For tomter til bolig og fritidsbolig er hovedregelen et klart nei: Bortfesteren kan ikke kreve mer enn regulering etter konsumprisindeksen, jf. tomtefesteloven § 15. Bare i tre situasjoner kan avgiften løftes utover KPI — ved engangsløftet når festetiden løper ut og avtalen forlenges, ved eldre kontrakter med en utvilsom tomteverdiklausul, og ved feste til andre formål enn bolig og fritid der avtalefriheten er større. Får du et krav om mer enn KPI, er første spørsmål derfor alltid: Hvilket av unntakene mener bortfesteren gjelder?

Utgangspunktet: KPI er både gulv og tak

Midt i en løpende festeperiode er handlingsrommet til bortfesteren lite. Han kan kreve avgiften justert i samsvar med endringen i pengeverdien siden forrige regulering — verken mer eller mindre. At tomteprisene i området har tredoblet seg, at kommunen har fått ny skiheis, eller at grunneieren «må dekke økte kostnader», gir ikke hjemmel for noe som helst utover KPI.

Jon fester en hyttetomt i Vestfold med kontrakt som løper til 2038. I mars får han brev: Grunneieren viser til «den sterke verdistigningen på tomter i området» og krever avgiften økt fra 7 500 til 24 000 kroner. Jons svar kan være kort og vennlig: Festetiden er ikke ute, kontrakten har ingen særskilt klausul, og da er hjemmelen KPI-regulering — punktum. Har KPI steget 28 prosent siden forrige regulering, er riktig nytt beløp 7 500 × 1,28 = 9 600 kroner. Resten av kravet kan han avvise skriftlig.

Unntak 1: Engangsløftet ved forlengelse

Det praktisk viktigste unntaket inntrer når den avtalte festetiden løper ut og festet forlenges etter § 33. Da kan bortfesteren én gang kreve avgiften satt til 2 prosent av tomteverdien (råtomtverdien, med fradrag for festerens egne tilførte verdier), begrenset av høyestebeløpet på om lag 16 060 kroner per dekar i 2026. Kravet må settes frem innen tre år etter festetidens utløp, og etter et engangsløft må det gå 30 år før ny regulering etter samme regel.

Sjekkpunktet for deg som fester er enkelt: Er festetiden faktisk ute? Hvis ikke, er dette unntaket uaktuelt — uansett hvor mange takstrapporter som følger med brevet. Detaljene og regneeksemplene finner du i egen artikkel om engangsløftet.

Unntak 2: Gamle kontrakter med tvillaus tomteverdiklausul

Festeavtaler inngått 26. mai 1983 eller før kan inneholde en klausul om at avgiften skal reguleres etter tomteverdien. Er dette «tvillaust» avtalt — altså helt utvilsomt — kan bortfesteren én gang kreve regulering etter klausulen i stedet for KPI, jf. § 15 andre ledd. Også denne reguleringen er begrenset av høyestebeløpet per dekar.

To ting er verdt å merke seg. For det første tolkes «tvillaust» strengt: Vage formuleringer som «avgiften kan revideres etter forholdene» holder ikke, og da blir det KPI. For det andre er dette en engangsmulighet — er den brukt, for eksempel av en tidligere grunneier på 2000-tallet, er den oppbrukt.

Unntak 3: Feste til annet enn bolig og fritid

KPI-vernet gjelder feste av tomt til bolig- og fritidshus. Fester du grunn til nærings­formål — verksted, campingdrift, sjøbod i næring — gjelder KPI bare så langt annet ikke er avtalt. En næringskontrakt med tomteverdiklausul kan som utgangspunkt følges etter sitt innhold. Grensen kan bli tema der en eiendom brukes til begge deler; formålet med festet er da avgjørende.

Den sjeldne sikkerhetsventilen

For fullstendighetens skyld: § 15 har også en snever unntaksregel som i helt spesielle tilfeller kan åpne for regulering utover høyestebeløpet, av hensyn til grunneierens eiendomsvern etter menneskerettskonvensjonen. Den er ment som en sikkerhetsventil for ekstreme utslag og er sjelden aktuell i vanlige feste­forhold. Viser et krav til denne regelen, bør du få saken vurdert av advokat.

Hva gjør du når kravet overstiger KPI?

Husk at det er bortfesteren som må sannsynliggjøre sitt grunnlag. Det er han som krever endring, og da er det han som må legge frem kontrakten, klausulen, taksten og regnestykket som bærer kravet. Du trenger ikke motbevise noe som helst før det foreligger — et høflig «vennligst dokumenter hjemmelen» er et fullverdig første svar. Deretter:

  1. Be om hjemmel. Svar skriftlig og be bortfesteren presisere hvilken bestemmelse eller klausul kravet bygger på.
  2. Sjekk festetiden. Er den ikke ute, faller engangsløftet bort.
  3. Sjekk kontraktens dato og ordlyd. Bare kontrakter fra 26. mai 1983 eller før kan gi klausul-regulering — og bare når klausulen er klar.
  4. Kontrollregn. Selv der et unntak gjelder, er kravet begrenset: 2 prosent av råtomtverdi, aldri over høyestebeløpet per dekar.
  5. Betal uomtvistet del. Fortsett å betale dagens avgift (eller KPI-justert beløp) mens uenigheten avklares, så unngår du misligholdsdiskusjon.

Kort sagt: Bortfesteren kan kreve mer enn KPI bare når loven eller en gammel, krystallklar klausul åpner for det — og selv da med tak. Alt annet er forhandlingsutspill, og de kan du trygt avslå.