Kan utleier legge merverdiavgift på leien for næringslokalet?
Nei, utleier kan som hovedregel ikke legge mva på leien for næringslokalet, fordi utleie av fast eiendom er unntatt fra merverdiavgiftsloven. Unntaket er at utleier kan ha registrert seg frivillig i Merverdiavgiftsregisteret for utleien. Det kan han bare gjøre hvis lokalet brukes i en virksomhet som selv er registrert for mva. Er utleien frivillig registrert, skal utleier beregne mva på leien, og leietaker kan trekke den fra.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Mva på husleie for næringslokale: hovedregelen er unntak
Etter merverdiavgiftsloven § 3-11 første ledd er omsetning og utleie av fast eiendom unntatt fra loven. Unntaket omfatter også varer og tjenester som leveres som ledd i utleien. «Unntatt» betyr at det ikke skal beregnes mva på leien. Det betyr også at utleier ikke har fradrag for mva på kostnader som gjelder den utleien, for eksempel vedlikehold og påkostninger.
Utleier kan derfor ikke bare legge på mva fordi han vil, eller fordi du er en bedrift. Står det i leiekontrakten at leien er «pluss mva», og utleier ikke er registrert for utleien, er det ikke noe mva-pliktig beløp å legge til.
Når utleier kan registrere seg frivillig
Loven har en vei utenom unntaket. Næringsdrivende som leier ut bygg eller anlegg, kan registrere seg frivillig i Merverdiavgiftsregisteret dersom bygget brukes i virksomhet som er registrert etter mva-loven (merverdiavgiftsloven § 2-3 første ledd). Det samme gjelder for visse offentlige virksomheter. Beløpsgrensene i § 2-1 gjelder tilsvarende, og grensen der er 50 000 kroner i en periode på tolv måneder.
Bruker leietakeren lokalet i en virksomhet som ikke er registrert, kan utleier ikke registrere seg frivillig for det leieforholdet. Det gjelder for eksempel leietakere som driver unntatt virksomhet, som helsetjenester ytt av autorisert helsepersonell. En tannlege eller en lege kan derfor normalt ikke bli fakturert mva på leien. Er utleier allerede registrert for annen virksomhet, anses han som frivillig registrert for utleien når han behandler leieforholdet som mva-pliktig. Da skal han beregne mva på leien.
Registreringen skjer ved søknad. Utleier kan ikke på egen hånd begynne å fakturere mva uten å være registrert for utleien.
Hva det betyr for deg som leietaker
Er du mva-registrert, og utleier er frivillig registrert, kommer mva i tillegg til leien. Du kan i praksis trekke fra mva-beløpet i din egen mva-melding, fordi registrerte virksomheter har fradragsrett for inngående mva på anskaffelser til bruk i den registrerte virksomheten (merverdiavgiftsloven § 8-1). Den reelle kostnaden din er da leien uten mva. Leier du derimot lokale til en virksomhet som ikke har fradragsrett, vil mva være en ren merkostnad, og det er grunnen til at utleier ikke kan velge denne ordningen for slike leietakere.
Du kan sjekke i Enhetsregisteret om utleier står i Merverdiavgiftsregisteret. Får du en faktura med mva fra en utleier som ikke er registrert, bør du spørre om grunnlaget før du betaler.
Hva kontrakten bør si
Hva som gjelder for mva, følger av to ting, loven og avtalen. Loven bestemmer om mva kan beregnes. Avtalen bestemmer hvem som bærer kostnaden. Den bør si om leien er oppgitt med eller uten mva, og hva som skjer hvis utleier senere registrerer seg eller melder seg ut.
Er leien avtalt som et fast beløp uten forbehold om mva, og utleier registrerer seg senere, kan det bli tvist om mva skal komme i tillegg. Det er rimelig å kreve at et slikt tillegg er avtalt skriftlig. Leietakere som er mva-registrert, har liten risiko fordi de får fradrag. For andre er forskjellen betydelig.
Tora og regnskapskontoret
Tora driver et regnskapskontor og leier kontorlokaler for 20 000 kroner i måneden av Kasper, som eier bygget. Tora er mva-registrert. Kasper søker om å bli frivillig registrert for utleien til henne, og får det. Fra registreringen gjelder, legger Kasper mva på leien, 5 000 kroner per måned. Tora betaler 25 000 kroner og fører 5 000 kroner som inngående mva i mva-meldingen. Netto kostnad er fortsatt 20 000 kroner.
Elin er tannlege og leier et lokale av Kasper i samme bygg. Her kan ikke Kasper legge på mva, fordi helsetjenester er unntatt, og Elin ikke selv er mva-registrert for virksomheten. Leien hennes er 22 000 kroner i måneden uten tillegg.
Hvis utleier legger på mva uten å være registrert
Har du fått en faktura med mva fra en utleier som ikke er registrert, bør du be om en forklaring og om bekreftelse på registreringen. Du trekker bare fra mva som er riktig fakturert. Beløp fra en utleier som ikke er registrert for utleien, gir normalt ikke fradragsrett. Be derfor om at fakturaen rettes eller krediteres, og ikke før mva-beløpet inn i din mva-melding før saken er avklart.
Kort oppsummert
- Utleie av fast eiendom er unntatt fra mva, så utleier kan normalt ikke legge mva på leien for næringslokalet.
- Unntaket er frivillig registrering, som krever at lokalet brukes i en virksomhet som er registrert for mva.
- Er utleier frivillig registrert, skal han beregne mva på leien, og leietaker med fradragsrett får mva tilbake.
- Leietaker med unntatt virksomhet, som helsetjenester, kan ikke bli fakturert mva på leien.
- Kontrakten bør si om leien er med eller uten mva, og hva som gjelder hvis utleier registrerer seg senere.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.