Utbyggeren betaler ikke – slik krever du garantisten
Når utbyggeren ikke betaler, kan du rette kravet mot garantisten hvis du har gjort kravet gjeldende overfor entreprenøren i tide. Etter bustadoppføringslova § 12 er garantien en selvskyldgaranti eller tilsvarende fra et finansforetak. Garantisten kan ikke sette en egen frist for melding om krav som er gjort gjeldende i tide overfor entreprenøren. Garantien dekker bare opp til garantisummen, og den gjelder til fem år etter overtakelsen.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Slik kommer garantisten inn i bildet
Garantien etter § 12 er laget for situasjoner der entreprenøren ikke oppfyller avtalen. Det kan være at han går konkurs, at han slutter å bygge, eller at han ikke retter mangler du har krevd rettet. Garantisten har da lovet å dekke kravene dine opp til garantisummen.
Garantien skal gis som selvskyldgaranti eller tilsvarende fra et finansforetak som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge. Begrepet selvskyldgaranti betyr at garantisten har påtatt seg ansvaret direkte, ikke bare som en reserve.
Selv om du kan gå til garantisten, må kravet ditt bygge på avtalen med utbyggeren. Du må ha et krav mot entreprenøren som han ikke har oppfylt. Loven knytter garantien til oppfyllelsen av avtalen, ikke til konkurs. Utbyggeren trenger altså ikke å være konkurs for at du kan ha et krav, men konkurs er det vanligste tilfellet. Krever du garantisten mens utbyggeren fortsatt driver, må du vise at han ikke har oppfylt, og det er lurt å ha gitt ham en skriftlig sjanse til å rette først.
Hva du må ha gjort mot utbyggeren først
Garantien dekker krav som du har gjort gjeldende overfor entreprenøren. Gjelder det en mangel, må du ha meldt fra innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget den, og senest fem år etter overtakelsen (bustadoppføringslova § 30). Gjelder det forsinkelse eller manglende fullføring, må du kunne vise hva avtalen krevde og hva som ikke ble levert.
Loven sier uttrykkelig at det ikke kan settes frist for melding til garantisten om krav som er gjort gjeldende i tide overfor entreprenøren. Det er med andre ord kravet mot entreprenøren som må være i tide. Garantisten kan ikke avvise deg fordi du ventet med å skrive til ham, så lenge kravet var meldt til utbyggeren i tide.
Tidlig kontakt med garantisten er likevel lurt. Da får han tid til å vurdere saken, og du slipper å risikere at kravet blir foreldet. Foreldelsesloven gjelder i tillegg (foreldelsesfristen på en garanti).
Hvordan kravet fremsettes
Skriv til garantisten, som oftest en bank eller et forsikringsselskap. Du finner navnet og kontaktinformasjonen på garantibeviset du skal ha fått fra utbyggeren. Legg ved:
- kontrakten og eventuelle tilleggsavtaler
- garantibeviset
- reklamasjonene du har sendt entreprenøren, med datoer, og eventuelle svar
- dokumentasjon på kravet, for eksempel bilder, sakkyndigrapport og tilbud fra annen håndverker
- en oversikt over beløpet du krever, med utregning
Garantisten kan be deg om en oversikt over hvilke krav du har gjort gjeldende innen fristene. Har du svart på en slik forespørsel, gjelder ansvaret bare krav som er nevnt i svaret ditt. Det er derfor viktig å ta med alt du har reklamert på, og ikke bare det viktigste. Et krav du glemmer i svaret, kan falle utenfor.
Hva garantisten ikke kan gjøre
Garantisten kan ikke ta forbehold om at ansvaret begrenses på grunn av manglende premiebetaling eller annet mislighold fra entreprenørens side. Skylden for at utbyggeren ikke har betalt garantipremien, er altså ikke noe du skal lide under.
Garantien kan også gjøres gjeldende av forbrukerens rettsetterfølgere. Har du kjøpt boligen av en som overtok fra utbyggeren, kan du som ny eier bruke garantien for resten av perioden, og garantisten kan ikke gjøre forbehold som begrenser den retten.
garantisum og restkrav
Magnus og Silje kjøpte et hus med tomt av en utbygger for 4 900 000 kroner. Garantien skal da minst være fem prosent, altså 245 000 kroner. De overtok huset i august.
Året etter oppdager de fuktskade i krypkjelleren. De melder skriftlig til utbyggeren, som lover å komme, men før noe er gjort, går selskapet konkurs. Reparasjonen er anslått til 380 000 kroner.
Magnus og Silje sender kravet til banken som stilte garantien, med garantibevis, reklamasjon og sakkyndigrapport. Banken kan ikke avvise kravet fordi det ble sendt etter konkursen. Reklamasjonen til utbyggeren kom i tide, og loven setter ingen egen frist for å melde det til garantisten. De får dekket opp til 245 000 kroner. De resterende 135 000 kronene kan de melde som krav i konkursboet, men det er uvisst hvor mye som blir utbetalt.
Hvis garantisten sier nei
Garantisten kan mene at kravet ikke er berettiget, for eksempel at feilen ikke er en mangel, eller at det er reklamert for sent overfor entreprenøren. Be om skriftlig begrunnelse.
Er uenigheten reell, kan saken klages inn for Finansklagenemnda, som behandler tvister mellom forbrukere og finansforetak. Alternativet er å gå til domstolene. Før du tar skrittet, bør du gå gjennom om kravet er godt dokumentert og meldt i tide.
Kort oppsummert
- Du kan rette kravet mot garantisten når entreprenøren ikke oppfyller, og du har gjort kravet gjeldende overfor ham i tide.
- Loven tillater ikke at garantisten setter egen frist for krav som er meldt i tide til entreprenøren.
- Garantien er en selvskyldgaranti, og dekker opp til garantisummen i fem år etter overtakelsen.
- Samle kontrakt, garantibevis, reklamasjoner og dokumentasjon, og svar fullstendig hvis garantisten spør.
- Krav utover garantisummen må du melde som vanlig krav mot entreprenøren eller konkursboet.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.