Må jeg tåle at utleier bygger om resten av huset mens jeg bor der?

Du må tåle arbeid som ikke er til nevneverdig ulempe

Husleieloven § 5-4 første ledd sier at leieren må finne seg i forandringer av husrommet hvis arbeidet kan utføres uten nevneverdig ulempe for leieren, og forandringen ikke reduserer husrommets verdi for leieren. Andre forandringer kan bare utføres med leierens samtykke.

Regelen er skrevet om husrommet, altså det du leier. Når utleier skal bygge om andre deler av huset, for eksempel en annen leilighet, loftet eller kjelleren, er du ikke direkte omfattet av 5-4, men du er likevel beskyttet. Avtalen din gir deg rett til å bruke boligen i leietiden, og utleier plikter å stille den til din disposisjon i samsvar med avtalen (§ 5-1). Støy, støv, adgang og stengte rom kan bli en mangel ved boligen.

Det er altså to spørsmål: kan arbeidet gjøres uten at du får en nevneverdig ulempe, og hva kan du kreve hvis det likevel gir deg ulempe?

Hvor går grensen for «nevneverdig ulempe»?

Loven gir ingen tall. Det må vurderes konkret. Det er rimelig å tenke at kortvarige tiltak i dagtid, som å bytte vinduer på én dag eller male trappeoppgangen, er innenfor. Ombygging som varer i uker eller måneder, som gir mye støy, støv, vibrasjoner eller stengte rom, er mer tvilsomt.

Ting som taler for at ulempen er for stor: - arbeidet pågår lenge, eller midt i det tidsrommet du er hjemme - du mister bruk av bad, kjøkken, sovrom eller parkeringsplass - du får støv, vann- eller strømbrudd som gjør boligen vanskelig å bo i - arbeidet gjør boligen mindre verdt for deg, for eksempel ved at du mister utsikt eller en terrasse

Taler situasjonen for at ulempen er liten, må du tåle arbeidet. Du kan ikke nekte utleier å gjennomføre det.

Du skal ha melding i god tid

Husleieloven § 5-6 tredje ledd sier at leieren skal ha melding i rimelig tid før tilsyn eller vedlikeholdsarbeid. Før arbeider som nevnt i § 5-4 påbegynnes, skal du ha melding med den fristen som gjelder for oppsigelse etter § 9-6 første ledd. Den fristen er tre måneder.

Unntaket er hvis det er nødvendig med tiltak for å hindre skade på boligen eller eiendommen, og det ikke er mulig å varsle. Et vannrør som brister, kan altså utbedres umiddelbart.

Du plikter dessuten å gi utleier eller andre adgang til boligen i den utstrekning det trengs for å gjennomføre pliktig vedlikehold eller lovlige forandringer, jf. § 5-6. Håndverkere som skal inn i din leilighet, må altså få slippe til, men utleier må varsle deg først.

Avslag i leien når arbeidet plager deg

Medfører arbeidene ulempe for deg, kan du kreve avslag i leien etter husleieloven § 2-11 annet ledd. Det forutsetter at ulempen ikke er ubetydelig. Avslaget skal svare til forholdet mellom leieverdien av boligen med ulempen og slik den skulle vært.

Du får altså ikke full leie tilbake, men en forholdsmessig nedsettelse. Mister du bruk av ett av tre soverom i en måned, kan det gi et avslag på en brøkdel av månedsleien. Mister du kjøkken eller bad, kan avslaget bli større.

Avslaget gjelder ikke hvis mangelen beror på forhold på din side. Hvis du avslår å gi håndverkere adgang og det forlenger arbeidet, kan du ikke kreve avslag for den ekstra tiden.

Du kan i tillegg kreve erstatning for tap hvis utleier ikke har oppfylt pliktene sine. Typiske tap er ekstra utgifter til hotell hvis boligen ikke kan brukes. Se §§ 5-7 og 2-14.

Det du ikke trenger å godta

Utleier kan ikke gjøre endringer i selve leiligheten din som reduserer verdien for deg, uten ditt samtykke. Han kan heller ikke bruke arbeidet til å presse deg ut. Kommer det flere varsler og ingen arbeid skjer, eller arbeidet stadig utsettes uten at det er behov for det, er det grunn til å spørre om det egentlig er nødvendig.

Skal utleier bygge om hele huset slik at du må flytte ut, er det ikke en endring etter 5-4, men i praksis en oppsigelse. Da gjelder reglene om oppsigelse i kapittel 9. Utleier kan ikke si opp en tidsubestemt bolig-leieavtale uten at det finnes en lovlig grunn.

Skriv ned hva som skjer. Ta bilder av støv og skader, noter dato og tidspunkt for støy, og send klager skriftlig. Dokumentasjonen trenger du hvis du senere vil kreve avslag.

Kort oppsummert

• Du må tåle at utleier bygger om resten av huset hvis arbeidet ikke er til nevneverdig ulempe og ikke reduserer verdien av boligen for deg.
• Før slike arbeider begynner, skal du ha melding med tre måneders frist, med unntak for akutt nødvendige tiltak.
• Du må gi håndverkere adgang når arbeidet er lovlig og varslet.
• Er ulempen mer enn ubetydelig, kan du kreve forholdsmessig avslag i leien etter § 2-11.
• Større endringer av selve boligen din krever ditt samtykke.