Utbyggeren har ikke ferdigstilt lekeplassen – kan vi holde igjen penger?

Når lekeplassen ikke ferdigstilt er en forsinkelse

Etter bustadoppføringslova § 17 er ytingen forsinket hvis arbeidet eller deler av det ikke er fullført til de tidene kjøperen har rett til å kreve. Det gjelder altså også en lekeplass som mangler når alt annet er klart.

Hva som er riktig tid, avhenger av kontrakten. Utbyggeren skal holde fristene som er avtalt for å fullføre arbeidet eller deler av det. Står det i kontrakten eller vedleggene at lekeplassen skal være ferdig til overtakelsen eller en bestemt dato, er den fristen gått ut når datoen er passert. Er det ikke avtalt frister, skal arbeidet utføres med rimelig framdrift og uten unødig avbrudd.

Utbyggeren kan kreve forlenget frist hvis han forsinkes av en hindring utenfor sin kontroll som han ikke kunne regne med, eller av noe kjøperne svarer for. Han må ha varslet kjøperne uten ugrunnet opphold. Sier han at vinteren stopper anleggsarbeidet, må han kunne vise at dette var et slikt forhold og at han varslet i tide.

Hva forsinkelsen gir rett til

Er ytingen forsinket, kan kjøperen etter § 17 kreve dagmulkt, heve avtalen, kreve erstatning eller holde tilbake vederlag. For en lekeplass som mangler etter at boligene er overtatt, har disse en begrenset rekkevidde.

Dagmulkt kan kreves når overtakelsen ikke kan skje til rett tid. Ved overtakelsen stanser en eventuell dagmulkt. Er leilighetene overtatt, løper altså ikke dagmulkt videre for lekeplassen. Heving krever at forsinkelsen er et vesentlig avtalebrudd, og at det er meldt om hevingskravet før overtakelsen (§ 20). Erstatning for tap utover dagmulkten kan bare kreves hvis utbyggeren har opptrådt grovt uaktsomt eller i strid med redelighet og god tro (§ 19 første ledd). I tidsrom da det ikke regnes dagmulkt, for eksempel etter overtakelsen, kan dere kreve erstatning for tap som følger av at lekeplassen ikke er fullført, uten at det kreves grov uaktsomhet (§ 19 andre ledd).

Dermed er tilbakehold ofte det mest praktiske kravet, hvis dere ikke har betalt alt.

Dokumenter at lekeplassen var en del av leveransen før dere holder tilbake. Finn prospektet, kontrakten og vedleggene som omtaler den. Opplysninger om egenskaper eller bruk som er gitt i markedsføringen, kan også gi grunnlag for krav (§ 27), hvis de påvirket kjøpet. Si fra skriftlig til utbyggeren om at dere holder tilbake, hvor mye og hvorfor, før dato for sluttoppgjør.

Hvor mye du kan holde tilbake, og når

Har kjøperen krav på grunn av forsinkelsen, kan han eller hun holde tilbake så mye av vederlaget som er nødvendig for å sikre at kravet blir dekket (§ 24). Beløpet bør svare til det det koster å få lekeplassen ferdig, og ikke mer.

Loven sier ikke hvordan tilbakeholdet fordeles mellom eierne. En naturlig fordeling er etter eierandel eller etter hver seksjons vederlag. Tilbakeholdet gjelder hver enkelt kjøpers egne penger, selv om styret kan gjøre gjeldende selve kravet om fellesarealene på vegne av alle (eierseksjonsloven § 60).

Dere kan bare holde tilbake penger som ikke er betalt. Har dere betalt sluttoppgjøret og overtatt, finnes ikke noe å holde tilbake. Loven sikrer likevel at minst en tiendedel av vederlaget ikke skal betales før overtakelsen (§ 47).

Er sluttoppgjøret avtalt betalt før overtakelsen og noe av vederlaget er omtvistet, kan dere sette den omtvistede delen på en felles konto i en finansinstitusjon, som utbygger og dere bare kan disponere i lag. Da regnes betalingen som skjedd (§ 49).

Når dere har betalt og overtatt

Er alt betalt, må dere følge opp på andre måter. Lekeplassen er en del av det utbyggeren skulle levere, og mangler den, har dere krav på at han fullfører. Mangel på noe som var avtalt, er en mangel, og mangler kan kreves rettet. Dere kan kreve prisavslag hvis det ikke skjer. Fem år er ytre grense, og dere må melde fra innen rimelig tid etter at dere oppdaget eller burde ha oppdaget det.

Garantien fra utbyggeren gjelder for at avtalen oppfylles og varer til fem år etter overtakelsen. Kan ikke utbyggeren fullføre, for eksempel fordi han er konkurs, er garantien siste utvei.

Kort oppsummert

• Er lekeplassen ikke ferdigstilt innen fristen, er ytingen forsinket etter bustadoppføringslova § 17.
• Kjøperne kan holde tilbake så mye av vederlaget som trengs for å sikre kravet, men bare penger som ikke er betalt.
• Dagmulkt stanser ved overtakelsen. Etter det er retting, prisavslag og erstatning veien videre.
• Beløpet bør svare til det det koster å få lekeplassen ferdig, ikke mer. Sett opp et anslag fra en anleggsfirma.
• Styret kan gjøre gjeldende kravet for fellesarealer, men tilbakeholdet gjelder hver kjøpers egne penger.