Kan utleieselskapet flytte meg til en annen leilighet i bygget?
Nei, utleieselskapet kan ikke ensidig flytte deg til en annen leilighet. Leieavtalen gjelder det husrommet dere har avtalt, og endres bare hvis begge er enige. Husleieloven har ingen regel som lar utleier bytte ut boligen din. Vil selskapet at du skal flytte, må du samtykke, eller selskapet må si opp avtalen på lovlig vis med saklig grunn, skriftlig og begrunnet (husleieloven §§ 9-5 og 9-7). Du kan protestere mot oppsigelsen innen én måned.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Leieavtalen gjelder én bestemt bolig
Leieavtalen er en avtale om bruksrett til et bestemt husrom. Husleieloven § 5-1 sier at utleieren i leietiden plikter å stille husrommet til leierens disposisjon i samsvar med avtalen. Det er leiligheten du har leid, som utleieren skal stille til disposisjon, og ikke en annen leilighet av samme størrelse.
Loven har ikke noen regel som gir utleieren rett til å flytte deg til en annen bolig i bygget. Heller ikke i et stort utleieselskap, som kan ha mange ledige enheter, finnes et slikt unntak. Skal avtalen endres slik at den gjelder en annen bolig, er det en ny avtale, og begge parter må være enige.
Et brev som sier at du «flyttes til leilighet 405 fra 1. februar», er derfor et tilbud, ikke en beslutning som binder deg.
Hva utleieren kan gjøre: endringer i din leilighet
Utleieren kan gjøre arbeider i leiligheten din uten at du flytter. Etter husleieloven § 5-4 må leieren finne seg i forandringer av husrommet dersom arbeidet kan utføres uten nevneverdig ulempe og forandringen ikke reduserer husrommets verdi for leieren. Andre forandringer krever samtykke.
Du må også gi adgang til nødvendig vedlikehold og arbeider som hindrer skade. Etter § 5-6 skal du ha melding i rimelig tid, og for arbeider etter § 5-4 gjelder en varselsfrist som i § 9-6 første ledd, som er tre måneder med mindre noe annet er avtalt. Er arbeidene til ulempe for deg, kan du kreve avslag i leien dersom ulempen ikke er ubetydelig.
Dette gir selskapet adgang til å pusse opp, men ikke til å erstatte boligen din med en annen.
Hvis selskapet vil rive eller bygge om
Skal selskapet totalrenovere bygget, finnes det en vei, men den går via oppsigelse. Husleieloven § 9-5 tillater at en tidsubestemt avtale om bolig sies opp av utleieren når riving eller ombygging av eiendommen gjør at husrommet må fravikes. Paragrafen har også en åpen grunn, en annen saklig grunn, men den må være reell.
Oppsigelsen må følge formkravene. Den må være skriftlig, begrunnet og opplyse om retten til å protestere innen én måned og konsekvensene hvis du ikke gjør det (§ 9-7). En oppsigelse som ikke fyller kravene, er ugyldig. Oppsigelsesfristen er tre måneder med mindre noe annet er avtalt, og den løper ut ved slutten av en kalendermåned (§ 9-6).
Er avtalen tidsbestemt, opphører den ved utløpet av avtalt tid, og utleieren kan ikke si den opp i leietiden med mindre det er avtalt eller utleieren har forsømt opplysningsplikten sin.
Du kan protestere mot oppsigelsen
Mottar du en oppsigelse du mener er i strid med loven, kan du innen én måned protestere skriftlig til utleieren (§ 9-8). Protesterer du ikke, kan du ikke senere påberope at oppsigelsen er i strid med loven. Har du protestert, faller oppsigelsen bort hvis utleieren ikke har reist søksmål mot deg innen tre måneder etter at fristen din løp ut.
Retten kan sette oppsigelsen til side hvis den etter en vurdering av begge parters forhold finner at den virker urimelig. Det kan ikke skje hvis oppsigelsen skyldes vesentlig mislighold fra din side.
Hva du kan si ja til
Det hindrer ikke at du frivillig kan flytte, hvis tilbudet er godt. Selskapet kan tilby en tilsvarende eller bedre leilighet, lavere leie i en overgangstid, dekning av flyttekostnader eller en skriftlig forsikring om at den nye avtalen har like lang varighet som den gamle.
Hvis du går med på det, bør avtalen være skriftlig. Den bør si hvilken bolig du flytter til, fra hvilken dato, hvilken leie som gjelder, hva som skjer med depositumet, og om den gamle leieavtalen er avsluttet. Det er også lurt å be om at avtalen sier om du får tilbake til den gamle leiligheten etter ombyggingen.
Reidun og tilbudet om ny leilighet
Reidun Aas har bodd i en tre-roms i fem år med en tidsubestemt avtale til 12 800 kroner i måneden. Utleieselskapet sender henne et brev om at hun «flyttes til en tilsvarende leilighet i bygg B» fra 1. mars fordi bygg A skal renoveres. Leien i bygg B er 13 400 kroner.
Reidun svarer skriftlig at hun ikke samtykker til å bytte bolig, og at leieavtalen gjelder leiligheten hun bor i. Selskapet kan si opp avtalen med riving eller ombygging som grunn, men da må oppsigelsen være skriftlig, begrunnet og opplyse om protestretten. Selskapet kommer tilbake med et nytt tilbud: leilighet i bygg B til 12 800 kroner de første to årene, og betalte flyttekostnader. Reidun takker ja og signerer en ny avtale. Alle vilkårene står skriftlig, og den gamle avtalen avsluttes samme dag.
Kort oppsummert
- Utleieselskapet kan ikke ensidig flytte deg til en annen leilighet i bygget. Husleieloven har ingen slik regel.
- Skal du flytte, må du samtykke, eller selskapet må si opp avtalen på lovlig vis med saklig grunn.
- Riving eller ombygging er en lovlig oppsigelsesgrunn, men oppsigelsen må være skriftlig, begrunnet og opplyse om protestretten.
- Du kan protestere skriftlig innen én måned, og oppsigelsen faller bort hvis utleieren ikke tar ut søksmål i tide.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.