Slik vurderer du om noe er så viktig at du må opplyse om det ved salg
Du vurderer det i fem trinn: hva du vet, om en kjøper ville regnet med å få vite det, om det kan ha påvirket avtalen, om det allerede er tydelig i salgsdokumentene, og om du kan dokumentere at du har sagt det. Reglene står i avhendingslova § 3-7 og § 3-10. Er du i tvil, bør du opplyse. Det koster lite, og det er det sikreste for deg.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Slik er lovens test bygget opp
Avhendingslova § 3-7 sier at eiendommen har en mangel hvis kjøperen ikke har fått vite om forhold selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Det gjelder bare hvis det kan antas at det ville påvirket avtalen. Den fulle teksten står i avhendingslova § 3-7.
Testen har altså flere ledd som alle må være oppfylt før manglende opplysning blir en mangel. Du kan bruke dem som en arbeidsliste når du står foran et salg og lurer på hva du må si.
Fem trinn du kan følge
Trinn 1: Hva vet du, eller burde du vite?
Skriv ned alt du vet om boligen som ikke er åpenbart. Tenk på skader som er reparert, lekkasjer, fukt, problemer med naboer, tvister, pålegg fra kommunen, arbeider uten tillatelse og alt som har kostet deg penger eller bry. Glemte forhold teller også hvis du burde huske dem. Se også i papirene dine: forsikringssaker, fakturaer og e-poster.
Trinn 2: Ville en kjøper regne med å få vite det?
Her ser du på boligen og situasjonen. Hvilken type bolig er det? Hvor gammel er den? Hva koster den? En kjøper regner med å få vite om det som er uvanlig, dyrt eller risikofylt. Vanlige bruksspor i et tretti år gammelt kjøkken regner han ikke med at du nevner. En tidligere vannskade i badet gjør han.
Spør deg selv: Ville jeg selv vært sur hvis jeg hadde kjøpt boligen og fått vite dette etterpå?
Trinn 3: Kan det ha påvirket avtalen?
Loven krever at det må kunne antas at det ville virket inn på avtalen. Betyr forholdet noe for pris, bruk, kostnader eller beslutningen om å kjøpe? Er svaret ja, er den siste forutsetningen oppfylt. Er forholdet så lite at ingen vil bry seg, faller det utenfor, men det er risikabelt å gjette når det er penger i det.
Trinn 4: Står det tydelig i salgsdokumentene?
Etter avhendingslova § 3-10 første ledd regnes kjøperen som kjent med forhold som tydelig går fram av en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter han har fått mulighet til å lese. Står forholdet der, kan han ikke klage på det senere. Se avhendingslova § 3-10.
Det må likevel stå tydelig. En vag formulering midt i et vedlegg på sytti sider er ikke nok. Og kjøperens egen undersøkelse fritar deg ikke fra plikten til å opplyse: § 3-10 tredje ledd sier uttrykkelig at undersøkelsesreglene ikke begrenser § 3-7.
Trinn 5: Er det dokumentert at du har sagt det?
Selv om du har opplyst, kan det bli strid om hva som ble sagt. Gi derfor opplysningene skriftlig til megleren, og la dem komme med i salgsoppgaven eller egenerklæringen. Megleren skal sørge for at kjøperen skriftlig og tydelig får opplysninger han har grunn til å regne med å få (eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd). Du kan lese bestemmelsen i eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Salg «som den er» hjelper ikke. Etter avhendingslova § 3-9 gjelder § 3-7 også når boligen er solgt med et slikt forbehold. Ved forbrukerkjøp har allmenne forbehold ingen virkning.
tre forhold i et hus fra 1964
Vilde Solheim skal selge et hus fra 1964 for 4,2 millioner kroner. Hun skriver ned tre ting.
Det første er gamle fuktmerker i kjelleren som tørket opp for femten år siden. Hun har ikke sett dem siden, og de er malt over. Her er forholdet lite, gammelt og uten følger. Det er mindre sannsynlig at kjøperen har grunn til å regne med å få vite det, men hun skriver det likevel inn i egenerklæringen siden hun vet om det.
Det andre er at naboen parkerer en stor campingbil på en stripe som Vilde mener hører til hennes tomt, og at det har vært krangel om det i to år. Dette er en uavklart grensestrid, og vurderingen er en annen: en kjøper vil ha grunn til å vite det, og det kan påvirke bruken av tomten. Hun må opplyse.
Det tredje er at hun satte inn en ny vedovn uten at feieren har kontrollert den. Et slikt forhold kan ha betydning for brannsikkerhet og forsikring. Hun tar det med og får ordnet dokumentasjonen før salgsoppgaven lages.
Alle tre går skriftlig til megleren, og kjøperen får vite det han har grunn til å regne med å få vite.
Hvem som må dokumentere
Er det strid om hva som ble sagt, er det den som påstår noe som må kunne vise det. Kjøperen må i praksis kunne legge fram bevis for hva selgeren visste og hva han sa. Selgeren er derfor best tjent med å ha alt skriftlig. En e-post til megleren med dato og vedlegg er et bevis begge sider kan stole på, og som gjør det enkelt å se hva som var kjent da budene kom inn.
Hva gjør du hvis du fortsatt er i tvil?
Opplys. Konsekvensen av å nevne noe unødvendig er liten: kjøperen vurderer det, og det kan høyst gi et lite forhandlingsrom. Konsekvensen av å la være å nevne noe som viser seg å telle, er prisavslag, erstatning og i verste fall heving av kjøpet. Kjøperen kan reklamere i inntil fem år etter overtakelsen, men må si fra innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen (§ 4-19).
Kort oppsummert
- Test forholdet i fem trinn: hva du vet, om kjøperen regner med å få vite det, om det kan påvirke avtalen, om det står tydelig i salgsdokumentene, og om du har dokumentert opplysningen.
- Står forholdet tydelig i salgsdokumentene, kan kjøperen ikke klage på det senere.
- Kjøperens undersøkelse fritar ikke selgeren fra opplysningsplikten.
- Salg «som den er» fritar deg ikke.
- Er du i tvil, opplys skriftlig til megleren.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.