Utleie av borettslagsleilighet: skattereglene

Borettslaget skattlegges ikke, du gjør det

Et borettslag er et selskap med begrenset ansvar. Likevel skattlegges det ikke som et vanlig selskap. Skatteloven § 7-3 sier at boligselskaper ikke skattlegges som selskaper, og at andelshaverne skattlegges i stedet. Vilkåret er blant annet at minst 85 prosent av leieinntektene og dekningen av felleskostnadene kommer fra andelshavere, aksjonærer og enkelte andre grupper. De fleste vanlige borettslag oppfyller dette.

Andelen din regnes som en bolig. Skatteloven § 7-1 nevner uttrykkelig boenhet i boligselskap sammen med enebolig, rekkehus og leilighet når den lister opp hva som regnes som egen bolig. Bruker du leiligheten selv, er bruken skattefri.

Når du leier den ut, er utleien din inntekt. Det er ikke borettslaget som skattlegges for den.

Slik skattlegges utleie av borettslagsleilighet

Utleieinntekt fra egen bolig er skattepliktig etter § 7-2, med to unntak som gjelder boliger. Det første er at leieforholdet varer minst 30 dager og du bruker minst halvparten av boligen selv, regnet etter utleieverdien. Det andre er en grense på 20 000 kroner i året for utleie av hele eller en større del av boligen.

Leier du ut en hel borettslagsleilighet du ikke bor i, er unntakene i praksis ikke aktuelle når leien overstiger 20 000 kroner. Leien er da skattepliktig. Paragraf 7-3 sier at du som andelshaver skattlegges for netto utleieinntekt av egen boenhet når inntekten ikke er fritatt etter § 7-2.

Du kan også leie ut deler av leiligheten, for eksempel et rom, mens du bor der selv. Da kan fritaket for utleie av del av egen bolig gjelde, forutsatt at vilkårene er oppfylt.

Utleie av et rom i andelsleiligheten

Bor du selv i andelsleiligheten og leier ut et rom, gjelder de samme reglene som for annen utleie av del av egen bolig. Leieforholdet må vare minst 30 dager, og du må bruke minst halvparten av boligen selv, regnet etter utleieverdien. Et rom i en treroms leilighet er normalt mindre enn halvparten, så utleien er da skattefri. Er leieforholdet kortere enn 30 dager, gjelder i stedet sjablongregelen i § 7-2 annet ledd, der bare 85 prosent av leie over 15 000 kroner i året er skattepliktig.

Hva du kan trekke fra

Du får fradrag for kostnader som hører til utleien, jf. skatteloven § 6-1. Det kan være vedlikehold og reparasjoner i leiligheten, forsikring, strøm og internett hvis de er med i leien, og utgifter til å skaffe leietaker.

Felleskostnadene krever en ekstra vurdering, siden de består av flere deler. Den delen som er drift av eiendommen, er en kostnad ved å ha leiligheten og hører til utleien. Den delen som er avdrag på borettslagets fellesgjeld, gir ikke fradrag, siden avdrag ikke er en kostnad.

Renter på fellesgjelden er en egen sak. Etter § 7-3 sjette ledd fastsettes inntekten på hver andelshaver, og andelen din av selskapets rentekostnader kommer til fradrag. Det gjelder uavhengig av om du leier ut eller bor selv. Du skal ikke trekke fra renteandelen i felleskostnadene en gang til som utleiekostnad.

Spørsmålet om hvem som får leie ut, og på hvilke vilkår, er noe annet. Det er borettslagets vedtekter og styret som avgjør om du kan leie ut, omtalt i utleie i borettslag.

Formue: utleid andel er sekundærbolig

For formuesskatt skiller skatteloven § 4-10 mellom primærbolig og sekundærbolig. Boenhet i boligselskap verdsettes etter de samme reglene som annen bolig, jf. § 4-10 femte ledd.

Bor du ikke i andelen, er den sekundærbolig, og verdien settes til 100 prosent av en beregnet omsetningsverdi. Bor du i den selv, er det primærbolig, og verdien er 25 prosent. Beregnet verdi er areal ganger en kvadratmetersats som Skattedirektoratet fastsetter hvert år. Du kan kreve at verdien settes ned til dokumentert omsetningsverdi.

Det er altså formuesverdien av leiligheten som endres når du går fra å bo i den til å leie den ut. Leieinntekten kommer i tillegg til inntektsskatten.

Kort oppsummert

• Ved utleie av borettslagsleilighet er det du som andelshaver som skattlegges, ikke borettslaget.
• Leien er skattepliktig når fritaket for utleie av egen bolig ikke gjelder.
• Du får fradrag for kostnader som hører til utleien, men ikke for avdrag på fellesgjelden.
• Din andel av borettslagets rentekostnader fradragsføres uavhengig av utleien.
• En utleid andel verdsettes som sekundærbolig til 100 prosent i formuen.