Utleie av sekundærbolig i skattemeldingen: inntekt og kostnader
Utleie av sekundærbolig i skattemeldingen føres med brutto leieinntekt, og du trekker fra kostnadene som hører til utleien. Nettoinntekten skattlegges som alminnelig inntekt. Er kostnadene høyere enn leien, får du fradrag for underskuddet i annen inntekt. Fører du for lite inntekt eller for mye fradrag, kan du få tilleggsskatt.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvorfor en sekundærbolig er skattepliktig
En sekundærbolig er en bolig du eier, men ikke bor i selv. Leier du den ut, kan du ikke bruke halvparten-unntaket i skatteloven § 7-2 (lovtekst), fordi du ikke bruker noen del av boligen. Det eneste som kan holde leien utenfor skatt, er grensen på 20 000 kroner i leie i inntektsåret. Over det er hele leieinntekten skattepliktig.
Når utleien er skattepliktig, følger den vanlige regler for alminnelig inntekt. Nettoinntekten, leie minus fradragsberettigede kostnader, er det du betaler skatt av.
Hva du fører som inntekt
Du fører brutto leieinntekt. Det er alle leiebeløpene du har mottatt i kalenderåret, før du har trukket fra noe. Etter skatteloven § 14-2 tas inntekt til inntekt i det året den tilflyter deg. En husleie for desember som du får betalt 2. januar, hører derfor til neste år.
Betaler leietakeren i tillegg for strøm eller felleskostnader som du selv har lagt ut for, tar du det med som inntekt, og kostnaden fører du som fradrag. Da blir regnestykket riktig.
Hva du kan trekke fra
Hovedregelen i § 6-1 er at du får fradrag for kostnader pådratt for å erverve, vedlikeholde eller sikre skattepliktig inntekt. For en utleiebolig er det blant annet disse postene:
- vedlikehold og forsikring av boligen (§ 6-11)
- kommunale avgifter og eventuelle felleskostnader til sameie eller borettslag
- renter på lån til boligen (fradrag for gjeldsrenter, § 6-40)
- kostnader til å skaffe leietaker og drive utleien
- avskrivning på dyre driftsmidler i boligen, for eksempel møbler og hvitevarer som koster 30 000 kroner eller mer
Nedbetaling av lån gir ikke fradrag, og det gjør heller ikke kostnader til å forbedre boligen. De er påkostning, ikke vedlikehold. Private kostnader til deg selv og familien gir ikke fradrag, jf. § 6-1 andre ledd.
Kostnader som dekker både utleie og eget bruk, må du dele opp. Bruker du deler av boligen selv, kan du bare trekke fra den delen som hører til utleien.
Får du fradrag som overstiger leien, oppstår et underskudd. Etter § 6-3 gis det fradrag for dette underskuddet i inntekt fra andre kilder. Du kan altså bruke det mot lønn eller annen inntekt det året.
Ole og leiligheten i Sandnes
Ole eier en leilighet i Sandnes som han leier ut for 12 000 kroner i måneden hele året. Brutto leieinntekt er 144 000 kroner.
Kostnadene hans i året er: kommunale avgifter 14 000 kroner, forsikring 6 000 kroner, felleskostnader 36 000 kroner, vedlikehold 11 000 kroner og renter på lånet 52 000 kroner. Til sammen er det 119 000 kroner. Nettoinntekten er 144 000 minus 119 000, altså 25 000 kroner. Det er dette beløpet han betaler skatt av som alminnelig inntekt.
Året etter bytter han ut taket for 40 000 kroner, og kostnadene blir 159 000 kroner. Leieinntekten er uendret på 144 000 kroner. Da blir resultatet et underskudd på 15 000 kroner, som han kan trekke fra i annen inntekt, for eksempel lønn.
Ta vare på dokumentasjonen
Etter skatteforvaltningsloven § 8-1 skal du gi riktige og fullstendige opplysninger i skattemeldingen. Behold leieavtalen, kontoutskrifter som viser leieinnbetalingene, fakturaer på vedlikehold og dokumentasjon på renter og avgifter. Får du et spørsmål fra skattemyndighetene, må du kunne vise at tallene stemmer.
Har du levert skattemeldingen og oppdager at du har glemt en kostnad eller feilført leien, kan du levere en endringsmelding. Les mer i svaret om feil i skattemeldingen etter levering. Kommer feilen fra at du ikke førte inntekten du burde, kan skattemyndighetene ilegge tilleggsskatt.
Sameie, tomgang og utleie en del av året
Eier dere boligen sammen, for eksempel som søsken etter en arv, fordeles inntekt og kostnader normalt etter eierandelene. Eier du en tredjedel, fører du en tredjedel av leien og en tredjedel av kostnadene. Avtal gjerne på forhånd hvem som tar imot leien og hvordan dere fordeler regnskapet, slik at tallene i skattemeldingene deres henger sammen.
Står boligen tom mens du skal skaffe ny leietaker, er den fortsatt en utleiebolig. Kostnader i den perioden, for eksempel forsikring, avgifter og strøm, hører til utleien og kan trekkes fra. Bruker du boligen selv i en periode, eller lar du familie bo der uten leie, hører kostnadene for den perioden til privat bruk og gir ikke fradrag.
Leier du ut bare noen måneder, fører du leien for dem og kostnadene som hører til utleien. Vurderingen av 20 000-kronersgrensen gjelder leien i hele inntektsåret, ikke per måned.
Kort oppsummert
- Utleie av en sekundærbolig føres i skattemeldingen med brutto leie som inntekt og kostnader som fradrag.
- Nettoinntekten skattlegges som alminnelig inntekt.
- Fradrag får du for kostnader som hører til utleien, som vedlikehold, forsikring, avgifter og renter.
- Overstiger kostnadene leien, gir underskuddet fradrag i annen inntekt.
- Ta vare på leieavtale, kontoutskrifter og kvitteringer.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.