Må jeg vente til ettårsbefaringen med å melde feil?
Nei, du skal ikke vente til ettårsbefaringen med å melde en feil. Etter bustadoppføringslova § 30 må du reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Ventetid kan føre til at du mister kravet. Ettårsbefaringen etter § 16 er en mulighet til å gå gjennom boligen sammen, men den utsetter ikke fristen. Meld derfor feil skriftlig når du ser dem.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om fristen
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneBustadoppføringslova § 30 sier at du mister retten til å gjøre en mangel gjeldende hvis du ikke gir melding til entreprenøren innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Fristen begynner altså når du oppdager feilen, eller når du burde ha oppdaget den. Den begynner ikke ved en bestemt dato i kalenderen.
Loven har ingen fast dagfrist for hva som er rimelig tid. Det kommer an på feilen og situasjonen. En aktiv lekkasje krever rask melding. En liten lakkskade på et listverk haster mindre. Les mer om begrepet i hva betyr det å reklamere innen rimelig tid.
Det finnes også en ytre grense. En mangel kan ikke gjøres gjeldende senere enn fem år etter overtakelsen, og entreprenøren kan ha påtatt seg et lengre ansvar. Retten kan også gå tapt etter foreldelsesloven. Se foreldelse og reklamasjonsfrist.
Ettårsbefaringen er ingen utsettelse
Etter § 16 kan hver av partene kreve en synfaring omtrent ett år etter overtakelsen. Bestemmelsen gir deg en rett til å kreve befaring. Den sier ikke at du kan vente med å melde feil til den har funnet sted.
Den som venter, tar en risiko. Utbyggeren kan hevde at du har reklamert for sent. Skaden kan også vokse. En liten fuktskade du ser i februar, kan bli stor innen ettårsbefaringen i oktober, og utbyggeren vil da kunne peke på at den kunne vært stanset tidligere.
Loven har en egen regel for befaringen. Når det er holdt senere synfaring etter § 16, må du gjøre gjeldende mangler som var eller burde vært oppdaget, så snart som mulig. Det er altså en frist som starter ved befaringen, ikke en rett til å vente til den.
Feil som fantes ved overtakelsen
For feil som var eller burde vært oppdaget ved overtakelsen, er regelen strengere. Skjer overtakelsen ved overtakelsesforretning, må du gjøre slike mangler gjeldende så snart som mulig (§ 14 og § 30). Står en feil i protokollen fra overtakelsen, er det en god grunn til å følge den opp skriftlig med en gang.
Har du utbedringsfrist eller avtale om retting etter overtakelsen, behold det skriftlig og følg opp når fristen går ut.
Når du kan ta feil med til befaringen
Du kan samle små ting til ettårsbefaringen, men bare hvis det ikke haster og hvis du allerede har gitt utbyggeren melding om dem skriftlig. En kort e-post med bilder og en dato er nok til at kravet er meldt. Befaringen blir da en anledning til å se feilene sammen og avtale rettingen, ikke det første varselet.
Meldingen regnes som gitt i tide selv om den blir forsinket eller ikke kommer fram, så lenge den er sendt på forsvarlig måte (§ 5). Behold dokumentasjon på at den er sendt.
Mehmet og dryppet i taket
Mehmet Aydin overtok en rekkehusleilighet for 4 300 000 kroner i april. I oktober ser han en brun flekk i taket på soverommet. Han tenker at han kan ta det opp på ettårsbefaringen i april. Han tar likevel bilder og sender en e-post til utbyggeren neste dag: «Jeg har oppdaget en fuktflekk i taket på soverommet, se vedlagte bilder. Jeg ber om at dere undersøker og retter dette.»
Utbyggeren svarer to uker senere at han kommer på ettårsbefaringen. Flekken vokser i vinter. Da befaringen kommer, er taket mørkt over en halv kvadratmeter og isolasjonen er våt. Utbyggeren sier at det må skyldes kondens fra Mehmets egen bruk. Mehmet kan vise til meldingen fra oktober, bildene og at flekken vokste mens utbyggeren ikke gjorde noe. Hadde han ventet til april med å melde, kunne utbyggeren hevdet at kravet var meldt for sent og at skaden hadde blitt større på grunn av ventetiden.
Slik gjør du det
- Meld feilen skriftlig så snart du oppdager den. Legg ved bilder og dato.
- Be om at utbyggeren retter, og sett en rimelig frist.
- Behold dokumentasjon på at meldingen er sendt.
- Hold deg til én samlet liste til befaringen, men send nye feil løpende.
- Ta med meldingene til befaringen og bruk dem som grunnlag.
Hva hvis du allerede har ventet
Har du ventet lenge, er ikke alt tapt. Rimelig tid avhenger av omstendighetene, og det kan telle at du ikke visste hva feilen var eller hvor stor den var. En fuktskade som først viser seg når du åpner en vegg, er oppdaget den dagen. Meld da straks, forklar når og hvordan du oppdaget feilen, og legg ved bilder. Utbyggeren kan heller ikke bruke at du var sen, hvis mangelen kommer av at han har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro (§ 30). Det viktige er å melde nå, ikke i neste måned.
Kort oppsummert
- Du skal ikke vente til ettårsbefaringen. Fristen er rimelig tid etter at du oppdaget eller burde oppdaget feilen.
- Den ytre grensen er fem år fra overtakelsen.
- Feil som fantes ved overtakelsen må gjøres gjeldende så snart som mulig.
- Ettårsbefaringen etter § 16 er en rett til å kreve synfaring, ikke en utsettelse av reklamasjonsfristen.
- Meld feil skriftlig så fort du ser dem, og bruk befaringen til å følge opp.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.