Ansvaret for vinduer og balkongdører er delt på en måte som overrasker mange: Du som seksjonseier har ansvaret for det løpende vedlikeholdet av vinduene og dørene til din bruksenhet, mens sameiet har ansvaret for å skifte dem ut når de er utslitt. Vedlikeholdet følger av eierseksjonsloven § 32, utskiftingen av § 33. Samme vindu – to ansvarlige, avhengig av hva som må gjøres.

Jonas og den trekkfulle balkongdøren

Jonas bor i tredje etasje i et sameie fra 1987. I november merker han at det trekker iskaldt fra balkongdøren, og at det ene stuevinduet har fått dugg mellom glassene – det er punktert. Han sender en melding til styret: «Dere må komme og fikse dør og vindu hos meg.»

Styret svarer at dette er hans ansvar. Jonas svarer at vinduer da vitterlig er en del av fasaden. Begge har litt rett – og det er akkurat derfor denne artikkelen finnes.

Trekket fra balkongdøren skyldes en tetningslist som er blitt hard og flat av tretti års bruk. Å skifte tetningslister er klassisk løpende vedlikehold, og det er Jonas sin jobb. En list koster noen hundrelapper og monteres på en ettermiddag.

Det punkterte vinduet er en annen historie. Når isolerglasset er punktert, hjelper det ikke å male eller smøre – vinduet (eller i det minste glasset) må skiftes. Utskifting av vinduer ligger hos sameiet. Her var det altså styret som tok feil.

Delingen, del for del

Dette er ditt løpende ansvar

Som eier skal du holde vinduene og ytterdørene til bruksenheten i forsvarlig stand. Det betyr i praksis:

  • Smøre og justere hengsler, håndtak og lukkemekanismer
  • Skifte tetningslister når de er slitt
  • Male og overflatebehandle karm og ramme slik at treverket ikke råtner
  • Skifte en knust rute etter uhell innenfra – hvis ballen kom fra din egen stue, er glasset ditt problem
  • Holde drenshull i bunnkarmen åpne

Forsømmer du dette, kan det bli dyrt på to måter. For det første kan råteskader i karmen spre seg til veggen rundt – og skade på bygningskroppen er noe du kan bli erstatningsansvarlig for. For det andet vil et vindu som aldri er malt, trenge utskifting tidligere, og da kan diskusjonen komme om slitasjen skyldes alder eller ditt manglende vedlikehold.

Dette er sameiets ansvar

Når vinduet eller balkongdøren er utslitt og må byttes, er det sameiets oppgave og sameiets regning. Loven har uttrykkelig unntatt utskifting av vinduer og ytterdører fra eierens plikt. Typiske situasjoner:

  • Punkterte isolerglass der vinduet reelt er ferdig
  • Gjennområtnede karmer der maling ikke lenger redder noe
  • Utskiftingsprosjekter der hele bygget får nye vinduer samlet

Logikken er god: Vinduene er en del av bygningens ytre skall og uttrykk. Om hver eier skulle bytte etter egen økonomi og smak, ville fasaden endt som et lappeteppe av ulike vinduer i ulik alder. Samlet utskifting gir lavere pris, lik kvalitet og en fasade som henger sammen.

Gråsonene – og hvordan de løses

Punktert glass. Den vanligste diskusjonen. Er ett glass punktert, mens vinduet ellers er i god stand, vil noen sameier hevde at glasskift er «reparasjon» (eierens ansvar), andre at det er «utskifting» (sameiets). Rettslig taler mye for at utskifting av selve glasset i et ellers utslitt vindu hører til sameiets utskiftingsansvar, men i praksis avgjøres slike saker ofte av vedtektene eller etablert praksis i sameiet. Sjekk begge deler før du kjøper glass.

Skader utenfra. Blir vinduet knust av hærverk eller en gren i stormen, er det ikke et vedlikeholdsspørsmål, men et skadespørsmål – da er det gjerne sameiets bygningsforsikring som kommer inn.

Vedtektene kan flytte grensen. En del sameier har vedtektsfestet at eierne selv skal bekoste utskifting av egne vinduer, eller motsatt, at sameiet tar alt vindusansvar. Slike bestemmelser går foran lovens normalordning, så les vedtektene før du krangler med styret.

Du kan ikke bytte selv uten videre. Selv der du har lyst til å bekoste et nytt vindu privat, er vinduene en del av fasaden. Å endre farge, type eller inndeling er en fasadeendring som krever samtykke fra sameiet – og ofte også byggesaksbehandling.

Balkongdøren – samme regler, større belastning

Balkongdører følger nøyaktig samme system som vinduer: løpende vedlikehold hos deg, utskifting hos sameiet. Men balkongdører lever et hardere liv – de åpnes og lukkes tusenvis av ganger, står i slagregn og blir dratt i av barn med is i hånden. Derfor: smør beslagene årlig, juster døren når den begynner å subbe, og bytt tetningslister før vinteren. En balkongdør som vedlikeholdes, varer i tiår; en som glemmes, blir en trekkfull tvist.

Slik gikk det med Jonas

Jonas skiftet tetningslistene på balkongdøren selv – tre hundre kroner og førti minutter med YouTube. Det punkterte vinduet meldte han skriftlig til styret, som etter en runde med vedtektene måtte erkjenne at utskifting var fellesskapets bord. Vinduet ble byttet i mars, samtidig med to andre punkterte vinduer i oppgangen – samlet bestilling, bedre pris.

Moralen: Ikke godta et blankt «det er ditt ansvar» fra styret, og ikke send alle vindusregninger til fellesskapet. Spør heller: Er dette vedlikehold eller utskifting? Svaret på det spørsmålet er nesten alltid svaret på hvem som betaler.