Visning av bolig: hva du har lov til å gjøre og hva du bør undersøke

Hva visningen er, og hva den ikke er

En visning er en anledning til å se boligen før du byr. Megleren eller en medhjelper leder den, og selgeren kan være til stede, men trenger ikke å være det. Du kommer inn i et hjem som tilhører selgeren, på de vilkårene megleren setter. Det betyr at du kan se deg godt omkring, men at det finnes grenser.

Det som skjer på visning, har rettslige følger lenge etter. Avhendingslova § 3-10 bestemmer hva du ikke kan klage på senere, og det avhenger av hva du har undersøkt, og hva du burde ha oppdaget. Du finner teksten i avhendingslova § 3-10.

Hva du har lov til å gjøre

Loven har ingen liste over hva en interessent kan gjøre på visning. Praksis er likevel ganske klar. Du kan som regel:

• gå gjennom alle rom, også kjeller, loft og bod
• åpne dører, skap og vinduer
• slå på lys, kraner, vaskemaskinen og ventilasjonen
• løfte på tepper som ligger løst
• ta mål, sjekke gulvhelning med et lite vater og lukte på rom
• se på tak, fasade og tomt utenfra
• stille spørsmål til megleren og selgeren, og be om å få svar skriftlig

Det du ikke kan, er å gjøre skade på boligen. Du kan ikke fjerne gulvbelegg, bore i vegger eller åpne konstruksjoner uten samtykke. Slike undersøkelser kalles destruktive, og de krever at selgeren sier ja. Du bør heller ikke gå gjennom privat eiendom, som skuffer og klesskap med personlige ting, selv om skapene står åpne.

Megleren kan sette rammer for visningen, for eksempel hvor mange som kommer inn om gangen. Ønsker du mer tid eller en sakkyndig, spør megleren. Selgeren kan svare nei, men et nei kan også være et signal du bør legge merke til.

Undersøkelsesplikten: hva loven egentlig sier

Mange tror at kjøperen har en plikt til å undersøke. Det stemmer ikke helt. Loven bruker ikke ordet plikt, men oppstiller en begrensning.

Etter § 3-10 første ledd kan du ikke gjøre gjeldende som mangel noe du kjente til eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Det gjelder også forhold som går tydelig fram av tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter du har hatt mulighet til å lese.

Etter § 3-10 andre ledd kan du heller ikke klage på det du burde blitt kjent med ved en undersøkelse hvis du faktisk har undersøkt boligen før avtalen, eller uten rimelig grunn har latt være å følge en oppfordring fra selgeren om å undersøke. Poenget er altså at undersøkelsen setter en grense for hva du kan klage på. Har du ikke undersøkt, og selgeren ikke har oppfordret deg til det, rammer ikke andre ledd deg.

Dette gjelder likevel ikke hvis selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller ellers handlet i strid med god tro. Har han skjult noe, kan du klage selv om du burde sett det.

Tilstandsrapporten som utgangspunkt

Tilstandsrapporten er det viktigste dokumentet du får før visningen. Den er skrevet av en takstmann som har gått gjennom boligen, og den deler bygningsdelene inn i tilstandsgrader. Tilstandsgrad 0 betyr at bygningsdelen ikke har noen avvik og er tilnærmet ny, mens 3 betyr store eller alvorlige avvik som må utbedres straks eller innen kort tid. Det som går tydelig fram av rapporten, kan du ikke klage på senere (§ 3-10 første ledd).

Les den før du drar på visning. Bruk den som en liste over det du vil se nærmere på. Rapporten forteller også hva takstmannen ikke har fått undersøkt, og slike forbehold er ofte der risikoen ligger. Er det områder som er stengt eller utilgjengelig, kan du be om at de åpnes.

Selgerens opplysningsplikt består

Tredje ledd sier at begrensningene ikke innskrenker § 3-7 om manglende opplysning. Kjøperens undersøkelse fritar altså ikke selgeren fra å si fra om det han kjenner til og kjøperen har grunn til å regne med å få vite. Skjulte skader og tidligere vannlekkasjer hører til selgerens ansvar, uavhengig av hvor nøye du så deg om.

Det betyr også at det du ser på visning, ikke nødvendigvis stenger kravet ditt. Ser du en fuktflekk, men selgeren forteller at den er utbedret, og det viser seg at den ikke er det, kan du likevel kreve noe. Se avhendingslova § 3-7.

Hva du bør undersøke

Gå inn med en liste. Spesielt viktig er det som er dyrt å rette opp.

• Våtrom: lukt, fugestatus, gulvhelning mot sluk og tegn til fukt rundt dusjen
• Kjeller og grunnmur: flekker, saltutslag, lukt av fukt
• Tak og loft: tegn til lekkasje, isolasjon og ventilasjon
• Elektrisk anlegg: sikringsskap, antall jordfeilbrytere og ledninger som ser gamle ut
• Vinduer: tetting og råte i karmene
• Varmeløsning, ventilasjon og avløp
• Utvendig: drenering, murer, terrasse og tomtens helning mot huset

Les tilstandsrapporten og egenerklæringen før du drar. Tilstandsgrad 2 og 3 og kommentarer fra takstmannen forteller hvor du bør lete. Legg merke til hva rapporten sier om områder takstmannen ikke har kunnet undersøke.

Slik bruker du visningen riktig

Ta bilder om megleren tillater det, og skriv notater. Still spørsmål, og ber du om svar skriftlig, har du dokumentasjon. Få med deg en som kan bygg, om mulig. Er noe uklart, be om å få undersøke nærmere før du byr. Kjøper du uten forbehold, ender du ofte med å bære risikoen selv for det du lot ligge.

Salg «som den er» fritar ikke selgeren for opplysningsplikten. Se avhendingslova § 3-9.

Kort oppsummert

• På visning kan du se, åpne, måle og stille spørsmål, men ikke ødelegge noe.
• Loven pålegger ikke kjøperen å undersøke, men har du undersøkt, kan du ikke klage på det du burde oppdaget.
• Du kan heller ikke klage på det som tydelig står i tilstandsrapporten.
• Selgerens opplysningsplikt består uansett, og unntaket gjelder hvis selgeren har vært grovt uaktsom eller uærlig.
• Still spørsmål, få svar skriftlig og undersøk det som er dyrt å rette opp.