Kan utbyggeren kreve renter når jeg holder tilbake penger for mangler?
Holder du tilbake et beløp du har rett til å holde tilbake etter § 31, løper det normalt ikke forsinkelsesrente på det beløpet, fordi du ikke er forsinket med noe du skylder. Holder du igjen mer enn kravet ditt tilsier, kan utbyggeren kreve forsinkelsesrente på den overskytende delen. Det samme prinsippet gjelder når du deponerer penger på en felles konto etter § 49. Er det satt vilkår om for stort beløp, kan du kreve rente på overskuddet.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Når renten kommer inn
Er du forsinket med betalingen, kan utbyggeren kreve rente og erstatning for rentetap etter lov om renter ved forsinket betaling (§ 59). Renten løper fra det tidspunktet betalingen skulle vært gjort. Er betalingstiden ikke avtalt, skal du betale når utbyggeren krever det etter overtakelsen.
Hvor høy renten er, endrer seg over tid. Du finner satsen og hvordan den regnes ut under hvor høy er forsinkelsesrenten. Poenget her er når du overhodet blir skyldig noe.
Hvorfor lovlig tilbakehold ikke gir rente
Har du krav på grunn av en mangel, kan du holde tilbake så mye av vederlaget som er nødvendig for å sikre at kravet blir dekket (§ 31). Loven sier ikke uttrykkelig at det ikke løper rente på det du holder tilbake. Men rentereglene i § 59 gjelder forsinket betaling. Har du rett til å holde pengene tilbake, er du ikke forsinket med noe du skylder.
Det samme gjelder tilbakehold på grunn av forsinkelse (§ 24). Er rettighetene dine etter loven til stede, er det ikke du som er i mislighold.
Tilbakeholdet må rette seg mot beløpet som trengs for å sikre kravet. Når mangelen er rettet, faller grunnlaget bort, og den delen du holdt igjen, skal betales.
Når du har holdt igjen for mye
Er kravet ditt mindre enn det du holder tilbake, har du holdt igjen for mye. For den overskytende delen er du forsinket, og utbyggeren kan kreve rente fra tidspunktet betalingen skulle vært gjort. Det samme gjelder om det viser seg at det ikke var noen mangel. Da er hele tilbakeholdet for høyt.
Det er deg som tar risikoen for at beløpet er riktig. Støtt deg derfor på noe konkret, for eksempel et tilbud om retting eller en rapport.
Paragraf 59 nevner både rente og erstatning for rentetap. Taper utbyggeren mer på å vente enn renten dekker, for eksempel fordi han selv må ta opp dyrt lån, kan han i teorien kreve erstatning for det, men må kunne dokumentere tapet.
Har du flere mangler og bare noen av dem blir godkjent, regner du hver mangel for seg. Den delen av tilbakeholdet som hører til en mangel som ikke holder, er forsinket betaling. Den delen som hører til en godkjent mangel, er det ikke.
Ragnhild og sluttbetalingen
Ragnhild Rahimi kjøper en leilighet for 4 900 000 kroner. Sluttbetalingen på 490 000 kroner forfaller 1. mars. Hun finner to mangler: fukt i badet og en ventilasjonskanal som ikke virker. Tilbudene fra en annen håndverker er på 78 000 og 42 000 kroner, til sammen 120 000 kroner. Hun betaler 370 000 kroner 1. mars og holder tilbake 120 000 kroner.
Utbyggeren svarer at fukten er en mangel og blir rettet, men at ventilasjonen er bygget etter tegningene og ikke er en mangel. Etter en byggekyndig befaring får utbyggeren medhold på ventilasjonen. Ragnhild har da holdt tilbake 42 000 kroner for mye.
Hun betaler de 42 000 kroner 1. april. For den delen kan utbyggeren kreve forsinkelsesrente for 31 dager. Renten regnes som en årlig sats for dagene beløpet sto ubetalt: 42 000 kroner ganger satsen ganger 31 dager delt på 365. På de 78 000 kronene for badet løper det ikke rente, fordi tilbakeholdet var lovlig. Når badet er rettet, betaler hun dem.
Deponering som alternativ til tilbakehold
Du kan også sette det omtvistede beløpet på en felles konto. Er det avtalt at sluttoppgjøret skal være betalt før overtakelsen eller før hjemmelen overføres, regnes betalingen likevel som gjort hvis den omtvistede delen er satt inn på en konto i en finansinstitusjon som du og utbyggeren bare kan disponere sammen, og resten er betalt (§ 49). Renter på kontoen følger pengene.
Er det satt vilkår om å sette inn en større sum enn utbyggeren har krav på, kan du kreve rente og erstatning for rentetap på den overskytende delen fra tidspunktet pengene ble satt inn. Renteinntekten på den tilsvarende delen av den innsatte summen skal trekkes fra kravet. Om du selv må betale rente på et deponert beløp som utbyggeren hadde krav på, avgjøres etter § 59, så heller ikke her bør beløpet settes høyere enn kravet. Deponeringen viser utbyggeren at pengene finnes.
Slik begrenser du risikoen
Skriv til utbyggeren før forfall. Oppgi beløpet du holder tilbake, hva det dekker og hvordan du har regnet. Betal det som er klart ubestridt til riktig tid. Frigi deler av tilbakeholdet etter hvert som manglene rettes.
Er utbyggeren og du uenige om beløpet, kan du foreslå å sette det omtvistede beløpet på en felles konto. Det koster lite, og renten på kontoen følger pengene.
Kort oppsummert
- Utbyggeren kan kreve rente når du er forsinket med betalingen (§ 59). Rett til å holde tilbake betyr at du ikke er forsinket.
- Holder du tilbake et beløp som sikrer kravet ditt, løper det ikke rente på det beløpet.
- Holder du tilbake mer enn kravet tilsier, kan utbyggeren kreve rente på den overskytende delen.
- Skriv beløp og begrunnelse til utbyggeren, og frigi deler av tilbakeholdet etter hvert som manglene rettes.
- Rente ved tilbakehold for mangler er en risiko du kan begrense ved å deponere det omtvistede beløpet.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.