Ja, bor du selv i boligen, kan du som hovedregel leie ut ett eller flere rom til andre uten at styret trenger å godkjenne det. Dette skiller seg fra utleie av hele boligen, som normalt krever styrets samtykke. Så lenge du fortsatt har boligen som ditt eget hjem og bare deler den med en leieboer eller innboer, faller ikke dette inn under de strenge kravene til bruksoverlating på samme måte.

Hvorfor romutleie behandles annerledes

Bakgrunnen for at lovgiver skiller mellom å leie ut hele boligen og å leie ut ett rom, er at brukereierprinsippet i praksis er ivaretatt så lenge andelseieren selv bor der. Formålet med reglene om bruksoverlating er å hindre at andelseiere flytter ut og overlater hele boligen til andre uten at laget har kontroll eller innsyn — ikke å hindre folk i å ha innboere eller leie ut en ledig hybel mens de selv bor hjemme.

Departementets tolkning har lagt til grunn at en andelseier som bor i egen leilighet, står ganske fritt til å leie ut til den han eller hun ønsker, nettopp fordi andelseieren fortsatt er den som reelt bruker og disponerer boligen som sitt hjem.

Er det noen grenser for hvor mye du kan leie ut

Selv om du ikke trenger styrets godkjenning for å leie ut et rom mens du selv bor der, er det noen praktiske og rettslige grenser å være oppmerksom på:

  • Du må faktisk bo der selv. Flytter du ut og lar en leietaker disponere hele boligen alene, mens du kaller det "romutleie" fordi du formelt beholder ett rom for eget bruk, vil dette lett kunne vurderes som reell bruksoverlating av hele boligen — og da gjelder de strengere reglene, inkludert krav om godkjenning.
  • Brannsikkerhet og rømningsveier. Bygningsmessige krav til brannsikkerhet gjelder uavhengig av hvem som bor i boligen. En hybel eller et utleid rom må ha forsvarlig rømningsvei, og eventuelle branncellebegrensninger må overholdes.
  • Husordensreglene gjelder også for leieboeren din. Som andelseier er det du som er ansvarlig overfor laget for at reglene følges, også av dem du leier ut til.

Bør du si fra til styret likevel

Selv om du ikke trenger formell godkjenning, kan det være lurt å gi styret beskjed om at du har en leieboer i boligen. Dette er ikke et lovkrav, men en praktisk fordel: det gjør det enklere for styret å ha oversikt over hvem som bor i bygget, og det unngår misforståelser dersom naboer lurer på hvem den nye personen i oppgangen er. Noen husordensregler ber uttrykkelig om dette, og da bør du følge dem selv om det ikke er en rettslig plikt etter loven.

Hva med utleie av en hel selvstendig hybel med eget kjøkken og bad

Har boligen din en klart avgrenset del — for eksempel en kjellerhybel med eget kjøkken og bad og egen inngang — kan grensen mellom "romutleie" og reell bruksoverlating bli mer uklar, særlig hvis den delen i praksis fungerer som en helt separat bolig. Her bør du være ekstra forsiktig med å anta at du ikke trenger godkjenning, og heller avklare med styret på forhånd hvordan borettslaget vurderer denne typen utleie. Har boligen for øvrig blitt fysisk delt opp i to boenheter, kan det også reise spørsmål om byggesak og bruksendring overfor kommunen, som er et helt eget tema utenfor selve borettslagsloven.

Kan styret sette begrensninger på antall leieboere

Selv om du ikke trenger styrets godkjenning for å leie ut et rom mens du bor i boligen selv, kan husordensreglene inneholde fornuftige begrensninger knyttet til orden og bruk av fellesarealer — for eksempel hvor mange personer som kan bo i en bolig av en gitt størrelse, av hensyn til slitasje på fellesarealer, søppelhåndtering og bruk av fellesfasiliteter som vaskeri. Slike begrensninger må være saklige og gjelde likt for alle andelseiere, og kan ikke brukes som en skjult måte å nekte deg retten til å ha en leieboer på.

Forskjellen mellom hybelutleie og reell fremleie av hele boligen

Grensen mellom lovlig romutleie og reell bruksoverlating av hele boligen handler i bunn og grunn om hvem som faktisk bor der. Har du fortsatt din egen seng, dine egne eiendeler i fellesarealene, og bruker du boligen jevnlig som ditt hjem — selv om du også er borte i perioder — er dette normalt fortsatt romutleie. Flytter du derimot varig ut og lar leieboeren disponere hele boligen alene mens du selv har flyttet inn hos kjæreste eller foreldre, er dette i realiteten bruksoverlating av hele boligen, og da gjelder de strengere reglene uavhengig av hva du kaller ordningen.

Melding om innboer til folkeregisteret

Utover forholdet til styret, husk at en leieboer som bor fast hos deg som regel skal melde flytting til folkeregisteret. Dette er ikke et spørsmål om borettslagsloven, men en generell registreringsplikt som gjelder uansett boform, og som blant annet har betydning for hvor kommunale tjenester og valgdeltakelse registreres.

Eksempel: Silje bor i en tre-roms leilighet i et borettslag og bestemmer seg for å leie ut det ene soverommet til en student, mens hun selv fortsatt bor i leiligheten og bruker stue og kjøkken sammen med leieboeren. Dette regnes som romutleie, og Silje trenger ikke styrets godkjenning. Hun velger likevel å sende en kort e-post til styret om at hun har fått en leieboer, slik at styret har riktig oversikt over hvem som bor i oppgangen. Skulle Silje i stedet flytte hjem til foreldrene og la studenten disponere hele leiligheten alene, ville dette derimot regnes som bruksoverlating av hele boligen, og da måtte hun søkt styret om godkjenning etter de vanlige reglene.