Stambytte i bygården du leier i: dette kan du kreve av utleier
Ved stambytte i bygården du leier i kan du kreve melding i rimelig tid, avslag i leien for ulempen og at utleier retter mangler etter arbeidet. Stambytte er vanligvis vedlikehold av bygget, så du må gi håndverkerne adgang. Kravene dine retter du mot utleier, ikke mot borettslaget eller sameiet. Dokumenter hva som er ute av bruk og når, og send kravet skriftlig.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvem du har avtale med ved stambytte
Stambytte betyr at rørene i bygget skiftes ut: vannrør, avløp og ofte gamle stigerør. Arbeidet beslutter vanligvis et borettslag eller sameie, og det er det som bestiller entreprenøren. Du har ikke avtale med dem. Din avtale er med utleieren, som eier leiligheten.
Det betyr at kravene dine retter seg mot utleier. Han må informere deg, sørge for adgang og gi deg avslag i leien. Hvordan han i sin tur får dekket utgiften fra borettslaget eller sameiet, er hans sak. Du trenger ikke vise til vedtektene for å få leieavslag.
Utleier er også den som har plikt til å holde boligen i den stand du har krav på, jf. husleieloven § 5-3. Et nytt rørsystem er en del av dette vedlikeholdet. Derfor må du gi adgang, men du har også krav på kompensasjon.
Melding og adgang
Husleieloven § 5-6 andre ledd pålegger deg å gi adgang i den utstrekning det trengs for å gjennomføre pliktig vedlikehold og arbeider som må gjøres for å hindre skade på husrommet eller eiendommen. Tredje ledd sier at du skal ha melding i rimelig tid før vedlikeholdsarbeider.
Rimelig tid er ikke et fast antall dager. Ved et stambytte som varer i uker og stenger vann og bad, er det rimelig å forvente at du får informasjon måneder i forkant, ikke ukedager. Be om skriftlig plan som viser hvilke rom som berøres, når vannet er avstengt, hvem som kommer inn i boligen og hvor lenge, og hvem du kontakter hvis noe uforutsett skjer.
Er det snakk om at utleier samtidig bygger om badet og gjør forandringer utover det rørbyttet krever, gjelder strengere regler for de delene. Da trengs normalt både samtykke og tre måneders melding etter §§ 5-4 og 5-6 tredje ledd.
Leietakers krav i leien ved stambytte
Medfører arbeidet ulempe for deg og ulempen ikke er ubetydelig, kan du kreve avslag i leien etter § 2-11 andre ledd. Størrelsen på avslaget følger av hvor mye boligens leieverdi faller i perioden. Er hele boligen uten vann, er verdien kraftig redusert. Er det bare et rom som mangler vann i noen dager, er fallet mindre.
Typiske ulemper ved stambytte er støy og støv i flere uker, vann som stenges i perioder, badet eller kjøkkenet ute av bruk, hull i vegger og gulv og håndverkere i boligen. Alt dette teller når du og utleier regner ut avslaget.
Merk at retten til avslag etter § 5-6 faller bort hvis mangelen beror på forhold på din side. Det er sjelden aktuelt ved stambytte.
Etter stambyttet: boligen skal være brukbar
Når rørene er skiftet, skal boligen igjen være i den stand du har krav på. Ødelagte fliser, hull i vegger eller ikke gjenopprettede overflater er mangler. Du kan kreve at utleier retter dem for egen regning etter § 2-10, så lenge det ikke innebærer urimelig kostnad eller ulempe for ham.
Be om en felles gjennomgang etter at arbeidet er ferdig. Ta bilder av rom, vegger, tapper og avløp. Skriv ned hva som ikke fungerer. Det er ikke uvanlig at småting dukker opp uker senere, som lukt fra sluk eller trykkfall i dusjen. Meld fra så snart du merker det.
Slik følger du opp kravene dine
Ta tre ting i riktig rekkefølge. Be først om skriftlig plan og informasjon. Mens arbeidet pågår, før logg med datoer, bilder og hva som er ute av bruk. Etter arbeidet, send ett samlet krav med beløp og begrunnelse.
Utleiers svar kan ta tid, spesielt hvis han venter på oppgjør med borettslaget. Det er likevel kravet mot ham som gjelder, og du trenger ikke vente på at han får dekning. Kommer dere ikke til enighet, kan saken tas til Husleietvistutvalget.
Trine og stambyttet som tok ti uker
Trine leier en treroms i Oslo for 12 800 kroner i måneden. Borettslaget varslet utleier om stambytte, og utleier sendte Trine en e-post to måneder før oppstart. Arbeidet skulle ta ti uker.
Trine førte logg. I ukene 2 til 4 var badet stengt, og hun dusjet på jobb. I hele perioden var det støy og støv fra klokken åtte til fire. Vann ble avstengt fire halve dager. Hun vurderte at boligen i perioden var verdt omtrent 75 prosent av avtalt leie, altså et avslag på 25 prosent.
Ti uker er rundt 2,3 måneder. 25 prosent av 12 800 kroner er 3 200 kroner i måneden, og for hele perioden blir det omtrent 7 400 kroner. Hun sendte kravet til utleier med loggen og bildene vedlagt. Utleier mente 10 prosent var nok, og de ble enige om 15 prosent, omtrent 4 400 kroner. Prosenten er en vurdering, og her ble den en avtale. Hadde de ikke blitt enige, kunne Husleietvistutvalget ha tatt stilling.
Etter byttet fant hun at fugen rundt badekaret var oppsprukket og at avløpet luktet. Hun meldte fra, og utleier lot rørlegger rette begge deler.
Hva hvis utleier ikke svarer
Gi en frist, for eksempel to uker, i det skriftlige kravet. Svarer utleier ikke, kan du holde tilbake et beløp av leien for å sikre kravet etter § 2-15, men ikke mer enn kravet. Før du gjør det, bør du være sikker på at kravet er dokumentert. Alternativet er å klage til Husleietvistutvalget, der utleier ikke kan unngå å svare.
Kort oppsummert
- Ved stambytte i bygården du leier i, er det utleier som skylder deg melding, avslag og retting, ikke borettslaget eller sameiet.
- Stambytte er vanligvis vedlikehold, så du må gi adgang (§ 5-6). Utleier skal varsle i rimelig tid.
- Medfører arbeidet ulempe som ikke er ubetydelig, kan du kreve forholdsmessig avslag etter § 2-11.
- Boligen skal være i orden etter arbeidet. Mangler kan du kreve rettet etter § 2-10.
- Før logg, ta bilder og send ett skriftlig krav med beløp og frist.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.