Slik stopper du et rehabiliteringsvedtak du mener er ulovlig

Slik stopper du rehabiliteringsvedtaket: finn ut hva som gjør det ugyldig

Ikke alle vedtak du er uenig i, er ulovlige. Et årsmøte eller en generalforsamling kan treffe vedtak du synes er dumme, så lenge reglene er fulgt. Start derfor med å spørre hva som konkret er feil. Fem typiske feil:

• For lavt flertall. I sameie krever beslutninger om ombygging, påbygging og andre endringer av bebyggelsen som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold minst to tredjedeler av de avgitte stemmene, jf. eierseksjonsloven § 49. Vanlig vedlikehold kan vedtas med vanlig flertall. I borettslag krever vedtektsendring to tredjedeler, jf. § 7-11, og styret kan ikke gjøre store vedtak om ombygging uten samtykke fra generalforsamlingen med to tredjedels flertall, jf. § 8-9.
• Mangler ved innkallingen. Skal et forslag som krever to tredjedels flertall kunne behandles, må hovedinnholdet stå i innkallingen. Det samme gjelder i borettslag, jf. § 7-7. Ellers kan møtet i hovedsak ikke treffe vedtak i saker som ikke er nevnt, jf. § 45 i sameie og § 7-8 i borettslag.
• Inhabil stemmegivning. Ingen kan stemme i en sak om en avtale med seg selv eller nærstående, jf. borettslagsloven § 7-10 andre ledd. I sameie gjelder tilsvarende regler om blant annet søksmål og ansvar overfor sameiet, jf. § 48.
• Urimelig fordel. Flertallet kan ikke ta beslutninger som er egnet til å gi noen en urimelig fordel på andre eieres bekostning, jf. § 40 og borettslagsloven § 7-13.
• Alle må samtykke. Tiltak som går ut over seksjonseiernes bo- eller bruksinteresser krever at alle seksjonseierne uttrykkelig sier seg enige, jf. § 51.

Hent protokollen og tell stemmene

Du har rett til å se protokollen fra møtet. Den viser hva som ble vedtatt og hvem som signerte. Se på stemmetallene. Blanke stemmer regnes i sameie som ikke avgitt, jf. § 52, så de påvirker ikke prosentene. Sjekk om noen stemte for flere enn de hadde fullmakt til, og om noen stemte i en sak der de selv hadde en egeninteresse.

Be også om innkallingen og eventuelle fullmakter. De viser hva som ble varslet til eierne, og om de som stemte, hadde rett til det. Skriv ned årsaken til at vedtaket etter din mening er feil, og hvilken paragraf eller vedtektsbestemmelse du bygger på.

Krev omgjøring på et nytt møte

Den raskeste veien er ofte å få vedtaket tatt opp på nytt. Skriv til styret og forklar feilen. Styret kan selv kalle inn til nytt møte. Det kan også kreves: i sameie skal ekstraordinært årsmøte holdes når minst to seksjonseiere som til sammen har minst ti prosent av stemmene krever det og oppgir sakene, jf. § 42. I borettslag skal ekstraordinær generalforsamling holdes når minst to andelseiere med til sammen minst en tiendedel av stemmene krever det, jf. § 7-5.

Gå til tingretten

Hvis møtet ikke retter feilen, kan du reise søksmål og kreve at vedtaket kjennes ugyldig. Tingretten prøver da om vedtaket er truffet i samsvar med loven, vedtektene og de ulovfestede reglene om urimelig fordel. Hovedregelen i sivile saker er at den som taper, må dekke motpartens sakskostnader, så saken bør ha et solid grunnlag. Det taler for å gå gjennom feilene nøye før du stevner. Du har mer å vinne på å gjøre dette tidlig. Et prosjekt som er satt i gang, kontrakter som er signert og regninger som er betalt, gjør det vanskeligere å rette opp senere. Loven setter ikke en kort, enkel frist du kan telle ned til, så ikke regn med at du har god tid. Se mer i artikkelen om å få kjent et generalforsamlingsvedtak ugyldig.

Kort oppsummert

• Å være uenig stopper ikke et vedtak. Det må være en feil ved flertallet, innkallingen, stemmegivningen eller innholdet.
• Sjekk flertallskravet: to tredjedeler for endringer som går ut over vanlig vedlikehold, og for store vedtak i borettslag.
• Hent protokollen, tell stemmene og skriv ned hva som er feil.
• Krev nytt møte, og bruk tingretten hvis feilen ikke rettes.
• Vent ikke, for det blir vanskeligere å rette opp når arbeidet er i gang.