Tegningene passet ikke til tomten – hvem betaler omprosjekteringen?
Har arkitekten fått riktige opplysninger om tomten og likevel tegnet noe som ikke kan bygges, er det normalt hans feil, og han svarer for tapet. Omprosjekteringen bør da skje for hans regning, og du kan kreve erstatning for utgifter som følger direkte av feilen. Har du selv gitt feil opplysninger, eller var det avtalt at han ikke skulle sjekke tomtens forhold, kan du få en del eller hele kostnaden selv. Meld feilen skriftlig så snart du oppdager at tegningene ikke passer til tomten.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva «passer ikke til tomten» betyr for ansvaret
Når tegningene ikke passet til tomten, er det vanligvis en av disse feilene:
- Huset overskrider det reguleringsplanen tillater, for eksempel høyde, utnyttelsesgrad eller avstand til nabogrense.
- Terrenget gjør at huset ikke kan plasseres slik tegningene viser, eller grunnarbeidet blir mye dyrere enn tenkt.
- Tomten har en rettighet eller en begrensning arkitekten ikke tok hensyn til, som en ledning i grunnen eller en veirett.
- Grunnforholdene tillater ikke den planlagte løsningen.
Poenget for ansvaret er hvem som visste hva, og hva arkitekten skulle undersøke.
Arkitekten som planlegger boligen din i næring, er konsulent etter bustadoppføringslova (§ 61). Han kan ikke fraskrive seg erstatningsansvar som følger av de alminnelige reglene, når han har gjort en feil (§ 62).
Loven sier ikke i detalj hva en arkitekt skal undersøke. Det kommer an på oppdraget. Skal han tegne et hus til en bestemt tomt, kan du normalt forvente at han sjekker gjeldende reguleringsplan og de vanlige forholdene på tomten, i den grad det følger av oppdraget. Avtalen kan snevre inn ansvaret, men bare innenfor det loven tillater.
Når feilen er arkitektens
Det er hans feil hvis du har gitt ham riktige opplysninger, eller opplysningene var lette å finne, og han likevel tegnet noe som ikke kan bygges. For eksempel at han tegnet to etasjer med tak over den høyden planen tillater, eller satte huset inn i byggegrensen. Da er det rimelig at han tegner om for egen regning, og at du får dekket det du har lidt av utgifter som en direkte følge.
Typiske krav:
- nytt tegningsarbeid, uten at du betaler honorar for det
- nytt gebyr til kommunen når søknaden må sendes inn på nytt
- utgifter til sakkyndig som fastslo at tegningene ikke kunne brukes
- tap fordi byggestart måtte utsettes, hvis du kan vise tapet og at det var en forutsigbar følge
Hva som erstattes, begrenses til økonomisk tap som arkitekten kunne forutse som mulig følge av feilen. Du må selv begrense tapet, ved å si fra tidlig og ikke sette i gang noe som er bygd på tegninger du vet er feil.
Når kostnaden blir din
Du kan bli sittende med utgiften hvis:
- du ga feil opplysninger om tomten, for eksempel om en ledning eller et naboforhold, og arkitekten hadde grunn til å stole på dem
- oppdraget bare gjaldt en skisse, og avtalen sa at kontroll mot reguleringsplanen kom senere
- du ba om en løsning arkitekten advarte mot, og du valgte den likevel
- reguleringsplanen er endret etter at tegningene ble levert, uten at det var arkitektens feil
I slike tilfeller blir omprosjekteringen vanligvis nytt arbeid som du må betale for.
for høyt hus i skråningen
Per og Ingrid Solheim fikk tegnet en enebolig i to etasjer med kjeller til en tomt i skrånende terreng. Reguleringsplanen tillot en mønehøyde på 8 meter målt fra gjennomsnittlig planert terreng. Kommunen avviste byggesøknaden fordi huset ville bli 9,3 meter. Arkitekten hadde målt fra et annet punkt i terrenget enn planen la til grunn.
Per og Ingrid hadde levert reguleringsplanen og et kart til arkitekten. Hun sa at hun hadde sjekket planen, og at hun hadde vurdert høyden etter gammel kartlegging. Per og Ingrid krevde omprosjekteringen dekket. Den ble priset til 62 000 kroner, pluss nytt søknadsgebyr til kommunen.
I dette tilfellet er feilen arkitektens. Hun hadde riktige opplysninger og målte feil. Hun må tegne om for egen regning, og Per og Ingrid kan kreve det nye gebyret dekket. De får ikke dekket at huset blir lavere enn de ønsket, siden huset uansett måtte bygges innenfor planen. Hadde de selv levert en gammel plan og ikke sagt fra, hadde det blitt annerledes.
Meld fra, og ta vare på bevisene
Du taper retten til å kreve erstatning hvis du ikke melder kravet innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget feilen. Grensen er fem år etter overtakelsen av ytelsen oppdraget gjelder (§ 63). Her regnes tiden fra kommunens avslag eller fra den dagen en annen fagperson sa at tegningene ikke kunne brukes.
Ta vare på:
- avtalen og oppdragsbeskrivelsen
- alle opplysninger du ga om tomten, med dato
- tegningene og kommunens avslag eller merknader
- e-poster der arkitekten sier hva hun har sjekket
Skriv så til arkitekten, beskriv feilen, vis til kommunens avslag og krev at hun tegner om på egen regning og dekker utgiftene.
Kort oppsummert
- Har arkitekten fått riktige opplysninger og likevel tegnet noe som ikke passer til tomten, er det normalt hans feil.
- Omprosjekteringen bør da skje for hans regning, og du kan kreve dekket utgifter som følger direkte.
- Feil opplysninger fra deg eller et snevert oppdrag kan gjøre at du selv må bære kostnaden.
- Melding skal gis innen rimelig tid, og senest fem år etter overtakelsen.
- Dokumenter hva du ga arkitekten av opplysninger om tomten, og hva han lovte å sjekke.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.