Kan utleier nekte å ta imot delbetaling av husleien?
Husleieloven gir ikke leietaker rett til å betale leien i deler, så utleier kan i utgangspunktet nekte delbetaling. Tar utleier imot en delbetaling, betyr det ikke at han eller hun gir avkall på resten. Hele beløpet er fortsatt forfalt, og det som mangler, kan kreves med renter. En delbetaling kan likevel påvirke om misligholdet regnes som vesentlig, og dermed om utleier kan heve.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om at utleier nekter å ta imot delbetaling
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneSpørsmålet om utleier kan nekte delbetaling av husleien har ikke noe uttrykkelig svar i husleieloven. Loven har ingen paragraf som gir leietaker rett til å betale et lavere beløp enn avtalt, og heller ingen som forbyr utleier å ta imot en del. Utgangspunktet er at en leie på et bestemt beløp skal betales i sin helhet ved forfall (§ 3-1 om at leien skal fastsettes til et bestemt beløp, og § 3-2 om forfall).
Dermed er det opp til utleier. Utleier kan si nei og kreve at hele leien betales, eller si ja og ta imot det du kan betale. Å nekte delbetaling er ikke i seg selv et brudd på loven.
Hvordan en betaling regnes som skjedd, står i § 3-3. Betaler du gjennom en finansinstitusjon, regnes betalingen som skjedd når beløpet eller betalingsoppdraget er mottatt av en norsk bank, forutsatt at det er dekning. Det gjelder det beløpet du faktisk betaler, ikke mer.
Hva som skjer med resten når utleier tar imot delbetalingen
Tar utleier imot en del av leien, er det den delen som er betalt. Resten er fortsatt skyldig. Det følger ikke av noen lovregel at mottak av en delbetaling betyr avkall på det som står igjen. Utleier må i så fall si det tydelig, og det er den som hevder at kravet er falt bort, som må kunne vise det.
Forsinkelsesrente kan kreves på det beløpet som er ubetalt etter forfall. Forsinkelsesrenteloven § 2 sier at renten løper fra forfallsdagen når den er fastsatt på forhånd. Betaler du halve leien, løper renten på den andre halvdelen.
Skriv derfor alltid i meldingen til betalingen hva det gjelder, for eksempel «delbetaling av leie for oktober, 6 000 av 12 000 kroner». Da er det klart hva du har betalt og hva som står igjen. Utleier kan på sin side skrive at delbetalingen tas imot uten at kravet på resten frafalles.
Delbetaling og heving
Heving krever vesentlig mislighold. Husleieloven § 9-9 nevner blant annet at leieren vesentlig misligholder sin plikt til å betale leie. Loven angir ikke noe beløp eller antall dager som alene gjør misligholdet vesentlig. Det vurderes ut fra helheten.
Har du betalt en betydelig del og resten er liten og kort forsinket, er det vanskeligere for utleier å hevde at misligholdet er vesentlig. Står mesteparten av leien ubetalt over tid, svekkes den fordelen. Delbetaling beskytter derfor ikke mot heving, men den kan påvirke vurderingen.
Når leien er så sen at utleier går mot tvangsfravikelse, gjelder en strengere regel. Et varsel om tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 skal opplyse om at fullbyrdelsen kan unngås hvis skyldig leie, kostnader og renter betales før fullbyrdelsen gjennomføres. Der er det det samlede kravet som må betales, ikke en del av det.
halv leie og en usikker utleier
Aleksander Brun leier en leilighet for 12 000 kroner i måneden. I mars får han mindre utbetalt enn han hadde regnet med, og han overfører 7 000 kroner til utleier Benedikte 1. mars med meldingen «Delbetaling av mars-leie. Resten 5 000 kroner betaler jeg 15. mars.»
Benedikte tar imot de 7 000 kronene. Hun svarer ikke på meldingen. Den 15. mars betaler Aleksander de resterende 5 000 kronene. Benedikte kan i prinsippet kreve forsinkelsesrente på 5 000 kroner for fjorten dager, men hun kan ikke kreve at Aleksander betaler leien en gang til. Hun har neppe hevingsgrunn, siden hele leien er betalt innen to uker og hun ikke har sagt nei til delbetalingen.
Hadde Benedikte i stedet sendt tilbake de 7 000 kronene og krevd full betaling, ville hele 12 000 kroner stått som forfalt hele tiden. Hun ville da kunne sende purring og eventuelt inkassovarsel for hele beløpet.
Hva leietaker og utleier bør gjøre
Som leietaker bør du spørre først. Skriv til utleier at du ikke kan betale hele beløpet ved forfall, og spør om du kan få betale resten på en bestemt dato. Får du ja, er dere over i en avtale om utsettelse, og den binder utleier så lenge du følger den. Få svaret skriftlig.
Som utleier bør du avgjøre tidlig hvordan du vil møte en delbetaling, og si det tydelig. Tar du imot den, bør du skrive at resten fortsatt kreves, og når. Nekter du den, bør du si at du krever fullt beløp. Uten en klar melding kan det oppstå uenighet om hva som ble avtalt.
Et forhold til slutt: depositumet kan ikke brukes til å dekke en delbetaling på eget initiativ. Så lenge leieforholdet varer, kan ingen av partene disponere over depositumet på egen hånd (§ 3-5).
Kort oppsummert
- Husleieloven gir ikke leietaker rett til å betale husleien i deler, så utleier kan nekte delbetaling.
- Tar utleier imot en delbetaling, er resten fortsatt skyldig, og det løper rente på det som ikke er betalt.
- En delbetaling kan påvirke om misligholdet er vesentlig etter § 9-9, men den hindrer ikke heving.
- Skriv hva en delbetaling gjelder, og få en avtale om resten skriftlig.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.