Det var ikke mulig å komme inn på loftet på visning. Hvem bærer risikoen?
Fikk du ikke tilgang til loftet på visningen, kan du ikke bebreides for at du ikke undersøkte det. Avhendingslova § 3-10 tar bare fra deg krav om forhold du faktisk undersøkte, ble bedt om å undersøke eller kjente til. Selgerens plikt til å gi opplysninger etter § 3-7 gjelder like fullt for loftet. I praksis ligger risikoen likevel hos deg, fordi du må kunne vise en feil som ingen så før kjøpet. Be derfor om tilgang eller om skriftlige svar før du legger inn bud.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier når loftet var utilgjengelig
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneLoven krever ikke at du undersøker alt. Avhendingslova § 3-10 første ledd sier at du ikke kan gjøre gjeldende som en mangel noe du kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Du regnes også for å kjenne til det som går tydelig fram av tilstandsrapporten eller andre salgsdokumenter du har hatt mulighet til å lese.
Andre ledd gjelder den som har undersøkt boligen. Har du gjort det, kan du ikke senere klage på noe du burde oppdaget under undersøkelsen. Det samme gjelder hvis du uten rimelig grunn lot være å følge en oppfordring fra selgeren om å undersøke noe. Har du aldri fått komme opp på loftet, har du verken undersøkt det eller sagt nei til et tilbud om å gjøre det. Da finnes det ingen undersøkelse som kan holdes mot deg.
Tredje ledd slår fast at disse reglene ikke innskrenker selgerens opplysningsplikt etter § 3-7. Selgeren må altså fortsatt fortelle om forhold han kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få vite, dersom det kan antas at det ville påvirket avtalen. At loftet var låst eller uten trapp, endrer ikke på det.
Risikoen når du ikke fikk tilgang til loftet på visning
Regelen beskytter deg mot innvendingen «dette burde du sett». Den gjør ikke loftet til selgerens ansvar av seg selv. Hvis du senere finner en skade, må du ha et grunnlag for å kalle den en mangel. Det finnes tre vanlige veier:
- Selgeren visste om feilen og tidde om den (§ 3-7).
- Noe selgeren eller megleren sa, eller noe som sto i annonsen eller salgsoppgaven, stemte ikke med virkeligheten (§ 3-8).
- Loftet er i dårligere stand enn du kunne forvente ut fra boligens type, alder og synlige tilstand (§ 3-2).
Bevisbyrden ligger hos deg. Når ingen har vært på loftet før salget, finnes det ofte heller ingen bilder eller rapporter som viser hvordan det så ut. Det er dette som er den egentlige risikoen: ikke at loven vender seg mot deg, men at du sitter igjen uten dokumentasjon.
Står det i tilstandsrapporten at takstmannen ikke kom inn på loftet, vet du at ingen har sjekket det, og du regnes for å kjenne til den opplysningen. Rapporten fjerner ikke selgerens opplysningsplikt. Men den gjør det vanskeligere å hevde at du hadde grunn til å regne med at loftet var gjennomgått.
Slik sikrer du deg før du byr
Gjør det mulig å få vite noe, og sørg for at svaret ligger på skrift.
- Spør megleren om en ny tid der loftet er tilgjengelig. Be om at selgeren setter fram stige eller låser opp luken.
- Får du nei, be om at selgeren eller megleren skriver hvorfor, og hva de vet om loftet.
- Send en konkret e-post: har det vært fukt, lekkasje, skadedyr, vedlikehold av taket eller byggearbeid på loftet? Svar fra selgeren, eller fra megleren på selgerens vegne, er opplysninger som kan danne grunnlag for mangel hvis de ikke stemmer.
- Be om bilder av loftet, eller ta med en egen takstmann til en ny visning.
- Vurder et åpent forbehold i budet om at du får se loftet. Selgeren trenger ikke godta det. Megleren kan ikke formidle bud med forbehold som skal holdes skjult for andre budgivere (eiendomsmeglingsloven § 6-8 tredje ledd), så forbeholdet må være synlig for alle.
Takker du nei når selgeren tilbyr deg å se loftet, er det en annen sak. Da kan du etter § 3-10 andre ledd miste krav på forhold en undersøkelse ville avdekket, med mindre selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller ellers i strid med god tro. Les mer om hva som forventes av deg i kjøperens undersøkelsesplikt.
loftsluken som var skrudd igjen
Marte og Henrik skal kjøpe et rekkehus fra 1978 for 4 650 000 kroner. På visningen er loftsluken i gangen skrudd igjen. Megleren sier at selgeren ikke vil ha folk på loftet. Paret ber om en ny tid, men får avslag. Dagen etter sender de en e-post og spør om det har vært lekkasje eller fukt på loftet. Megleren svarer, etter å ha snakket med selgeren, at selgeren ikke kjenner til slike forhold.
Fire måneder etter overtakelsen finner Henrik råtne sperrer ved pipa. Utbedringen koster 140 000 kroner. Ingen kan si at paret burde ha oppdaget dette selv, for de fikk ikke komme inn. Det som teller, er i stedet om svaret de fikk, stemte. Viser det seg at selgeren fikk tettet en lekkasje ved pipa for noen år siden, var svaret uriktig, og de har et grunnlag etter § 3-8 og trolig § 3-7. Visste ikke selgeren noe, må Marte og Henrik vise at loftet var i dårligere stand enn de kunne forvente av et rekkehus fra 1978 (§ 3-2). E-posten gir dem i alle fall noe å bygge på.
Kort oppsummert
- Har du ikke fått tilgang til loftet på visning, kan ikke selgeren bruke undersøkelsesregelen i § 3-10 mot deg for det loftet.
- Selgerens opplysningsplikt etter § 3-7 gjelder fullt ut, også for rom du ikke fikk se.
- Risikoen er praktisk: du må kunne vise at loftet har en mangel, og ofte finnes det ingen dokumentasjon fra før kjøpet.
- Be om tilgang, og få svar på skrift om fukt, lekkasjer og tidligere arbeid før du byr.
- Sier du nei til et tilbud om å se loftet, kan du miste krav på det en undersøkelse ville vist.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.