Vannskade i leiebolig: slik fordeles ansvaret mellom leietaker og utleier

Vannskade i leiebolig: ansvaret følger årsaken

Ved en vannskade i leiebolig spør de fleste først hvem som må betale. Husleieloven svarer ikke med én regel om vannskade. Ansvaret fordeles etter årsaken til skaden og etter hva hver av partene har gjort etter at den ble oppdaget. Er skaden en følge av et gammelt rør som sprakk, er det utleierens sak. Er den en følge av at leieren brukte en maskin feil eller ikke brydde seg om en kjent lekkasje, kan leieren bli erstatningsansvarlig.

Spørsmålet er derfor hvem som har gjort noe galt. Det spiller liten rolle hvem som bor i boligen når vannet kommer. Under følger de reglene som gjelder, slik de står i husleieloven.

Utleiers ansvar for bygningen, rørene og det han eier

Utleieren plikter i leietiden å holde husrommet og eiendommen i den stand leieren har krav på (§ 5-3 første ledd). Det omfatter rør i vegger og gulv, tak, tetting rundt dusjhjørne og badekar, og utstyr utleieren har satt inn. Må gjenstander som tilhører utleieren skiftes ut, påhviler det utleieren hvis annet ikke er avtalt (§ 5-3 annet ledd).

Kommer vannet på grunn av en feil på bygningen eller et av utleierens apparater, har boligen en mangel. Da kan leieren kreve at utleieren retter den for egen regning (husleieloven § 5-7 og § 2-10). Leieren kan også kreve avslag i leien så lenge mangelen varer og ikke er ubetydelig, og erstatning etter §§ 2-13 og 2-14. Er det vesentlig mislighold, kan leieren heve avtalen (§ 2-12).

Leietakers ansvar for vedlikehold og aktsomhet

Leieren skal behandle husrommet med tilbørlig aktsomhet (§ 5-1 annet ledd). Det er den plikten som oftest ligger bak et erstatningskrav etter vannskade. I tillegg skal leieren, hvis ikke annet er avtalt, vedlikeholde små ting som kraner, vannklosetter og varmtvannsbeholdere, og inventar og utstyr i boligen som ikke hører til den faste eiendommen (§ 5-3 annet ledd). Å vedlikeholde betyr her å holde dem i orden og utbedre vanlig slitasje. Utbedring av tilfeldig skade regnes ikke som vedlikehold (§ 5-3 tredje ledd).

Det betyr at en kran som drypper i flere måneder uten at leieren sier fra, kan bli leierens problem hvis den ender med en skade. En slange som brister uten forvarsel på en maskin utleieren eier, er det ikke.

Melding og avverging: det du må gjøre med en gang

Oppdager leieren en skade som må utbedres uten opphold, plikter hun å sende melding til utleieren straks (§ 5-5 første ledd). Vannskade er det klassiske eksempelet. Leieren plikter også å gjøre det som med rimelighet kan kreves for å hindre økonomisk tap for utleieren, for eksempel å stenge vannet ved hovedkranen, flytte på gjenstander og tørke opp (§ 5-5 annet ledd).

Er leieren ikke ansvarlig for skaden, kan hun kreve erstattet sine forsvarlige utgifter til slike tiltak og en rimelig godtgjørelse for arbeidet. Er hun ansvarlig, må hun bære dem selv. Melder hun ikke fra, og skaden vokser, kan det gi et eget erstatningskrav mot henne for den delen av skaden som kunne vært unngått.

Når leietaker må betale for vannskaden

Utleieren kan kreve erstatning for tap som skyldes at leieren ikke oppfyller pliktene sine etter §§ 5-1 til 5-6 (§ 5-8). Skyldes tapet feil eller forsømmelse fra leierens side, kan utleieren i alle tilfeller kreve erstatning. Tap som følge av skade på husrommet regnes som direkte tap. Typiske tilfeller:

• slangen på en vaskemaskin eller oppvaskmaskin er koblet feil, eller maskinen går mens ingen er hjemme til tross for en kjent feil
• badekaret eller vasken står og renner
• leieren har ikke meldt fra om en lekkasje hun så
• avløpet er tettet med noe som ikke skal ned

Erstatningen kan dekke tørking, nytt gulv eller nye vegger, og skade på naboleiligheter hvis utleieren må betale for det. Den utmåles etter § 2-14: det må være et tap utleieren med rimelighet kunne forutse, han må begrense tapet, og ansvaret kan settes ned hvis det virker urimelig stort i forhold til det som vanligvis oppstår i liknende saker.

Utleieren må rette skaden selv om leieren er ansvarlig. Han kan likevel kreve at leieren erstatter tapet først (§ 5-7 annet ledd). I praksis betaler ofte forsikringen, og mange innboforsikringer inneholder ansvarsdekning som kan gjelde skade leieren forvolder på leid bolig. Vilkårene står i den enkelte polisen. Utleiers bygningsforsikring kan også dekke selve skaden, men det avgjør ikke leierens erstatningsansvar overfor utleieren.

Leietakers egne ting og leien mens skaden pågår

Skades leierens egne eiendeler av en lekkasje som skyldes utleierens forhold, er tapet som følge av tingskade et indirekte tap etter § 2-14 annet ledd. Utleieren svarer for det bare når tapet skyldes feil eller forsømmelse på hans side, for eksempel at han ikke gjorde noe etter at han fikk melding om en lekkasje (§ 2-13 femte ledd). Leieren bør derfor ha innboforsikring.

Når en vannskade fører til at deler av boligen ikke kan brukes, kan leieren kreve avslag i leien for den tiden mangelen varer. Det gjelder bare når mangelen ikke beror på forhold på leierens side (§ 5-7 første ledd). Har leieren selv forårsaket skaden, må hun betale full leie og i tillegg stå til rette for erstatningskravet. Skal leieren bo et annet sted en periode, har loven ikke en egen regel om hvem som betaler for det, og det avhenger av hvem som er ansvarlig for skaden.

Hvis dere ikke blir enige

Er partene uenige om hvem som har skylden, er neste steg å be om skriftlig dokumentasjon: årsaksrapport fra rørlegger eller skadetakstmann, bilder, fakturaer. Tvister om leie av bolig må behandles av Husleietvistutvalget før tingretten (§ 12-5). Les mer om pliktene i hva er leietakers vedlikeholdsplikt og om hva utleieren må gjøre i hva må utleier vedlikeholde.

Kort oppsummert

• Ved vannskade i leiebolig er hovedregelen at utleieren utbedrer skaden på bygningen, men leieren kan måtte dekke kostnadene når hun har vært uaktsom.
• Feil på rør, tak og utleierens apparater er utleierens ansvar, og leieren kan da kreve retting og avslag i leien.
• Leieren må melde fra straks og begrense skaden, og hun må behandle boligen med tilbørlig aktsomhet.
• Skyldes skaden leierens forhold, kan hun ikke kreve avslag i leien, og hun kan bli erstatningsansvarlig etter § 5-8.
• Leierens egne ting dekkes av utleieren bare ved feil eller forsømmelse fra hans side, så innboforsikring er viktig.