Kan vergen leie ut leiligheten til en person under vergemål?

Hva loven krever når en verge vil leie ut

Vergen kan ikke leie ut boligen til en person under vergemål på egen hånd. Det følger av vergemålsloven § 39 første ledd. Vergen skal ha statsforvalterens samtykke til å forpakte eller leie bort fast eiendom, og loven nevner uttrykkelig bolig. Det kreves også samtykke til å si opp en leieavtale eller avtale om bortforpakting.

Bestemmelsen gjelder også andel eller aksje i et boligselskap, så langt den passer (annet ledd). Bor mor i en leilighet som hun eier gjennom et borettslag eller et aksjeselskap, må vergen altså ha samtykke her også.

Samtykkekravet gjelder uavhengig av hvor langt mandatet går. Et mandat som omfatter forvaltning av bolig, gir vergen myndighet til å handle, men ikke fritak fra å spørre statsforvalteren når loven krever det. Og vergen skal bare gjøre det som er til beste for personen (§ 31).

Hvorfor statsforvalteren må si ja

Boligen er ofte den største eiendelen en person har. Den kan også ha stor personlig verdi, selv om personen ikke lenger kan bo der. Utleie binder boligen i en periode, og leieforholdet følger husleieloven, som gir leieren sterke rettigheter. Det kan være vanskelig å få boligen tilbake dersom personen skulle bli frisk eller flytte hjem igjen.

Statsforvalteren vil derfor se på om utleie er det beste for personen. Spørsmålene er ofte: Er det sannsynlig at personen flytter hjem? Er det bedre å selge? Hva blir leien, og hva trengs av vedlikehold? Hva sier personen selv? Vergen skal så vidt mulig høre den som har verge før større disposisjoner (§ 33).

Alternativet til utleie er ofte salg, og også det krever samtykke etter § 39. Hva som må godkjennes ved salg, er forklart i en egen artikkel om vergen og salg av bolig. Mange velger utleie fordi det gir inntekt uten at personen mister eiendommen, og fordi det er enklere å angre.

Slik søker vergen om samtykke

Vergen sender en søknad til statsforvalteren med en begrunnelse. Den bør beskrive boligen, hvorfor utleie er aktuelt, hvilken leie som er foreslått, hvor lenge avtalen skal gjelde, hva leieinntektene skal brukes til, og hvordan personen selv stiller seg. Et utkast til leiekontrakt hører med.

Loven har en egen regel om forhåndssamtykke. Når en disposisjon krever samtykke og vergen ikke har fått det på forhånd, skal vergen forbeholde seg en passende frist for å få samtykket (§ 45). I kontrakten bør det derfor stå at avtalen gjelder under forutsetning av samtykke. Hvis avtalen allerede er helt eller delvis oppfylt og samtykke uteblir, må partene levere tilbake det de har mottatt.

Hvem tar leien, og hvordan brukes den?

Leieinntekter er en inntekt for personen som har verge. Etter § 37 dekker vergen utgiftene til den som er under vergemål med de inntektene vedkommende har. Leien kan dermed gå til felleskostnader, lån, vedlikehold og personens egne utgifter. Er det mer penger enn det som er fastsatt som grense, betales det overskytende til statsforvalteren ved årsskiftet. Mer om hvordan midlene forvaltes står i artikkelen om kapitalforvaltning under vergemål.

Vergen skal føre regnskap eller rapportere om leien. Leieforholdet er ellers regulert av husleieloven. Den som er utleier, kan altså ikke fritt avslutte leieforholdet uten å følge husleielovens regler. Vergen bør planlegge for dette da utleieavtalen inngås, for eksempel ved å avtale en tidsbestemt leietid.

Når samtykke ikke trengs

Er ektefellen eller samboeren oppnevnt som verge, gjelder ikke reglene om statsforvalterens samtykke. Unntaket er disposisjoner som nevnt i § 39 første ledd bokstav a og b (kjøp og salg av fast eiendom og pantsetting) og gjeldsstiftelse (§ 44). Utleie er ikke blant unntakene, så en ektefelle som er verge, kan leie ut uten å søke. Vergen skal fortsatt ivareta personens interesser, og er ikke fri til å velge det som tjener vergen selv.

Er personen ikke fratatt handleevnen, kan personen selv inngå leieavtalen. Vergen kan støtte henne i dette. Tilsvarende kan den som har fremtidsfullmakt, handle innenfor fullmaktens rammer. Hvordan bolig og verge henger sammen i leieforhold, er også omtalt i artikkelen om verge og fullmakt i leieforhold.

Kort oppsummert

• Vergen må ha statsforvalterens samtykke for å leie ut boligen til en person under vergemål, og for å si opp en leieavtale.
• Kravet gjelder også andel eller aksje i et boligselskap, så langt det passer.
• Vergen bør ta forbehold om samtykke i kontrakten og søke i god tid.
• Er ektefelle eller samboer verge, gjelder ikke samtykkekravet for utleie.
• Når verge skal leie ut leilighet, skal leien brukes til personens utgifter, og overskudd over grensen går til statsforvalteren.