Kan utleier ta en del av hagen fra meg for å bygge på huset?
Nei, ikke uten samtykke fra deg, hvis hagen er en del av det du leier. Husleieloven § 5-4 sier at du bare må finne seg i forandringer som kan gjøres uten nevneverdig ulempe og som ikke reduserer verdien av husrommet for deg. Andre forandringer krever samtykket ditt. Tar utleier en del av hagen for å bygge, er det som regel en forandring som reduserer verdien, og byggearbeidet kan i tillegg gi deg rett til avslag i leien.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Er hagen en del av det du leier?
Alt avhenger av hva dere avtalte. Utleier skal stille husrommet til din disposisjon i samsvar med avtalen (husleieloven § 5-1 første ledd). Loven sier ikke selv hva som hører med til et utleid hus, så det er kontrakten, annonsen og det dere ble enige om ved visningen som avgjør om hagen, hele tomten eller bare en del av den er leid.
Står det «enebolig med hage» eller «hele eiendommen» i kontrakten, er hagen din å bruke. Er bare huset nevnt, og utleier holder igjen en del av tomten, kan situasjonen være annerledes. Da kan utleier ha rett til å bruke den delen, og spørsmålet om samtykke melder seg ikke på samme måte. Dokumentér derfor hva som ble lovet før du tar stilling.
Hva loven sier om forandringer
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneHusleieloven § 5-4 første ledd har to setninger som er viktige her. Den første sier at leieren må finne seg i forandringer av husrommet dersom arbeidet kan utføres uten nevneverdig ulempe for leieren, og forandringen ikke reduserer husrommets verdi for leieren. Den andre sier at andre forandringer bare kan utføres med leierens samtykke.
Begge vilkårene må være oppfylt for at du skal måtte tåle noe. Et lite skjul i hjørnet av tomten som du aldri bruker, kan passere. En påbygning som tar halve plenen, skygger for uteplassen og gir anleggsstøy i flere måneder, gjør det vanskeligere å si at ulempen ikke er nevneverdig.
Når en påbygning tar av hagen din
Vurderingen gjelder verdien for deg som leietaker, ikke for eiendommen som sådan. Utleier kan øke verdien av huset med et tilbygg, men hvis du mister hagen barna lekte i, har verdien for deg gått ned.
Spørsmål som teller i praksis:
- hvor stor del av hagen som forsvinner, og om det er den delen du faktisk bruker
- om resten av hagen fortsatt kan brukes til det du leide den til
- hvor lenge byggingen varer, og om du får adkomst til huset og hagen mens den pågår
- om leien er satt ned, eller om du betaler det samme for en mindre eiendom
Loven gir ingen prosentgrense, og kravene om å tåle byggearbeid må leses sammen med reglene om utleiers adgang til boligen. Er du i tvil om en forandring går over streken, er det et skjønn, og uenigheter om det kan bringes inn for Husleietvistutvalget.
Varsel og avslag i leien mens arbeidet pågår
Selv en forandring du må tåle, skal varsles. Husleieloven § 5-6 tredje ledd sier at leieren før arbeider etter § 5-4 settes i gang skal ha melding med frist som nevnt i § 9-6 første ledd. Det er den samme fristen som gjelder for oppsigelse, tre måneder til utgangen av en kalendermåned. Unntaket er arbeid som må gjøres for å hindre skade på husrommet eller eiendommen, når det ikke er mulig å varsle.
Medfører arbeidene ulempe for deg, kan du kreve avslag i leien etter § 2-11 annet ledd, forutsatt at ulempen ikke er ubetydelig (§ 5-6 annet ledd). Avslaget regnes slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom leieverdien i mangelfull og i avtalt stand. Du kan også gi adgang til byggearbeidet uten å godkjenne selve forandringen.
Aleksander og garasjen i hagen
Aleksander leier en enebolig for 14 000 kroner i måneden. Kontrakten sier «enebolig med hage». I april får han en e-post fra utleier om at den nederste tredelen av hagen, der han har grønnsakshage og trampoline, skal bebygges med en frittstående garasje i løpet av høsten.
Aleksander svarer at han ikke samtykker. Han peker på at hagen er en del av det han leier, og at garasjen reduserer verdien av husrommet for ham. Utleier kan da ikke gjennomføre byggingen uten ham. Bygger utleier likevel, kan Aleksander kreve at tomten settes tilbake og kreve erstatning for tapet (§ 5-7 første ledd, jf. §§ 2-10 og 2-13).
Hadde Aleksander gått med på planen, men måttet bo ved siden av en byggeplass i fire måneder, kunne han kreve avslag. Anslår han at husrommet i den tiden er verdt 12 600 kroner av 14 000, blir avslaget 1 400 kroner i måneden, og for fire måneder 5 600 kroner.
Hvis utleier bygger uten at du har sagt ja
Sier du nei, og utleier bygger likevel, oppfyller ikke utleier sine plikter etter § 5-1. Da gjelder § 5-7: du kan kreve retting etter § 2-10, avslag i leien, erstatning og i alvorlige tilfeller heving. Du kan også holde tilbake leie for å sikre kravene dine (§ 2-15), men da bør beløpet stå i forhold til kravet og begrunnelsen skrives ned.
Ta bilder av hagen før og etter, behold alle meldinger fra utleier og svar skriftlig at du ikke samtykker. Kommer ikke utleier til ro, kan saken sendes til Husleietvistutvalget, som behandler krav om avslag og erstatning mellom leietaker og utleier.
Kort oppsummert
- Er hagen en del av det du leier, kan utleier ikke ta en del av den for å bygge på huset uten at du samtykker, hvis forandringen reduserer verdien for deg.
- Du må bare tåle forandringer som ikke gir nevneverdig ulempe og ikke reduserer verdien av husrommet for deg (§ 5-4 første ledd).
- Utleier skal varsle på forhånd med samme frist som ved oppsigelse, og du kan kreve avslag i leien for ulempe som ikke er ubetydelig.
- Når utleier tar hage for å bygge på, er det kontrakten som avgjør hva du leier, så ta vare på annonse og avtale.
- Bygger utleier uten samtykke, kan du kreve retting, avslag og erstatning, og saken kan tas til Husleietvistutvalget.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.