Burettslagslova
§ 2-13 — Kjøp av ny borettslagsleilighet fra utbygger
Kjøper du en helt ny borettslagsleilighet? Loven gir deg strenge forbrukerrettigheter, og utbygger må tinglyse avtalen før du flytter inn.
Kort svar
Kjøper du en borettslagsleilighet som er under bygging, gjelder strenge forbrukerregler (bustadoppføringslova). Utbyggeren er pliktig til å tinglyse retten din i grunnboken før du i det hele tatt får lov til å overta boligen. Innen to år etter at du flytter inn, skal du formelt ha mottatt selve andelen din.
Paragraftekst
Hva betyr dette på vanlig norsk?
Når du kjøper en bolig som ennå ikke er ferdig bygget — gjerne kalt å kjøpe "på prosjekt" — gjør du en avtale med et profesjonelt firma (utbyggeren). Det krever spesielle regler for å beskytte deg som privatperson.
For det første slår denne paragrafen fast at du har fulle forbrukerrettigheter etter bustadoppføringslova (hvis boligen ikke er ferdig) eller avhendingslova (hvis den akkurat sto ferdig). Det betyr at utbyggeren må stille garantier for pengene dine, og du har klare rettigheter hvis utbygger blir forsinket eller bygger med feil.
For det andre, for at du skal være trygg på at ingen andre kan ta fra deg boligen din hvis utbyggeren for eksempel går konkurs, må retten din tinglyses (registreres i det offentlige eiendomsregisteret). Utbyggeren har ansvaret for at denne avtalen tinglyses før du får nøklene og lov til å flytte inn.
Når du flytter inn i et helt nytt borettslag, hender det ofte at det formelle papirarbeidet med å opprette borettslaget tar tid. Derfor gir loven utbyggeren en frist på opptil to år fra du overtar boligen til å formelt tildele deg selve borettslagsandelen din.
Hvilke rettigheter har du før borettslaget er formelt på plass?
Selv om borettslaget kanskje ikke eksisterer formelt på papiret den dagen du skriver under kjøpekontrakten, eier du retten din fullt ut.
Fordi avtalen din blir tinglyst i grunnboken før overtakelse, fungerer denne tinglysingen som ditt bevis på at du har bruksrett til akkurat den leiligheten. Skulle utbyggerfirmaet få pengeproblemer eller gå konkurs før de rekker å opprette borettslaget skikkelig, er du beskyttet.
Loven gir deg også de samme reglene om oppussing, utleie og salg som en vanlig andelseier ville hatt, selv om andelen ikke er hundre prosent ferdig overført til deg ennå. Skulle det vise seg at hele prosjektet skjærer seg og borettslaget må oppløses før andelen er formelt teiknet, gjelder likevel de vanlige reglene for oppløsning av borettslag for å sikre rettighetene dine.
Eksempel
Eksempel · Jonas
Jonas kjøper en prosjektert borettslagsleilighet av utbyggerfirmaet AS Fjordbygg. Han betaler inn forskudd, og venter ett år på at bygget reiser seg. Før Jonas får nøklene og betaler sluttoppgjøret, sørger Fjordbygg for at avtalen om Jonas' rett til boligen tinglyses. Jonas flytter inn. Et halvt år senere er det fortsatt bare utbyggeren som styrer papirarbeidet, og borettslaget er ikke formelt stiftet med eget styre av beboere ennå. Siden loven sier at utbygger har opptil to år på seg, trenger ikke Jonas å stresse. Han bor trygt, og retten hans er sikret gjennom tinglysingen.
Vanlige feil
- Betale hele kjøpesummen direkte til utbygger før retten din er tinglyst
- Tro at du ikke kan klage (reklamere) på mangler fordi borettslaget er under oppstart
- Bli stresset over at du ikke formelt har mottatt andelsbrevet ditt første året du bor der
- Godta en privat avtale fra utbygger uten at de stiller den lovpålagte sikkerhetsgarantien
Hva bør du gjøre?
Pass på at utbyggeren bruker en autorisert eiendomsmegler eller advokat til selve oppgjøret når du kjøper nybygg. Da betaler du pengene til en trygg klientkonto, og megleren sørger for at ingenting utbetales til utbyggeren før avtalen er tinglyst og du har fått rettsvernet ditt.
Les byggekontrakten nøye. Siden du kjøper av en profesjonell, har du rett på fem års reklamasjonsrett etter overtakelse. Noter ned alle små og store feil under selve overtakelsesbefaringen, og krev at utbyggeren retter dem raskt.
Dumme spørsmål
Hva skjer hvis utbyggeren går konkurs før jeg får andelen?
Så lenge avtalen din er tinglyst før du overtok, har du såkalt rettsvern. Boet til den konkursrammede utbyggeren kan ikke kaste deg ut eller ta boligen fra deg, men oppryddingen rundt selve etableringen av borettslaget må da løses via advokater og de andre beboerne.
Kan jeg selge boligen videre før jeg har fått den formelle andelen?
Ja, du kan selge (transportere) avtalen (kjøpekontrakten) din videre til en ny kjøper. Den nye kjøperen trer da inn i dine sko og overtar retten din hos utbyggeren.
Gjelder angrerettloven for kjøp av ny bolig?
Nei. Ved kjøp av fast eiendom og borettslagsandeler har du ikke 14 dagers angrerett slik du har når du handler varer på nettet. Er kontrakten signert, er den bindende.