Utleier har forbudt bruk av peisen: kan han det?
Ja, utleier kan forby bruk av peisen hvis det er et rimelig påbud av hensyn til brannsikkerhet, for eksempel fordi pipa eller ildstedet ikke er godkjent. Hører peisen til det som er leid ut, og var den ment å brukes da avtalen ble inngått, kan et forbud uten rimelig grunn gjøre boligen mangelfull. Det samme gjelder en peis som ikke lovlig kan brukes, siden husleieloven § 2-17 setter likhetstegn mellom mangel og hindringer i lov eller offentlig vedtak. Da kan du kreve retting, avslag i leien og i noen tilfeller erstatning.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Utleier kan gi rimelige pålegg om peisen
Husleieloven § 5-2 gir utleier rett til å fastsette rimelige påbud til sikring av god husorden, og leieren plikter å følge dem. En utleier som forbyr bruk av en peis fordi pipa er sprukket eller ildstedet ikke er godkjent, har en klar grunn. Brannfare er den typiske årsaken, og er forbudet begrunnet i den, er det et påbud du må rette deg etter mens saken avklares.
Loven har ingen egen paragraf om peis. Utleier kan altså ikke vise til en lovregel som sier «peiser skal ikke brukes», men han kan vise til sikkerheten. Etter brann- og eksplosjonsvernloven er det brannvesenet i kommunen som sørger for feiing og tilsyn med fyringsanlegg, og et pålegg derfra gjør saken enklere.
Når forbudet gjør boligen mangelfull
Utleier plikter å stille husrommet til rådighet i samsvar med avtalen, jf. husleieloven § 5-1. Er peisen en del av det som er leid ut, og ble den vist frem eller omtalt i annonsen, regnes den som en del av avtalen. Husrommet kan ha en mangel hvis opplysningene utleier ga om peisen, ikke stemmer med virkeligheten (§ 2-3).
Paragraf 2-17 sier at mangelsreglene gjelder tilsvarende når den avtalte bruken hindres av bestemmelser i lovgivningen eller offentlig vedtak. Er peisen ikke godkjent, eller har brannvesenet satt forbud, har du ikke det du leide. Da kan du kreve det samme som ved andre mangler.
Et forbud begrunnet i brannfare fritar ikke utleier. Han har ansvar for å sette ildstedet i stand, med mindre skaden skyldes deg.
Hva du kan kreve for peisen du ikke får bruke
Etter § 5-7 kan leieren, når utleier ikke oppfyller sine plikter og mangelen ikke skyldes leieren, kreve retting, avslag i leien, heve avtalen i alvorlige tilfeller, kreve erstatning og holde tilbake leie. Avslag i leien beregnes etter hva peisen er verdt i leien. Er peisen en stor del av verdien, for eksempel i en hytte-aktig bolig der den er hovedvarmekilden, blir avslaget større.
Retting betyr her at utleier utbedrer pipa eller tar ut ildstedet slik at det er trygt. Heving er først aktuelt hvis mangelen er vesentlig mislighold. En enkelt peis i en leilighet med vanlig oppvarming vil som regel ikke være nok.
Husk at du må melde fra til utleier innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen, ellers kan du miste retten til å gjøre den gjeldende.
Ulrik og peisen i stua
Ulrik leier en toroms leilighet for 16 500 kroner i måneden. Annonsen sa «leilighet med peis i stua», og peisen var avbildet. I november kom feieren og fant en sprekk i pipa. Utleier skrev at peisen ikke skulle brukes før den var utbedret.
Ulrik svarte at forbudet var greit av hensyn til brannsikkerhet, men at han ikke skulle betale full leie for en peis han ikke fikk bruke. Han krevde at pipa ble reparert innen rimelig tid og avslag i leien i mellomtiden. Peisen utgjorde etter hans vurdering ca. 5 prosent av leieverdien, og avslaget ble 825 kroner i måneden. Utleier var først uenig, men reparerte pipa tre uker senere og godtok et avslag for tiden peisen var ute av bruk.
Hadde Ulrik fyrt i peisen mot forbudet og det hadde oppstått brann, ville han risikert et erstatningskrav fra utleier.
Slik avklarer du om peisen er trygg å bruke
Be utleier om forbudet skriftlig, med begrunnelse. Spør om pipa og ildstedet er feid og godkjent, og når eventuelle feil skal utbedres. Et forbud som står i en muntlig bemerkning, er vanskelig å dokumentere, og du kan ikke selv vite om det gjelder en midlertidig stans eller et varig forbud. Har brannvesenet gitt pålegg, kan du be om kopi.
Ta bilde av peisen og pipa, og noter datoen du fikk forbudet. Hold deg til forbudet så lenge det står. Er du uenig i at det er rimelig, tar du det opp skriftlig og betaler leien som avtalt, mens du venter på svar.
Hva gjelder for forsikring og ansvar
Bruker du peisen mot et påbud, kan du bli erstatningsansvarlig for skade som følge av det. Forsikringsselskapet kan også nekte eller kutte dekning hvis du har brutt et brannpåbud. Sjekk derfor hva som står i innboforsikringen og leieavtalen før du bestemmer deg for å ignorere et forbud.
Er du i tvil om pipa er trygg, kan du be utleier dokumentere at peisen er godkjent og at den er feid. Gjør det skriftlig, så har du noe å vise til.
Kort oppsummert
- Utleier kan forby peisen hvis påbudet er rimelig og begrunnet i brannsikkerhet, jf. husleieloven § 5-2.
- Hører peisen til det som er leid ut, kan et forbud uten god grunn, eller en peis som ikke lovlig kan brukes, være en mangel etter § 2-17.
- Ved mangel kan du kreve retting og avslag i leien, og erstatning hvis kravene er oppfylt.
- Fyr ikke mot et forbud, for da kan du få ansvaret for skade.
- Meld fra skriftlig og raskt om at du ikke får bruke peisen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.