Hvorfor konsumprisindeksen er utgangspunktet

Tanken bak å knytte den ordinære leiejusteringen til konsumprisindeksen er at leien skal holde tritt med den alminnelige kostnadsutviklingen i samfunnet, verken mer eller mindre. Dette gir forutsigbarhet for begge parter: utleier er sikret at leieinntekten ikke uthules av inflasjon, mens leietaker er sikret at leien ikke øker mer enn den generelle prisveksten uten at det er avtalt på en annen, mer krevende måte. Ordningen er ment å være nøytral — den skal verken favorisere utleier eller leietaker over tid, men bare holde leieforholdets realverdi noenlunde konstant år for år. En fast prosentklausul bryter med denne symmetrien i de årene prisveksten er lavere enn den avtalte prosenten, fordi leietaker da betaler mer i realøkning enn det den ordinære justeringsordningen er ment å gi rom for.

Forskjellen mellom ordinær indeksregulering og reell markedsjustering

Det finnes andre måter å justere leien på enn den ordinære indeksreguleringen, men disse er normalt underlagt strengere krav — for eksempel krav om et visst tidsintervall mellom hver slik justering, og at endringen faktisk reflekterer en reell endring i markedsleien for tilsvarende boliger, ikke et vilkårlig fastsatt tall. En automatisk, fast prosentklausul hopper over disse kravene ved rett og slett å skrive inn et tall i kontrakten uten noen forankring i verken indeksen eller en dokumentert markedsvurdering. Det er nettopp mangelen på denne forankringen som gjør at vilkåret ikke kan tre i stedet for den ordinære reguleringsordningen når den faste prosenten er høyere enn det indeksen faktisk tilsier. En reell markedsjustering krever normalt at utleier faktisk kan vise til hva tilsvarende boliger i området leies ut for, mens en fast prosentklausul ikke bygger på noe annet enn tallet partene skrev inn i kontrakten den dagen den ble signert, uavhengig av hvordan markedet faktisk utvikler seg i årene som følger.

Hva Klaus bør gjøre når varselet om økning kommer

Når utleier varsler den årlige økningen, bør Klaus sjekke hva den faktiske endringen i konsumprisindeksen har vært for den aktuelle perioden, og sammenligne dette med den prosenten kontrakten opererer med. Er den faste prosenten høyere enn indeksveksten, kan han vise til dette og be om at økningen justeres ned til det indeksen faktisk tilsier for det aktuelle året. Er den faste prosenten derimot lavere enn eller lik den faktiske indeksveksten et gitt år, er det ikke noe problematisk ved klausulen for akkurat det året — den slår da ikke dårligere ut for leietaker enn den ordinære ordningen ville gjort. Klaus fant ut at han enkelt kunne sjekke indeksveksten hvert år den ble publisert, notere tallet i en enkel oversikt, og sammenligne det med varselet fra utleier før han betalte den nye leien — en rutine som tok ham noen få minutter i året, men som ga ham full kontroll på om økningen faktisk var berettiget.

Hvorfor slike klausuler ofte skrives inn

En fast prosentklausul er ofte et forsøk på å gjøre leieforholdet enklere å administrere for utleier, ved å slippe å slå opp indeksen hvert år og heller bruke et fast, forhåndsbestemt tall. I år med høy prisvekst kan en slik klausul til og med være til leietakers fordel, dersom den faste prosenten er lavere enn indeksveksten. Problemet oppstår i de årene prisveksten er lav, og den faste prosenten dermed gir utleier en høyere økning enn det den ordinære ordningen forutsetter — og det er nettopp denne skjevheten, ikke klausulen som sådan, som rammes av loven. Det er derfor lite som tyder på at slike klausuler er skrevet for å utnytte leietaker bevisst; de er oftere et forsøk på forenkling som ikke tar høyde for at prisveksten svinger fra år til år.

Kort oppsummert

En klausul om automatisk leieøkning med en fast prosent hvert år er problematisk i de årene den faste prosenten overstiger den faktiske endringen i konsumprisindeksen, fordi den ordinære leiejusteringen som hovedregel skal følge indeksen. Den delen av økningen som ligger over indeksveksten, faller bort etter husleieloven § 1-2, mens resten av økningen består. Klaus bør derfor sammenligne den avtalte prosenten med faktisk indeksvekst hvert år den varsles, i stedet for å legge den faste prosenten ukritisk til grunn — en enkel årlig kontroll som over tid kan utgjøre en betydelig forskjell i det totale leiebeløpet han faktisk betaler.