Kan utleier lagre ting i uthuset på eiendommen jeg leier?
Nei, ikke hvis uthuset er en del av det du leier. Utleier plikter å stille husrommet til din disposisjon i samsvar med avtalen (husleieloven § 5-1 første ledd). Loven har ingen egen regel om uthus, så avgjørelsen bygger på hva avtalen sier. Står uthuset utenfor det du leier, kan utleier bruke det, og er avtalen uklar, teller annonsen, visningen og hva dere har sagt til hverandre.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva avtalen sier om uthuset
Husleieloven sier ikke noe om uthus, bod eller annen bygning på tomten. Utgangspunktet er § 5-1 første ledd: utleier plikter i leietiden å stille husrommet til leierens disposisjon i samsvar med avtalen. Det som er avtalt leid ut, skal du få bruke i leietiden.
Se derfor på kontrakten. Står det «bolig med uthus», «enebolig med tilhørende bygninger» eller «hele eiendommen», er uthuset en del av leieforholdet. Står det bare «bolig», og utleier hele tiden har brukt uthuset til egne ting, er det ikke sikkert at det følger med.
Når uthuset er leid ut
Er uthuset med i leieforholdet, har du bruksretten. Utleier kan ikke åpne døren og sette inn kasser, møbler eller verktøy uten at du samtykker. Å fylle uthuset er en måte å ta bort deler av det du leier på, og det er et avvik fra avtalen (§ 5-1 første ledd).
Loven gir utleier rett til adgang på noen vilkår. Du må gi adgang i nødvendig utstrekning for tilsyn (§ 5-6 første ledd), og for pliktig vedlikehold, lovlige forandringer eller arbeid som hindrer skade på husrommet eller eiendommen (§ 5-6 annet ledd). Du skal ha melding i rimelig tid. Retten til tilsyn og vedlikehold er ikke en rett til å bruke rommet som lager. Hele ordlyden finner du i husleieloven § 5-6.
Når uthuset ikke er med
Er uthuset ikke leid ut, er det utleiers eget. Utleier kan lagre ting der, og du har ikke krav på å bruke det. Spørsmålet blir da hva som er rimelig atkomst: kan utleier gå over tunet for å nå uthuset? Loven sier ikke noe om det, og det avhenger av avtalen og hva som er vanlig.
Er det uklart hvor grensen går, kan du vise til det dere sa før avtalen ble inngått. Annonser, e-poster og meldinger du har lagret, kan vise hva dere forsto med «eiendommen». Delt tilgang kan også avtales, for eksempel at utleier har et hjørne av uthuset, men ikke resten.
Krav mot utleier som har fylt uthuset med egne ting
Bruker utleier en del av det du har leid, oppfyller ikke utleier sine plikter etter § 5-1. Da kan du etter § 5-7 første ledd kreve retting, avslag i leien dersom mangelen ikke er ubetydelig, erstatning og i alvorlige tilfeller heving.
Det første trinnet er enkelt: skriv til utleier, oppgi at uthuset er en del av avtalen, og be om at tingene fjernes innen en frist. Rettingen skjer for utleiers regning (§ 2-10 første ledd). Avslaget regnes etter § 2-11 annet ledd, i forhold mellom leieverdien i mangelfull og avtalt stand.
Skader på dine egne ting i uthuset, som følge av at utleier har satt inn noe, kan kreves erstattet. Bruker du uthuset til noe annet enn avtalt, kan det på sin side være mislighold fra din side.
Hva som skjer med nøkler og tilgang
Har utleier nøkkel til uthuset, betyr ikke det at utleier kan bruke det som lager. Er uthuset leid ut til deg, er det rimelig å be om at låsen byttes eller at utleier avtaler besøk på forhånd. Du kan ikke låse utleier ute fra huset eller fra deler av eiendommen som er nødvendig for tilsyn og vedlikehold, men uthuset kan avtales som en del av ditt område.
Skriv ned i en e-post hva dere blir enige om. Slike avtaler er lette å glemme, og ryddigheten kan forhindre en tvist når leieforholdet tar slutt.
Dine egne ting og utleiers ting
Står det ting i uthuset som tilhører utleier da du overtok, er det ikke noe galt i det, men du kan be om at det flyttes ut. Du plikter ikke å ta vare på utleiers ting utover tilbørlig aktsomhet. Setter du inn egne ting, har du ansvar for dem selv.
Etterlatt løsøre er et eget spørsmål. Finner utleier ting som tilhører deg i huset etter at du har flyttet, har utleier en omsorgsplikt for dem (§ 10-4 første ledd). Det er noe annet enn utleiers lagring i løpet av leietiden.
Liknende spørsmål om bod i bolig er tatt opp i en artikkel om utleiers ting i din bod.
Eirik og de tolv kassene
Eirik leier en enebolig med et frittstående uthus for 14 500 kroner i måneden. Kontrakten sier «bolig med hage og uthus». I mars finner han tolv flyttekasser og et sett vinterdekk i uthuset som utleier har satt dit.
Eirik skriver en e-post og ber utleier hente tingene innen to uker, og viser til at uthuset er en del av avtalen. Utleier svarer at han trenger plassen til sommeren. Eirik skriver igjen, nevner § 5-1 og sier at han ellers vil kreve avslag i leien for uthuset.
Utleier henter kassene etter ti dager, og Eirik lar saken ligge. Hadde de stått der i flere måneder, kunne han krevd avslag for den delen av leieverdien uthuset utgjør, så lenge begrensningen ikke var ubetydelig. Han hadde ikke selv kunnet flytte utleiers ting ut, for det er utleiers eiendeler.
Kort oppsummert
- Utleier kan ikke lagre ting i uthuset hvis det er en del av det du leier, fordi utleier skal stille husrommet til din disposisjon i samsvar med avtalen (§ 5-1).
- Loven har ingen egen regel om uthus. Det er avtalen, annonsen og det dere sa før avtalen som avgjør hva som er leid.
- Utleier har adgang til tilsyn og vedlikehold med melding i rimelig tid, men ikke til å bruke uthuset som lager.
- Du kan kreve retting, avslag i leien og erstatning, men skriv først og sett en frist.
- Er uthuset ikke leid ut, kan utleier lagre ting der.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.