Trekkfulle vinduer i leiligheten: når utleier må utbedre

Når trekk i vinduene er en mangel

Husleieloven sier ikke noe konkret om vinduer. Spørsmålet må løses med de generelle mangelsreglene. Etter § 2-2 skal boligen være i samsvar med leieavtalen og i vanlig god stand. Etter § 2-5 er det dessuten en mangel hvis boligen er i vesentlig dårligere stand enn du hadde grunn til å regne med ut fra leiens størrelse og forholdene ellers, selv om du har leid den «som den er».

Trekkfulle vinduer er dermed en mangel bare hvis tilstanden er dårligere enn avtalt eller dårligere enn du kunne forvente. En bygård fra 1930-tallet med originale vinduer har en annen standard enn en leilighet fra 2015. Er leien lav og vinduene gamle, er det ikke sikkert at lett trekk er en mangel. Er trekken så sterk at stua ikke kan holde normal temperatur, er det et annet bilde.

Hva som taler for en mangel

Disse forholdene peker mot en mangel:

• vinduer med tetningslister som er revet, tørre eller falt av
• vinduer som ikke lukker seg skikkelig, for eksempel på grunn av skjeve karmer eller råte
• trekk som er markant sterkere enn i tilsvarende leiligheter i bygget
• kulde som merkes hele vinteren, ikke bare i storm
• opplysninger i annonsen eller kontrakten om oppussede eller nye vinduer

Taler det mot en mangel, er det forhold som at vinduene er listet som originale vinduer i kontrakten, at leien er satt lavt for å gjenspeile standarden, eller at trekken bare er merkbar i sterk vind.

Utleier velger måten å rette på

Utleier har rett til å rette mangelen selv, så lenge det kan skje uten vesentlig ulempe for deg (§ 2-10 annet ledd). Det betyr at han kan velge mellom flere løsninger: nye tetningslister, justering av beslag, ny fuge, en ekstra tetting rundt karmen eller utskifting av vinduet.

Du kan ikke kreve nye vinduer hvis enklere tiltak fjerner mangelen. Hvis utleier tilbyr å tette med lister og det faktisk stopper trekken, har han rettet mangelen, og kravet om mer faller bort. Kravet kan derimot bli stående hvis tiltaket ikke virker. Da er mangelen ikke rettet, og du kan kreve ny retting, avslag og i verste fall dekning av egne utgifter.

Vil du selv bytte eller bygge om vinduene, trenger du utleiers samtykke. Egne endringer kan gjøre deg ansvarlig for skader.

Krav du kan stille om trekken fra vinduene

Er trekken en mangel, kan du etter § 5-7 kreve retting etter § 2-10 og avslag etter § 2-11 annet ledd, så sant mangelen ikke er ubetydelig. Erstatning er aktuelt hvis utleier har gjort en feil eller forsømt noe, for eksempel ved å ha unnlatt å gjøre noe etter gjentatte meldinger. Det kan være ekstra oppvarmingsutgifter du kan dokumentere.

Du må si fra innen rimelig tid etter at du burde ha oppdaget trekken (§ 2-8), og det er best å gjøre det skriftlig. Les om når du kan holde tilbake leie før du trekker deg noe.

Slik dokumenterer du trekk

Beskriv hvilke vinduer som trekker, i hvilke rom, og hvor sterkt. Ta bilder av tetningslister og karmer. Mål temperaturen ved vinduet og midt i rommet over noen dager. Noter vindretning og værforhold hvis trekken varierer. Send alt sammen i én melding og be om retting innen en frist.

Når du bor i bygård, borettslag eller sameie

Eier utleier leiligheten i et borettslag eller sameie, kan vinduene være fellesskapets ansvar. Det endrer ikke forholdet mellom deg og utleier. Utleier har fortsatt plikt til å rette overfor deg, og må selv ta det opp med styret. Hvor langt rimelighetsgrensen går i § 2-10, avhenger av hva som kan gjøres uten urimelig kostnad eller ulempe for ham.

Kort oppsummert

• Trekkfulle vinduer er en mangel bare hvis boligen er dårligere enn avtalt eller dårligere enn det som er vanlig for tilsvarende boliger.
• Utleier velger hvordan trekken rettes, så lenge tiltaket fjerner mangelen.
• Du kan kreve retting og avslag i leien, og erstatning hvis utleier har gjort en feil eller forsømt noe.
• Dokumenter trekken med bilder og temperaturmålinger, og meld fra skriftlig.
• Når du krever at utleier utbedrer trekkfulle vinduer, kan han velge den enkleste løsningen som virker.