Burettslagslova
§ 2-12a — Forbud mot å avtale direkte rett til bolig med utbygger
Kjøper du nybygg, må du eie andelen selv. Utbygger kan ikke eie andelen og la deg bo der på ubestemt tid med borett.
Kort svar
Det er ikke tillatt for en utbygger å inngå en avtale med deg om at du får borett og bor i boligen, mens utbyggeren i praksis og på papiret fortsetter å eie andelen din. Skal du bo i en borettslagsleilighet etter ferdigstillelse, må du selv eie andelen etter reglene.
Paragraftekst
Hva betyr dette på vanlig norsk?
Paragrafen ble lagt til for å tette et smutthull i loven. Smutthullet oppsto fordi noen utbyggere (yrkesutøvere etter § 2-12) ønsket å beholde eierskapet over andelene selv etter at bygget var ferdig.
De inngikk lange og uoversiktlige leieavtaler (eller "bruksrettsavtaler") med vanlige folk. Forbrukeren trodde de hadde en trygg rett til å bo i leiligheten, mens utbyggeren egentlig beholdt det formelle eierskapet (andelen) og dermed makten i generalforsamlingen og mulighet for økonomisk gevinst.
Loven sier nå at dette er strengt forbudt. Det er et grunnleggende prinsipp i Norge at den som skal bo (ha bruksretten) i en borettslagsleilighet permanent, også skal eie andelen formelt.
Utbygger kan ikke lage lure, omveisfylte kontrakter som gir deg rett til å bo, hvis du av ulike grunner ikke lovlig kan bli tinglyst eier av andelen. Hele hensikten er forbrukervern: Borettslagsloven gir deg som eier et fantastisk sterkt vern, og ingen utbygger får lov til å snyte deg for dette vernet.
Hva skjer hvis du gjør feil?
En slik avtale er ugyldig. Kjøperen kan kreve at det formelle eierskapet (andelen) faktisk blir overført, og i verste fall kan forbrukeren trekke seg fra avtalen, kreve pengene tilbake og i tillegg kreve erstatning fra den profesjonelle utbyggeren for brudd på loven.
3-3
Eksempel
Eksempel · Skjev Kontrakt AS
Skjev Kontrakt AS bygger et borettslag. De selger leilighet 4 til Jonas. Men i stedet for at Jonas får andelen (og makten som andelseier) skrevet over på seg, lager Skjev Kontrakt en "livsvarig bruksrettsavtale" og ber ham betale 3 millioner. Skjev AS står fremdeles som eier av andelen i papirene. Denne avtalen er ulovlig. Etter § 2-12 a skal eierskapet til andelen overføres til Jonas (siden Jonas er en fysisk person som lovlig kan eie etter § 4-1).
Vanlige feil
- Utbyggere som forsøker å omgå loven for å bygge opp en privat utleieportefølje under dekke av et borettslag.
- Forbrukere som godtar tvilsomme eierkonstruksjoner hvor de betaler fulle boligpriser, men ikke får det formelle eierskapet overført på egne hender.
Hva bør du gjøre?
Pass på at du får et andelsnummer skrevet over på deg når du kjøper nybygg i et borettslag. Sjekk kontrakten: Det skal stå "Kjøp av andel i borettslag", ikke "Kjøp av bruksrett i boligprosjekt". Tinglysingen i grunnboken er det endelige beviset på at andelen er din. Håndteres handelen gjennom en autorisert eiendomsmegler i Norge, vil dette gå helt automatisk og i lovlige former.
Dumme spørsmål
Gjelder dette også ordinær, kortvarig husleie?
Nei. Hvis utbyggeren sitter igjen med to andeler som ikke blir solgt, kan de, etter vanlige regler om utleie i borettslag, leie ut boligen midlertidig med en ordinær husleiekontrakt etter husleieloven. Problemet (forbudet) oppstår når avtalen er strukturert som et salg av en permanent borett der utbyggeren prøver å beholde eierskapet selv.