Slik sjekker du om festeavgiften er regulert riktig
Sammenlign den nye festeavgiften med forrige lovlige avgift, regnet opp med endringen i konsumprisindeksen siden da. For bolig- og fritidstomt kan hver av partene kreve slik regulering (§ 15), med mindre dere uttrykkelig har avtalt uendret avgift eller lavere regulering. Regulering kan som hovedregel skje hvert tiende år, og kravet gjelder bare framtidige terminer. Er den nye avgiften høyere enn indeksen gir, må kontrakten eller en annen regel i loven forklare hvorfor.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Slik sjekker du regulering av festeavgiften steg for steg
Regnestykket er enkelt, men det krever at du først finner de riktige tallene. Gå gjennom disse punktene i rekkefølge.
Ta frem festekontrakten og se etter avgiftsbestemmelsen. Sier den at avgiften skal stå uendret, eller at den skal reguleres mindre enn pengeverdien, er det kontrakten som gjelder, så lenge dette er utvilsomt avtalt (§ 15 første ledd). Står det ingenting om regulering, eller sier kontrakten at avgiften følger pengeverdien, gjelder lovens hovedregel.
Finn deretter ut hva som var den avgiften som sist ble lovlig innkrevd. Det er den som skal reguleres, og ikke en avgift som bortfesteren selv har satt opp. Har bortfesteren tidligere krevd for mye, bygger ikke den nye reguleringen på det beløpet.
Sjekk så at det har gått lang nok tid. Hvis ikke annet er avtalt, kan regulering skje hvert tiende år. Kontrakten kan åpne for hyppigere regulering, men ikke oftere enn én gang i året. Er det gått fem år siden forrige regulering, og kontrakten ikke sier noe annet, er det for tidlig.
Til slutt sjekker du om kravet gjelder bare framtiden. Et krav om regulering kan bare gjelde terminer som ligger fram i tid. Får du en regning som også krever etterbetaling for tiden før kravet ble sendt, er det for mye.
Regn ut hva konsumprisindeksen tillater
Når avgiften skal følge pengeverdien, er målestokken konsumprisindeksen fra Statistisk sentralbyrå (§ 15). Du finner tallene hos SSB. Bruk indeksverdien for samme måned i begge ender, så sammenligningen blir lik.
Formelen er: forrige lovlige avgift ganger indeksen nå, delt på indeksen ved forrige regulering. Går indeksen fra 100 til 124, kan avgiften høyst økes med 24 prosent. Er avgiften aldri regulert, regnes endringen fra da festeavtalen ble inngått.
Er festet fra før 1865, regnes indeksen fra 1865. Det er sjelden aktuelt, men loven sier det uttrykkelig.
avgiften økte fra 9 600 til 14 400 kroner
Maren Eide har festet en boligtomt i mange år. Siste regulering skjedde for elleve år siden, og avgiften ble da 9 600 kroner i året. Nå sender bortfesteren Bjarne Strand et brev om at avgiften fra neste termin blir 14 400 kroner.
Maren sjekker kontrakten. Den sier ingenting om at avgiften skal stå uendret, så hovedregelen gjelder. Det har gått mer enn ti år, så tidspunktet er i orden. Hun slår opp indeksen og finner at den har steget 24 prosent siden forrige regulering (tallet er her bare et regneeksempel).
Regnestykket blir 9 600 kroner gange 1,24, altså 11 904 kroner. Bjarnes krav på 14 400 kroner er 50 prosent høyere enn forrige avgift, og 2 496 kroner i året over det indeksen gir. Maren svarer skriftlig med utregningen og ber om at avgiften settes til 11 904 kroner, med mindre Bjarne kan vise til et vilkår i kontrakten eller en regel i loven som gir ham mer.
Når kravet ikke bare skal følge konsumprisindeksen
Noen situasjoner har egne regler, og da holder ikke den enkle indeksberegningen.
Er festet forlenget etter at festetiden gikk ut, kan bortfesteren kreve avgiften regulert én gang til 2 prosent av tomteverdien, innenfor et tak per dekar (§ 15 fjerde ledd og § 33). Det er en annen utregning enn vanlig indeksregulering, og den er beskrevet i tomtefesteloven § 33.
Er avgiften urimelig høy sammenlignet med det som vanligvis betales for nye feste av liknende tomter på stedet, kan den settes ned selv om regnestykket med indeksen stemmer (§ 11). Hva som er urimelig, avhenger av hva som er vanlig på stedet.
Står det i kontrakten at avgiften skal følge tomteverdien eller annen målestokk enn pengeverdien, er det lurt å lese hvordan slike vilkår vurderes i hva bortfesteren kan kreve utover konsumprisindeksen.
Hva du gjør hvis regnestykket ikke stemmer
Send et kort skriftlig svar der du viser regnestykket: forrige lovlige avgift, indeksverdiene og resultatet. Be om at bortfesteren oppgir hvilket vilkår eller hvilken lovregel han bygger det høyere kravet på.
Betal gjerne med skriftlig forbehold om at du mener beløpet er for høyt. Festeavgift kan kreves inn uten at saken først må til domstolen (§ 14), så å holde tilbake avgift kan raskt bli en egen sak.
Blir dere ikke enige om hva ny avgift skal være, og dere ikke har avtalt noen annen måte å avgjøre det på, hører spørsmålet under skjønn (§ 15). Se hvordan reguleringen fungerer for detaljene.
Kort oppsummert
- For å sjekke regulering av festeavgift må du kjenne kontraktens avgiftsvilkår, forrige lovlige avgift, datoen for forrige regulering og indeksen.
- Utgangspunktet er regulering etter konsumprisindeksen hvert tiende år. En avtale om uendret eller lavere regulering går foran.
- Et krav om regulering gjelder bare terminer fram i tid.
- Forlengelse etter at festetiden er ute, urimelig høy avgift og avvikende kontraktsvilkår har egne regler.
- Svar skriftlig med regnestykket, og betal med skriftlig forbehold hvis du mener kravet er for høyt.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.