Slik leser du kjøpekontrakten for en ny bolig fra utbygger
Når du skal lese kjøpekontrakten for en ny bolig fra utbygger, gå gjennom den i en fast rekkefølge: hvem som er part, hva som skal leveres, hva det koster og når du betaler, hvilke garantier som finnes, og når du får nøklene. Loven setter en bunn under det utbyggeren kan avtale. Vilkår som er dårligere for deg enn loven, kan ikke gjøres gjeldende. Kontrakten bør derfor leses mot det loven gir deg, ikke bare mot det som står på papiret.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvem er part, og hva er det du kjøper
Start med forsiden. Se hvem som er selger, og at navnet stemmer med firmaet du har snakket med. Kontrakten skal oppgi hvilken bolig du kjøper: seksjons- eller leilighetsnummer, etasje, areal og eventuelt tomt eller parkeringsplass.
Loven du leser mot, er bustadoppføringslova. Den gjelder når du som privatperson kjøper en ny bolig av en næringsdrivende og arbeidet ikke er ferdig da avtalen ble inngått. Både du og utbyggeren kan kreve at avtalen settes opp skriftlig, og vilkår som er dårligere for deg enn loven er ikke gyldige (§ 3).
Se også på vedleggene. Leveransebeskrivelse, tegninger og eventuell romskisse hører til kontrakten og er det du kan holde utbyggeren fast på. Salgsprospektet er ikke en del av kontrakten med mindre det er vedlagt eller henvist til. Opplysninger i markedsføringen kan likevel få betydning for om det foreligger en mangel.
Leveransen: hva som er med og hva som ikke er det
Er det deler som trengs for å ta boligen i bruk, men som utbyggeren ikke skal levere, må de nevnes særskilt i kontrakten eller et vedlegg. Er de ikke nevnt, regnes de som en del av leveransen, med unntak for det du måtte forstå ikke var med (§ 13). Dette gjelder avtaler om bolig med tomt og avtaler der utbyggeren står for det meste av både planlegging og oppføring.
Les derfor leveransebeskrivelsen med blyant. Strek under hvert sted der det står «ikke inkludert», «utføres av kjøper» eller «tilvalg». Hver slik post er noe du må betale ekstra for eller ordne selv.
Pris, betalingsplan og forskudd
Du skal betale den prisen som er avtalt. Utbyggeren har ikke krav på tillegg for prisstigning uten at det er avtalt skriftlig. Står det en klausul om prisregulering i kontrakten, er det nettopp en skriftlig avtale, og da må du forstå hvor mye den kan utgjøre og når den gjelder.
Se på betalingsplanen. For bolig med tomt kan forskudd bare avtales hvis du har fått overført eiendomsretten uten andre heftelser enn de du skal overta, eller hvis betalingen er sikret med garanti fra en finansinstitusjon (§ 47). Uten slik garanti må utført arbeid og tilførte materialer minst svare til det du har betalt. I alle tilfeller skal minst en tiendedel av prisen stå igjen til overtakelsen.
Kontrakten kan ha en betalingsplan med flere delbetalinger. Sjekk at hver delbetaling er knyttet til noe konkret, som tinglysing eller byggetrinn, og at det er oppgitt hvilken konto pengene skal inn på.
Garantier, frister og overtakelse
Loven krever at utbyggeren stiller garanti for at avtalen blir oppfylt, med mindre vederlaget ikke kan ventes å overstige to ganger grunnbeløpet i folketrygden. Garantien skal gjelde til fem år etter overtakelsen. Ved kjøp av bolig med tomt skal den dekke minst fem prosent av vederlaget, og for krav som kommer før overtakelsen kan den være tre prosent. Kontrakten bør vise hvem garantisten er, og du kan kreve dokumentasjon på at garantien er stilt. Til den er dokumentert, kan du holde tilbake hele betalingen.
Se også etter overtakelsestidspunktet. Det kan være en bestemt dato eller et tidsrom. Utbyggeren skal holde avtalte frister. Er boligen ikke klar til tiden, kan du kreve dagmulkt for hver dag forsinkelsen varer, og dagmulkt kan kreves for høyst 100 dager. Står det ingen frist i kontrakten, er det vanskeligere å vise at boligen er forsinket.
Overtakelsen skjer ved en overtakelsesforretning, et formelt møte der dere går gjennom boligen. Reklamasjonsfristene begynner å løpe da. Du kan ikke gjøre en mangel gjeldende senere enn fem år etter overtakelsen (§ 30), men utbyggeren kan ha påtatt seg ansvar lenger. Mer om hva kontrakten for en ny bolig er, finner du i spørsmålet om kjøpekontrakt for bolig.
Mehmet leser kontrakten
Mehmet Yilmaz har fått en kontrakt på en leilighet til 5 300 000 kroner. Betalingsplanen sier 10 prosent ved signering, altså 530 000 kroner, 40 prosent ved byggestart og resten ved overtakelse. Han leser kontrakten tre ganger.
Første gang finner han ingen garanti nevnt. Han ber utbyggeren sende garantidokumentet og får det dagen etter. Andre gang ser han at overtakelsen er satt til «innen utgangen av 2. kvartal», uten en dato. Han ber om en dato. Tredje gang finner han en klausul som lar utbyggeren øke prisen med inntil to prosent ved økte byggekostnader. To prosent av 5 300 000 er 106 000 kroner. Han ber utbyggeren forklare når klausulen kan brukes, og får svaret skriftlig.
Mehmet signerer først da vedleggene er med og garantien er dokumentert.
Kort oppsummert
- Les kjøpekontrakten for en ny bolig fra utbygger i rekkefølge: part, leveranse, pris, garanti, frister.
- Vilkår som er dårligere for deg enn bustadoppføringslova er ikke gyldige, så sammenlign hver klausul med det loven gir.
- Deler som ikke skal leveres, må nevnes særskilt. Det som ikke er nevnt, regnes som en del av leveransen.
- Forskudd for bolig med tomt krever garanti eller at du har fått skjøtet. Garantien skal gjelde i fem år etter overtakelsen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.