Har styret rett til å komme inn i leiligheten min?

Hvilken rett har sameiet til å komme inn?

Retten står i eierseksjonsloven § 33. Sameiet har plikt til å vedlikeholde felles installasjoner som går gjennom bruksenhetene, slik som rør, ledninger og kanaler. Seksjonseieren skal gi sameiet adgang til bruksenheten for å vedlikeholde, installere og kontrollere slike installasjoner.

Adgangen har altså et bestemt formål. Styret kommer inn for å gjøre noe med installasjoner som sameiet har ansvaret for. Da kan det være stigerør, avløp, ventilasjonskanaler eller en felles vannledning som går gjennom badet ditt.

Samme tanke finnes for borettslag. I borettslagsloven § 5-17 står det at andelseieren skal gi tilgang til boligen for arbeid laget skal utføre, og for ettersyn i forbindelse med slikt vedlikehold.

Det er sameiet som har retten, og sameiet handler gjennom styret. Styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen, og det er derfor styret eller en håndverker styret har engasjert, som ber om adgang. En annen seksjonseier har ikke selv rett til å komme inn, selv om vannet fra din leilighet gjør skade hos ham. Han må ta det opp med styret.

Hva betyr varsel i rimelig tid?

Loven sier at kontroll og arbeid i bruksenhetene skal varsles i rimelig tid og gjennomføres slik at det ikke skaper unødvendig ulempe for deg eller andre som bruker boligen. Den oppgir ingen bestemt frist i dager.

Hva som er rimelig, avhenger av saken. Skal en rørlegger bytte et felles avløpsrør i badet, bør du få beskjed om hvilken dag arbeidet starter og omtrent hvor lenge det varer. Er det en rutinemessig kontroll, bør tidspunktet kunne avtales. Renner det vann gjennom taket til naboen under, kan rimelig tid være svært kort. Loven omtaler ikke akutte tilfeller særskilt, men kravet om rimelig tid må leses etter situasjonen.

Du kan forvente at styret oppgir hva som skal gjøres, hvem som kommer, og omtrent når. Er tidspunktet vanskelig for deg, er det rimelig å foreslå et annet i nærheten av det styret ønsker.

Leier du ut leiligheten, er det du som seksjonseier som har plikten til å gi adgang. Sørg for at leietakeren vet om varselet, og at håndverkeren kommer inn på avtalt tid. Nekter leietakeren å slippe inn, er det i første rekke deg sameiet vil henvende seg til.

Hva styret ikke har rett til

Eierseksjonsloven gir ikke styret en generell rett til å gå gjennom boligen din for å se hvordan du bor. Plikten til å gi adgang knytter seg til sameiets installasjoner og vedlikeholdet av dem. Skal styret inn for å se på noe annet, for eksempel om du har satt opp en vegg eller lagt nytt gulv, finnes det ikke en lovregel som gir den adgangen uten at du samtykker.

Styret kan heller ikke kreve nøkkel til leiligheten din med hjemmel i loven. Noen sameier har egne regler om dette i vedtektene eller i husordensreglene. Slike regler må være vedtatt på riktig måte, og de kan ikke gå lenger enn det loven tillater. Be om å få se regelen hvis styret viser til den.

Hva skjer hvis du nekter å slippe inn?

Nekter du adgang som loven gir sameiet, bryter du en plikt som seksjonseier. Sameiet kan kreve at du retter deg etter den. Hvis nektingen fører til skade, for eksempel at en lekkasje får gå videre og skader andre leiligheter, kan du bli økonomisk ansvarlig for tapet etter de alminnelige erstatningsreglene.

Gjentatt og vedvarende mislighold kan i ytterste fall gi styret grunnlag for en skriftlig advarsel etter § 38. Vilkåret er at du vesentlig misligholder pliktene dine. En enkelt avvist dato regnes ikke som det.

Mener du at styret ber om noe det ikke har rett til, svar skriftlig. Spør hvilket formål adgangen har, hvilken installasjon det gjelder, og hvilken regel styret bygger på. Et skriftlig svar fra deg og styret gjør saken enklere om den senere tas opp på årsmøtet.

Kort oppsummert

• Styret har adgang til leiligheten din i sameiet for å vedlikeholde, installere og kontrollere felles installasjoner som går gjennom boligen.
• Sameiet skal varsle i rimelig tid og unngå unødvendig ulempe for deg.
• Loven gir ikke styret en generell rett til å komme inn i leiligheten for å se seg om.
• Vedtektene og husordensreglene kan ha egne regler, men må være gyldig vedtatt.
• Nekter du adgang som loven gir, kan du bli ansvarlig for tap som oppstår, og vedvarende mislighold kan få følger.