Utbygger konkurs før skjøtet er tinglyst: slik sikrer du boligen
Går utbyggeren konkurs før du har fått tinglyst skjøte, er forskuddsgarantien den viktigste sikkerheten for pengene du har betalt. Bustadoppføringslova § 47 setter vilkår for hva du kan betale før overtakelsen og før du har fått hjemmel. Er vilkårene ikke oppfylt, gjelder avtalen om forskudd bare så langt loven tillater den. Sjekk grunnboken, garantien og betalingene dine, og meld kravet til garantisten og konkursboet med én gang.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva du har betalt og hva loven tillater
Når du har kjøpt en bolig med rett til grunn, og utbyggeren går konkurs før du har fått tinglyst skjøte, er det betalingene dine som står i fare. Hva som er betalt, og på hvilke vilkår, avgjør hvor sikker du er.
Bustadoppføringslova § 47 setter vilkår for avdrag og forskudd. En avtale om at du skal betale avdrag eller forskudd, gjelder bare så langt:
- verdien av arbeid som er utført på eiendommen, sammen med materialer som er tilført, minst svarer til det du til enhver tid har betalt,
- det ikke hviler salgspant eller andre heftelser på materialer som er bygd inn eller tilført, og som skal betales ved avdraget, og
- minst en tiendedel av vederlaget ikke skal betales før overtakelsen.
For avtaler som omfatter rett til grunn (§ 1 første ledd bokstav b), kan det bare avtales forskuddsbetaling hvis betalingen skjer etter at du har fått overført hjemmelen til eiendommen uten andre heftelser enn dem du skal overta, eller hvis det er stilt selvskyldgaranti fra en finansinstitusjon.
Forskuddsgarantien
Er det stilt garanti for forskuddsbetaling, kan du kreve garantisten for pengene du har betalt, så langt garantien rekker. Etter § 47 kan garantien være en selvskyldgaranti fra en finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge.
I tillegg gjelder garantien etter § 12 for oppfyllelsen av avtalen. For avtaler med rett til tomt skal den dekke minst 5 prosent av vederlaget og gjelde til fem år etter overtakelsen, og § 47 andre og tredje ledd om garanti for forskuddsbetaling gjelder i tillegg. Garantisten kan ikke ta forbehold fordi utbyggeren har misligholdt, for eksempel ikke betalt premie.
Så lenge det ikke er dokumentert at det finnes garanti etter § 12, har du rett til å holde tilbake alt vederlag. Les mer i hva hvis entreprenøren ikke stiller garanti.
Hva som skjer med boligen
Om du får overta boligen eller bare pengene tilbake, avgjøres ikke av § 47 alene. Bustadoppføringslova regulerer betalingsvilkårene og garantiene. Spørsmålet om hva konkursboet må eller kan gjøre med kjøpekontrakten din, og om du har rettsvern overfor utbyggerens kreditorer, hører til konkurs- og tinglysingsreglene. Svaret kan avhenge av hva som er tinglyst, hvor langt byggingen er kommet og hva boet velger.
Det som er sikkert, er at du bør kartlegge stillingen raskt. Sjekk grunnboken hos Kartverket for å se hvem som er hjemmelshaver og hvilke heftelser som ligger på eiendommen. Sjekk kontrakten og alle innbetalinger.
Selma og leiligheten som ikke ble ferdig
Selma Berg kjøpte en leilighet med rett til grunn i et prosjekt for 4 600 000 kroner. Etter avtalen skulle hun betale 20 prosent, altså 920 000 kroner, før overtakelsen. Hun har betalt dette. Utbyggeren går konkurs før skjøtet er tinglyst. Leiligheten er halvferdig.
Selma leser kontrakten og finner et garantibevis fra en bank som dekker forskuddet. Hun sender kravet til banken med dokumentasjon på innbetalingen og kontrakten. Hun melder også kravet i konkursboet innen fristen. Så sjekker hun grunnboken. Hjemmelen ligger fortsatt hos utbyggeren, og det er tinglyst pant for byggelånet.
Selma betalte forskudd før hjemmelen var overført, og dette var dekket av garantien. Det er det som redder henne. Hadde garantien manglet, kunne hun ha hevdet at betalingen ikke var i tråd med § 47, og at hun kunne kreve den tilbake. Hun kan hverken regne med at boligen blir ferdigstilt eller at hun får den. Hun krever pengene tilbake fra garantisten og vurderer deretter om hun vil kreve noe fra boet.
Dette gjør du nå
- Sjekk grunnboken: hvem eier eiendommen, og hvilke heftelser ligger på den.
- Finn garantibeviset (forskuddsgarantien og garantien etter § 12) og se hvem garantisten er.
- Samle kontrakt, betalingsplan og kvitteringer.
- Send skriftlig krav til garantisten med dokumentasjon.
- Meld kravet til bostyreren innen fristen i kunngjøringen av konkursen.
- Betal ikke mer, med mindre vilkårene i § 47 er oppfylt.
- Les betalingsplanen i kontrakten på nytt. Se byggelånet og utbetalingsplanen.
Sjekk at betalingene fulgte fremdriften
Etter § 47 første ledd gjelder avtalen om avdrag bare så langt verdien av utført arbeid, sammen med innbygde materialer, minst svarer til det du har betalt. Har du betalt mer enn det som var bygget, kan den delen av betalingen mangle dekning i avtalen. Be utbyggeren eller konkursboet om en oversikt over utført arbeid, og sammenlign den med betalingsplanen og kvitteringene dine. Se også om det hviler heftelser på materialer som er tilført. Du trenger denne oversikten både i krav mot garantisten og i meldingen til konkursboet.
Kort oppsummert
- Har du ikke tinglyst skjøte, er forskuddsgarantien og vilkårene i § 47 det som avgjør hvor godt du er sikret.
- For avtaler med rett til grunn kan forskudd bare avtales hvis du har fått hjemmelen uten heftelser, eller det er stilt selvskyldgaranti.
- Garantien etter § 12 skal gjelde til fem år etter overtakelsen. Til garantien er dokumentert, kan du holde tilbake alt vederlag.
- Sjekk grunnboken og kontrakten, og meld krav til garantisten og konkursboet med én gang.
- Om du får boligen eller bare pengene, avgjøres også av konkurs- og tinglysingsreglene, ikke av bustadoppføringslova alene.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.