Utleier svarer ikke på søknaden om fremleie: er det et ja?

Hva § 7-6 sier om en utleier som tier

Husleieloven § 7-6 er kort. Svarer ikke utleieren på en skriftlig søknad om godkjenning etter §§ 7-1 til 7-5 innen én måned etter at søknaden er mottatt, skal dette regnes som godkjenning. Reglene i disse paragrafene dekker opptak i husstanden, fremleie av en del av boligen, fremleie ved midlertidig fravær og fremleie for resten av en tidsbestemt leieavtale.

To ting er viktige i ordlyden. Søknaden må være skriftlig, og fristen er én måned fra mottak. Loven sier ikke at utleier må svare skriftlig for å stoppe godkjenningen, så svaret kan i prinsippet være muntlig. Får du et muntlig nei, kan du be om å få det bekreftet skriftlig.

Når begynner fristen å løpe

Fristen begynner når utleier har mottatt søknaden. Å legge den i postkassen eller trykke «send» er ikke det samme som at den er mottatt. Dagen den kommer fram til utleier, er det som teller.

Loven sier bare «skriftlig». Den sier ikke noe mer om hvordan søknaden skal leveres. Velg derfor en måte der du kan vise når utleier fikk den. En e-post der utleier svarer med en kort bekreftelse, et brev du leverer mot kvittering eller en sporbar forsendelse er eksempler på det. Poenget er at du kan vise hvilken dato fristen på én måned regnes fra.

Fristen går ut samme dato i neste måned. Fikk utleier søknaden 17. februar, går fristen ut 17. mars. Er det ikke en tilsvarende dato i måneden etter, for eksempel 31. januar og så februar, er det trygt å regne med siste dag i måneden.

Hva godkjenningen gir deg

Etter fristen er søknaden godkjent, som om utleier hadde sagt ja. Du kan fremleie til personen du søkte om, for den tiden du søkte om. Godkjenningen gjelder det du faktisk skrev i søknaden. Trenger du å fremleie lenger eller til en annen person, må du søke på nytt.

Et nei som kommer etter at fristen er gått ut, fjerner i utgangspunktet ikke det som allerede skal regnes som godkjenning.

Regelen betyr ikke at du kan fremleie hva som helst. Søknaden må gjelde noe som er omfattet av §§ 7-1 til 7-5. Hva som gjelder hvis søknaden går utover det §§ 7-1 til 7-5 gir rett til, sier ikke lovteksten noe om, så ikke regn med at taushet alene gjør en slik ordning trygg.

Hva du bør gjøre når fristen er gått ut

Venter du til fremleietakeren står med flyttekassene, har du lite å vise til. Gjør dette i stedet:

• Send utleier en kort skriftlig melding som sier at du har sendt søknad på en bestemt dato, at den er mottatt på en bestemt dato, at du ikke har fått svar og at du dermed regner fremleien som godkjent etter § 7-6.
• Ta vare på søknaden, beviset for mottak og meldingen.
• Skriv en skriftlig fremleieavtale med fremleietakeren, med leie, tidspunkt og hvem som betaler strøm og internett.

Si ærlig til fremleietakeren at godkjenningen bygger på fristen, ikke på et svar fra utleier.

Hva hvis utleier svarer nei

Svarer utleier innen fristen og nekter, er det ikke godkjenning. Da kommer spørsmålet om nektelsen er lovlig. Etter §§ 7-3 til 7-5 kan godkjenning bare nektes hvis fremleierens forhold gir saklig grunn, eller hvis boligen klart blir overbefolket. Nekter utleier uten slik grunn der du har rett til å fremleie, kan du ta det opp skriftlig og vise til loven.

Er leieavtalen tidsbestemt og utleier nekter uten saklig grunn, kan du i tillegg si opp avtalen med varsel som nevnt i § 9-6 (§ 7-5). Blir dere ikke enige, kan Husleietvistutvalget eller tingretten avgjøre saken.

Kort oppsummert

• Svarer ikke utleier på en skriftlig søknad om fremleie innen én måned etter mottak, regnes det som godkjenning (§ 7-6).
• Fristen løper fra mottak. Send søknaden på en måte som gir bevis for når utleier fikk den.
• Et nei innen fristen hindrer godkjenning, men nektelsen må ha saklig grunn der loven gir deg rett til å fremleie.
• Send en skriftlig melding etter fristen om at du regner fremleien som godkjent, og behold alle bevis.
• Fremleie etter godkjenning gjør deg fortsatt ansvarlig overfor utleier for leie og skader.