Gjelder 90-dagersgrensen hvis jeg leier ut bare ett rom i seksjonen?

Hva § 24 sier om korttidsutleie

I eierseksjonsloven § 24 står det at korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn årlig ikke er tillatt. Med korttidsutleie menes utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Grensen på 90 døgn kan endres i vedtektene til mellom 60 og 120 døgn, med to tredjedels flertall på årsmøtet.

Ordene «hele boligseksjonen» er det som avgjør spørsmålet ditt. Regelen er laget for å stoppe at hele leiligheter drives som hotell. Den rammer ikke at du har en gjest, en student eller en turist på rommet ved siden av ditt eget.

Det finnes ingen egen grense for utleie av ett rom i loven. Seksjonseieren kan etter første ledd fritt leie ut sin egen seksjon.

Når regelen likevel kan treffe deg

Grensen handler om det du faktisk leier ut. Bor du i seksjonen og leier ut et soverom, er det ikke hele seksjonen. Reiser du bort og gjesten får hele leiligheten, er det hele seksjonen som leies ut, og de dagene teller med mot 90.

Det samme gjelder om du leier ut ett rom, men gjesten har hele boligen for seg selv fordi du ikke er hjemme. Det som teller, er hvem som faktisk bruker seksjonen. Er du ikke der, er det i praksis hele boligen som er utleid.

Hold en enkel logg over når hele boligen har vært leid ut og til hvem, og lagre bookingbekreftelsene. Da kan du svare raskt hvis styret spør.

Utleie av rom over lengre tid

Spørsmålet kan også stilles motsatt: leier du ut et rom til en student gjennom hele studieåret, er det heller ikke korttidsutleie, siden korttid er utleie i inntil 30 døgn sammenhengende. Og igjen: Bor du selv i seksjonen og bare leier ut ett rom, er det uansett ikke hele seksjonen.

Det betyr at 90-dagersgrensen sjelden er relevant for deg som bor i boligen. Den er rettet mot dem som leier ut hele seksjonen til korttidsgjester.

Andre regler som kan gjelde for utleie av rom

Selv om 90-dagersgrensen ikke gjelder, kan andre regler komme inn.

Vedtektene kan ha regler om utleie, men en begrensning i retten til å leie ut krever samtykke fra den som berøres, jf. § 24 annet ledd. Har du kjøpt seksjonen med slike vedtekter, kan de gjelde mot deg.

Står det i vedtektene at styret skal godkjenne leieren, kan styret bare nekte hvis det foreligger saklig grunn, jf. § 24 tredje ledd. Forholdene i § 6 om diskriminering er aldri saklig grunn.

Etter § 25 kan du ikke bruke seksjonen slik at andre seksjonseiere får skade eller ulempe på en urimelig eller unødvendig måte. Hyppig vekslende gjester, støy og dårlig renhold kan gi styret grunnlag for å reagere. Seksjonen kan også bare brukes i samsvar med formålet, som for en boligseksjon er bolig.

Slik dokumenterer du at du bor i seksjonen

Hvis styret tviler på om du selv bor der når du leier ut et rom, kan du enkelt vise det. Folkeregistrert adresse, post, strøm- og internettavtaler på ditt navn og en kort beskrivelse av hvilke rom du bruker selv, er nok til å vise at seksjonen er din bolig.

Det hjelper også å ha klare avtaler med den som leier rommet, om hvilke deler av boligen de kan bruke og hva som gjelder for støy og fellesarealer. Slike avtaler gjør det lettere å vise styret at utleien er et lite tillegg til ditt eget bruk, og at naboene ikke får mer ulempe enn en vanlig husstand ville gitt.

Hva sameiet kan kreve

Mener sameiet at du bryter grensen, må det dokumentere det. Sameiet kan ikke kreve at du lar være å leie ut ett rom bare fordi det mislikes. Lovens forbud gjelder hele seksjonen, og vedtektsbegrensninger krever samtykke.

Fortsetter en seksjonseier å bryte en gyldig regel til tross for skriftlig advarsel, kan det i alvorlige tilfeller gi grunnlag for at styret pålegger salg etter § 38. Det gjelder vesentlig mislighold og ikke en enkelt uenighet. Les mer om pålegg om salg av seksjonen.

Regelen om 90 døgn er forklart nærmere i 90-dagersregelen for korttidsutleie.

Kort oppsummert

• Loven forbyr korttidsutleie av hele boligseksjonen i mer enn 90 døgn i året, og korttid betyr inntil 30 døgn sammenhengende.
• Leier du ut bare ett rom mens du bor der selv, gjelder ikke 90-dagersgrensen.
• Er du bortreist og gjesten har hele boligen, teller de døgnene som utleie av hele seksjonen.
• Vedtektene og kravet om å ikke skape urimelig ulempe for naboene gjelder uansett.