Kan styret bøtelegge en beboer som bryter husordensreglene?
Nei. Verken borettslagsloven eller eierseksjonsloven gir styret rett til å ilegge en beboer bot eller gebyr for brudd på husordensreglene. Det styret kan gjøre, er å be om retting, gi skriftlig advarsel og, ved vesentlig mislighold, pålegge eieren å selge. Ved alvorlig plage eller fare for skade kan laget eller sameiet kreve at beboeren flytter ut. En regning på bot mangler støtte i loven.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Bot for brudd på husordensreglene: loven gir ingen hjemmel
Husordensreglene har sin hjemmel i loven. I borettslag kan styret fastsette vanlige ordensregler for eiendommen, jf. borettslagsloven § 5-11 fjerde ledd. I sameie er det årsmøtet som fastsetter dem, etter eierseksjonsloven § 28. Reglene sier hva som skal gjelde, for eksempel når det er stille i bygget eller hvor sykler skal stå.
Loven sier derimot ingenting om at brudd skal møtes med bot eller gebyr. Sanksjonene som loven faktisk gir laget og sameiet, er en annen type. De kommer lenger ut i en prosess, og de er knyttet til mislighold som er alvorlig. Styret kan ikke på egen hånd finne opp en sanksjon som loven ikke gir.
Noen vedtekter eller ordensregler har likevel et punkt om gebyr eller bot ved brudd. Loven gir ikke noe grunnlag for slike bestemmelser. Får du en regning, er det styret som må kunne vise hva det bygger kravet på.
Hva styret kan gjøre i stedet
Første skritt er vanligvis en uformell henvendelse: en påminnelse om ordensreglene, en samtale eller et brev som ber om retting. Det er ikke en sanksjon, men det viser at saken er tatt opp.
Neste skritt er en skriftlig advarsel. Etter borettslagsloven § 5-22 og eierseksjonsloven § 38 må advarselen opplyse om at vesentlig mislighold gir rett til å kreve boligen solgt. Fortsetter misligholdet, kan laget eller sameiet pålegge eieren å selge. Får eieren ikke solgt innen fristen, kan boligen kreves tvangssolgt.
Er oppførselen til alvorlig plage eller sjenanse for andre, eller er det fare for ødeleggelse eller vesentlig forringelse av eiendommen, kan laget eller sameiet kreve fravikelse. Da må beboeren flytte ut. Det kreves ikke forutgående advarsel i slike saker. I sameie kan fravikelse også kreves overfor en bruker som ikke er seksjonseier, for eksempel en leietaker.
Har bruddet påført laget en utgift, for eksempel en skade på fellesarealet, kan laget kreve erstatning etter vanlige regler. Det er noe annet enn en bot. Erstatning dekker et tap som kan dokumenteres, mens en bot er en straff uten tilknytning til et tap.
Dagny og syklene i oppgangen
Solbakken borettslag har en ordensregel om at sykler skal stå i sykkelrommet og ikke i trappeoppgangen. Dagny setter sykkelen i oppgangen tre kvelder på rad. Styret vedtar å sende henne en regning på 1 500 kroner, og begrunner det med «brudd på ordensreglene».
Dagny skriver tilbake og spør hvilken bestemmelse i loven eller vedtektene regningen bygger på. Styret finner ingen hjemmel. I stedet sender styret et brev der de ber henne flytte sykkelen og minner om at gjentatte brudd kan føre til en skriftlig advarsel. Dagny flytter sykkelen, og saken er over.
Eksempelet viser at ordensreglene er bindende, men at fremgangsmåten styret kan bruke, er begrenset. Én sykkel i oppgangen er langt fra vesentlig mislighold. Det som kan føre til en salgssak, er gjentatte og alvorlige brudd som fortsetter etter advarsel.
Gebyrene loven faktisk åpner for
Loven tillater noen gebyrer, men ingen av dem gjelder brudd på ordensregler. Etter borettslagsloven § 4-6 kan laget kreve et vederlag på opptil fire ganger rettsgebyret for arbeid med eierskifte, og bare av den som selger. Det er et vederlag for arbeid, ikke en straff. Skjuler en bot seg bak ordet gebyr, er det spørsmål om hva gebyret skal dekke og hvilket arbeid laget faktisk har hatt.
Trinnvis oppfølging i praksis
Et styre som vil ha ro i bygget, har flere verktøy enn bot. Det kan sende en påminnelse til alle beboere, sette opp en plakat i oppgangen, snakke med beboeren og følge opp med brev. Mange styrer fører en enkel oversikt over henvendelser, slik at det er lett å vise hva som er sagt og når. Gjentar bruddet seg, er det skriftlig advarsel som er neste skritt. En slik opptrapping er den veien loven faktisk åpner for.
Hva du kan gjøre hvis du har fått en regning
Svar skriftlig og be styret oppgi hva regningen bygger på. Be om å få vite hvilken ordensregel du skal ha brutt, når det skjedde og hvordan styret har fått vite om det. Husk at ordensreglene likevel kan gjelde, selv om boten ikke har noe grunnlag. Retter du deg etter reglene fremover, tar du bort grunnlaget for en senere advarsel.
Mottar du en skriftlig advarsel, er det en annen sak, og den bør tas på alvor. Se hva et pålegg om salg i borettslag er for hva som kan komme etterpå, og husordensregler i sameie for hvordan reglene vedtas der.
Kort oppsummert
- Loven gir ikke styret rett til å ilegge bot for brudd på husordensreglene.
- Sanksjonene i loven er skriftlig advarsel, pålegg om salg og fravikelse. De gjelder alvorlige og gjentatte brudd.
- Fravikelse ved alvorlig plage eller fare for skade krever ikke forutgående advarsel.
- Får du en regning på bot, kan du be styret om å oppgi hjemmelen.
- Ordensreglene gjelder uansett, så retting gjør at saken som regel ikke går lenger.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.