Må utleier fikse heisen når den står i flere uker?
Ja, er heisen en del av det du har leid, må utleier få den fikset, og flere uker uten heis er normalt en mangel. Du kan kreve at utleier retter feilen og at du får avslag i leien så lenge heisen er ute av drift. Hvor mye avslag du kan få, avhenger av hvor mye mindre boligen er verdt uten heis, og det betyr mest for deg som bor høyt oppe eller ikke kan gå i trapper. Har utleier ansvaret for å følge opp overfor sameiet eller borettslaget, er det fortsatt utleier du krever av.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Når heisen er en del av leieforholdet
Heisen er ikke nevnt i husleieloven, men den kommer inn under flere regler. Utleier plikter etter § 5-3 å holde boligen «og eiendommen for øvrig» i den stand leieren har krav på. Bruk av heis til en leilighet i fjerde etasje er en del av det en leier med rimelighet regner med å få. Annerledes er det hvis leiligheten ligger i første etasje og aldri er knyttet til heisen.
Boligen har dessuten en mangel hvis den er i vesentlig dårligere stand enn du hadde grunn til å regne med (§ 2-5). Det vil gjelde både når heisen ble nevnt i annonsen eller kontrakten, og når den følger av alminnelig forventning for et slikt bygg.
Hva som regnes som langvarig stans
Loven har ikke en fast frist. Det er flere forhold som teller: etasjen du bor i, om du har barnevogn, rullator eller rullestol, og hvor lenge heisen står. En stopp på noen timer er en bagatell. Flere uker er et annet sted. Mangelen må ikke være ubetydelig for å gi avslag (§ 5-7), og når en leilighet i sjette etasje står uten heis i fem til seks uker, er mangelen neppe ubetydelig.
Er heisen stengt fordi den skal utbedres etter en tilsynsrapport, endres ikke saken for leieren. Mangelen er der selv om grunnen er god.
Utleier og sameiet eller borettslaget
Mange leier av en andelseier i et sameie eller borettslag. Heisen tilhører da fellesskapet, og det er styret som bestiller reparasjon. Likevel er det utleier du har leieavtale med, og det er han som har plikten overfor deg. Hva utleier kan gjøre overfor styret, er hans sak å løse. Et krav om retting må vurderes opp mot hva han med rimelighet kan oppnå (§ 2-10: «uten en urimelig kostnad eller ulempe»), men retten til avslag i leien bortfaller ikke fordi utleier venter på et vedtak i styret.
Krav når heisen står stille
- Retting: utleier skal rette innen rimelig tid etter at du har satt fram kravet (§ 2-10). Be ham følge opp styret og gi deg en dato.
- Avslag i leien: avslaget skal svare til forholdet mellom leieverdien med og uten mangel (§ 2-11 annet ledd).
- Erstatning: har du hatt dokumenterte utgifter, kan du kreve dem dekket hvis utleier har gjort en feil eller forsømt noe (§ 2-13). Utleier slipper bare ansvar hvis han godtgjør en hindring utenfor sin kontroll.
- Heving: det krever vesentlig mislighold (§ 2-12). En heis som er ute av drift lenge og gjør boligen praktisk talt ubrukelig for en bruker i rullestol, kan nærme seg dette, men det er unntaket.
Kravene bør settes fram skriftlig. Husk også å melde fra raskt, siden du ellers kan miste retten (§ 2-8).
Henrik i sjette etasje
Henrik leier en treroms i sjette etasje for 14 500 kroner i måneden. Heisen stopper 10. september, og i sameiet viser det seg at det må bestilles en reservedel fra utlandet. Den står ute av drift i seks uker, til 22. oktober. Henrik har to småbarn, og det er trangt å bære vognen opp tre ganger om dagen.
Han sender utleier en e-post med krav om avslag og retting. Utleier forteller at styret har bestilt delen. Henrik anslår at leiligheten under stansen er verdt 10 prosent mindre. Avslaget blir 14 500 × 0,10 = 1 450 kroner i måneden, og for 42 dager blir det 1 450 × 42 / 30 = om lag 2 030 kroner.
Utleier mener 5 prosent er nok siden Henrik er frisk og kan gå trappene. De ender på 7 prosent, om lag 1 420 kroner. Henrik får også dekket 480 kroner i ekstra utgifter til å få handlevarene levert.
Slik tar du opp vinduer og heis med utleier
Ta bilde av heisen med skiltet «ute av drift». Skriv ned datoene. Be utleier om dokumentasjon fra styret på når heisen er ventet i drift. Husleieloven gir deg krav på at feilen rettes, så ikke godta et svar om at «det er styrets ansvar» som slutt på saken. Les mer i spørsmålet om mangler ved leieforholdet.
Kort oppsummert
- Er heisen en del av det du har leid, kan langvarig stans være en mangel.
- Du kan kreve retting og avslag i leien så lenge heisen er ute av drift.
- Størrelsen på avslaget avhenger av hvor høyt du bor og hvor avhengig du er av heisen.
- Utleier må følge opp styret selv om det er sameiet som eier heisen.
- Skal utleier fikse heisen når den står i flere uker? Ja, hvis heisen er en del av det du har leid.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.