Tidsbestemt kontrakt med oppsigelsesrett: hva betyr det for begge parter?

Når en tidsbestemt avtale kan sies opp

Utgangspunktet i husleieloven § 9-2 er at en tidsbestemt leieavtale opphører ved utløpet og ikke kan sies opp underveis. Ved utleie av bolig må utleieren dessuten skriftlig opplyse at avtalen ikke kan sies opp i leietiden.

Det er to unntak. Avtalen kan sies opp hvis det er avtalt, og den kan sies opp hvis utleieren har forsømt å gi den skriftlige opplysningen. I begge tilfeller viser loven til oppsigelsesreglene i §§ 9-4 til 9-8.

Det betyr at en tidsbestemt kontrakt med oppsigelsesrett i praksis får de samme oppsigelsesreglene som en tidsubestemt kontrakt, selv om den har en sluttdato.

Hva det betyr for utleier

For en boligleie må utleier oppfylle de samme kravene som ved oppsigelse av en tidsubestemt avtale:

• Det må være en saklig grunn etter § 9-5: eget bruk, riving eller ombygging, mislighold eller en annen saklig grunn.
• Oppsigelsen må være skriftlig og begrunnet.
• Den må opplyse om at leieren kan protestere skriftlig innen én måned, og om hva som skjer hvis han eller hun ikke gjør det.
• Fristen er tre måneder til utgangen av en kalendermåned, med mindre noe annet er avtalt.

Mangler noe i oppsigelsen, er den ugyldig. Flytter leieren i tillit til oppsigelsen, anses den likevel som godtatt. Les mer om kravene til oppsigelsen.

Hva det betyr for leieren

For leietakere er dette ofte viktig for om man kan flytte tidlig, for eksempel ved jobbskifte eller samlivsbrudd. Har kontrakten oppsigelsesrett, slipper du å betale leie for resten av perioden så lenge oppsigelsesfristen er overholdt.

Leieren kan også si opp, og trenger ingen særskilt grunn. Skal avtalen sies opp, skal dette gjøres skriftlig og med den fristen som gjelder, som hovedregel tre måneder. Kontrakten kan ha en annen frist, og slike avtaler er tillatt hvis de ikke stiller leieren dårligere enn loven.

Husk at oppsigelsesretten må være avtalt eller følge av at utleier har glemt opplysningen. Står det ingenting om oppsigelse i kontrakten, og utleier har gitt skriftlig beskjed om at avtalen ikke kan sies opp, sitter begge fast til sluttdatoen. Leieren må da betale leie ut perioden, med mindre det er grunnlag for heving eller en ny avtale. Se også om leieren kan si opp en tidsbestemt kontrakt.

Protest mot utleiers oppsigelse

Protestretten gjelder også i en tidsbestemt avtale med oppsigelsesrett. Det er dette som skiller en slik avtale fra en vanlig tidsbestemt avtale uten oppsigelsesrett, som bare utløper på sluttdatoen. Mens den siste ikke kan sies opp, har den første lovens fulle oppsigelsesvern.

Mottar leieren en oppsigelse, kan han eller hun protestere skriftlig innen én måned. Gjør leieren det, faller oppsigelsen bort med mindre utleier reiser søksmål innen tre måneder etter at protestfristen gikk ut. Retten prøver da om oppsigelsen er lovlig og om den skal settes til side fordi den virker urimelig for leieren, jf. § 9-8.

Protesterer leieren ikke i tide, kan han eller hun ikke senere påberope at oppsigelsen er i strid med loven.

Hvis kontrakten er stille om oppsigelse

Står det ikke noe om oppsigelse, gjelder hovedregelen: ingen oppsigelse i leietiden. Hvis utleier også har gitt den skriftlige opplysningen, er partene bundet. Hvis utleier ikke har gitt opplysningen, kan avtalen likevel sies opp etter §§ 9-4 til 9-8, og utleier trenger da fortsatt saklig grunn.

Hevingsreglene er et eget spor og gjelder uavhengig av dette, for eksempel ved vesentlig mislighold fra leieren. Utleier kan heve for eksempel ved alvorlig manglende betaling av leie, og trenger da ikke følge oppsigelsesreglene.

Har du fått en kontrakt der utleier ikke har gitt den skriftlige opplysningen om at avtalen ikke kan sies opp, og kontrakten heller ikke nevner oppsigelse, kan du som leier derfor velge: du kan sitte ut perioden, eller du kan si opp. Utleier kan gjøre det samme, men må ha saklig grunn.

Kort oppsummert

• En tidsbestemt kontrakt med oppsigelsesrett følger lovens oppsigelsesregler, jf. § 9-2 andre ledd.
• Utleier av bolig trenger saklig grunn, skriftlig begrunnet oppsigelse og opplysning om protestretten.
• Oppsigelsesfristen er som hovedregel tre måneder.
• Leieren kan protestere innen én måned, og retten kan sette en urimelig oppsigelse til side.
• Samme regler gjelder hvis utleier ikke skriftlig opplyste at avtalen ikke kunne sies opp.