Har utleier krav på tapt leie mens han reparerer skadene jeg gjorde?

Tapt leie under reparasjon av skader du har forårsaket

Husleieloven har ikke en paragraf som heter «tapt leie». Likevel er det slik at utleieren kan kreve erstatning for økonomisk tap når leieren bryter pliktene sine. Under leieforholdet gir husleieloven § 5-8 utleieren erstatning for tap etter brudd på pliktene i §§ 5-1 til 5-6, blant dem plikten til å behandle husrommet med tilbørlig aktsomhet (§ 5-1). Etter at leieforholdet er over, er det § 10-3 som gjelder, og den gir utleieren erstatning for tap som følge av leierens mislighold.

Paragraf 5-8 sier uttrykkelig at tap som følge av skade på husrommet regnes som direkte tap. Det betyr at leie utleieren mister fordi boligen ikke kan leies ut mens skaden repareres, i utgangspunktet kan ligge innenfor erstatningen. Loven sier ikke noe mer detaljert om akkurat dette, så grensene følger av vilkårene for erstatning og av utmålingsreglene.

Vilkårene for at utleier kan få dekket tapt leie

Utleier må kunne vise at det er skjedd en skade, at du er ansvarlig for den, og at leien er gått tapt på grunn av den. Det siste er ofte det vanskeligste.

Ansvaret ditt forutsetter at du har brutt en plikt. Har du vært uforsiktig, for eksempel latt vannet renne ut av badekaret eller brent et hull i parketten, har du brutt plikten til å vise tilbørlig aktsomhet. Etter § 5-8 femte ledd kan utleieren i alle tilfeller kreve erstatning når tapet skyldes feil eller forsømmelse fra din side. Skyldes skaden en feil på selve bygget, for eksempel et rør som revnet av seg selv, er det ikke du som har misligholdt, og da faller kravet bort.

Tapet må også ha en sammenheng med skaden. Hadde utleieren uansett ikke tenkt å leie ut boligen i de ukene reparasjonen tok, er det ikke noe tap å kreve. Det samme gjelder hvis han skulle pusse opp hele leiligheten uansett. Erstatningen etter § 2-14 første ledd, som gjelder tilsvarende, dekker bare det tapet utleieren med rimelighet kunne forutse som en mulig følge av misligholdet. At en leilighet blir stående tom mens et skadet gulv repareres, er et tap de fleste ville ha regnet med.

Hva utleier må gjøre for å begrense tapet

Utleieren kan ikke la boligen stå ubrukt lenger enn nødvendig og så sende deg hele regningen. Etter § 2-14 fjerde ledd, som § 5-8 viser til, må den som krever erstatning ta rimelige skritt for å begrense tapet. Forsømmer han det, må han bære den delen av tapet selv. Hvis utleieren bestiller håndverker først tre uker etter utflyttingen uten at det er noen grunn til det, kan du bestride at hele perioden skal dekkes.

Ansvaret kan også settes ned etter § 2-14 femte ledd hvis det virker urimelig stort i forhold til det tapet som vanligvis oppstår i liknende saker. Det er en unntaksregel, og den brukes sjelden, men den kan komme på tale når en liten uaktsomhet har gitt et uforholdsmessig stort krav.

Når leieforholdet fortsatt løper

Er du fortsatt leietaker og skaden gjør deler av boligen ubrukelig, er situasjonen en annen. Leieren kan kreve avslag i leien når boligen har en mangel, men det gjelder ikke når mangelen beror på forhold på leierens side (§ 5-7 første ledd). Skaden du selv har forårsaket gir deg altså ikke rett til lavere husleie mens den repareres. Du må fortsette å betale, og utleieren har ikke noe tapt leie å kreve i tillegg.

Utleieren plikter etter § 5-7 annet ledd å utbedre mangelen også når du er ansvarlig. Han kan likevel kreve at du erstatter tapet først. Tapt leie blir da mest aktuelt når du flytter ut, eller når utleieren må la deg bo et annet sted en periode.

Slik går en tvist om kravet videre

Er du uenig, svar skriftlig og be om dokumentasjon: skadeomfang, pristilbud eller faktura og kontrakt med eventuell ny leietaker. Tvister om leie av bolig må behandles av Husleietvistutvalget før de kan bringes inn for tingretten (§ 12-5). Saksgangen er beskrevet i hvordan sender jeg en sak til Husleietvistutvalget. Hvor skillet går mellom skade og vanlig slitasje, står i hva er forskjellen på slitasje og skade.

Kort oppsummert

• Utleier kan kreve tapt leie under reparasjon av skader du har forårsaket, når skaden skyldes uaktsomhet eller annet mislighold fra din side.
• Loven har ikke en egen regel om tapt leie. Kravet bygger på de alminnelige erstatningsreglene i §§ 5-8 og 10-3.
• Utleier må dokumentere tapet og begrense det ved å få skaden utbedret uten unødig opphold.
• Tap som følge av skade på husrommet regnes som direkte tap (§ 5-8 fjerde ledd), så utleiers mistede leie kan inngå i erstatningen.
• Under leieforholdet kan du ikke kreve avslag i leien for mangler du selv har forårsaket.