Slik lager dere en avtale om felles vann- og avløpsledning
En god avtale om felles vannledning og avløp beskriver hvor ledningen går, hvem som eier hvor stor andel, hvem som bestemmer og betaler ved reparasjoner, og hva som skjer når noen vil koble seg på eller selge. Avtalen går foran sameieloven, som bare gjelder så langt dere ikke har avtalt noe annet. Skriv den ned, la alle eierne signere, og få den tinglyst, slik at den også binder senere eiere.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvorfor en skriftlig avtale lønner seg
Uten avtale gjelder sameieloven. Den sier at eierne regnes som like store hvis noe annet ikke kan vises (§ 2), og at utgifter deles etter andel eller nytte. Reglene er greie nok, men de svarer ikke på de spørsmålene som oftest skaper uenighet: hvor mye en reparasjon kan koste før alle må være enige, hvem som kan koble seg på, og hva som skjer når et hus selges. Slike ting kan dere svare på i en avtale. Loven gjelder bare så langt ikke annet følger av avtale (sameieloven § 1).
Har det aldri vært noen avtale, er det aldri for sent. En avtale kan lages mens alle er på talefot og ledningen fungerer.
Punktene avtalen bør ta stilling til
Gå gjennom disse punktene sammen, og skriv ned svaret på hvert av dem.
- Hvem deltar. Skriv navn, adresser og gårds- og bruksnummer for alle eiendommene som bruker ledningen. Legg ved et kart som viser trasé, kummer, tanker og hvor ledningen krysser tomtegrenser.
- Eierandeler. Skriv om alle eier like mye, eller om andelene er ulike. Uten avtale regnes de som like.
- Retten til å ha ledningen der den ligger. Går ledningen over en annen deltakers tomt, bør avtalen gi rett til å ha den der, rett til å komme til for å vedlikeholde og reparere, og plikt til å sette i stand etterpå. Plan- og bygningsloven krever at rett til å føre vannledning eller avløpsledning over annens grunn er sikret ved tinglyst dokument eller på annen måte kommunen godtar (§ 27-1 og § 27-2).
- Hvem bestemmer. Fastsett hvem som bestiller arbeid, og et beløp over hvilket det kreves samtykke fra flere. Hastetiltak etter sameieloven § 8 kan hver eier sette i gang, men avtalen kan gjøre rammen tydeligere.
- Kostnader. Skill mellom felles strekning, som deles etter andel, og grener som bare ett hus bruker. Ta også med løpende utgifter som strøm til pumpe og slamtømming, og om dere skal sette av penger til et fond.
- Nye tilkoblinger. Bestem hvem som må samtykke, hva en ny bruker skal betale, og at kommunen må tillate tilknytningen (plan- og bygningsloven § 27-3).
- Salg. Skriv at hver selger plikter å la kjøperen få avtalen og få den inn i kjøpekontrakten.
- Uenighet. Avtal at spørsmål først tas opp på et felles møte, deretter prøves løst ved mekling, før noen går til retten.
tre hus og en avløpsledning
Ragnhild, Mustafa og Even eier hver sitt hus bak hverandre, og de bruker en privat avløpsledning med felles tank som ble bygd i 2018. De bestemmer å skrive en avtale etter at Even fikk en overraskende regning for tømming.
De blir enige om at hver eier en tredjedel, at hastetiltak opp til 10 000 kroner kan bestilles av hvem som helst av dem mot at de andre får beskjed samme dag, og at tiltak over 20 000 kroner krever skriftlig samtykke fra minst to av tre. Strøm til pumpa koster 3 600 kroner i året, altså 1 200 kroner per hus. De setter også av 1 500 kroner hver i året på en felles konto, til sammen 4 500 kroner.
Ragnhild sin gren er lengst, og hun er enig i å bære kostnadene på den alene. Alt dette føres inn i avtalen sammen med et kart, og alle tre signerer.
Hva avtalen ikke kan gjøre
Avtalen binder bare dem som har skrevet under. Den binder ikke kommunen. Ved private avløpsanlegg er det som utgangspunkt eieren av eiendommen anlegget først ble anlagt for som er ansvarlig for drift og vedlikehold overfor myndighetene, og forurensningsmyndigheten kan bestemme at andre skal ha ansvaret (forurensningsloven § 24). Avtalen kan derfor ikke fjerne dette ansvaret, men den kan si at de andre skal dekke sin del av utgiftene.
Avtalen kan heller ikke avskjære retten til å kreve flytting for alltid. Retten til å kreve at en rett på annens eiendom flyttes eller endres etter servituttloven, kan ingen gi avkall på for lengre tid enn ti år. Unntaket er rettigheter som er opprettet for høyst 20 år (servituttlova § 8). En setning om at ledningen aldri skal flyttes, er altså ikke bindende utover ti år.
Salg og tinglysing
En andel i en felles ledning kan ikke selges alene når den ligger til en fast eiendom. Den følger eiendommen (sameieloven § 10). Medeierne har forkjøpsrett når en andel skifter eier, men ikke når andelen følger med en eiendom som selges (§ 11). Kjøperen overtar derfor andelen sammen med huset, og avtalen bør derfor også gjelde for kjøperen.
Tinglysing er frivillig, men den gir rettsvern mot senere eiere og mot noen som får pant eller andre rettigheter i eiendommen. Avtalen binder dere uansett. Tinglys avtalen på hver av eiendommene som er part i den, slik at en ny eier ser den i grunnboken.
Kort oppsummert
- Skriv ned trasé, eierandeler, hvem som bestemmer, hvem som betaler og hva som gjelder ved salg og nye tilkoblinger.
- Avtalen om felles vannledning går foran sameieloven, som gjelder så langt dere ikke har avtalt noe annet.
- Avtalen binder ikke kommunen, og rett til å flytte en ledning etter servituttloven kan ikke avskjæres for mer enn ti år.
- Få avtalen tinglyst på alle eiendommene, så den gjelder mot senere eiere.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.