Slik gjør dere oppgjøret selv når dere selger uten megler

Loven krever ikke megler, men oppgjøret må gjøres riktig

Privatpersoner kan selge sin egen bolig uten megler. Det finnes ingen lov som tvinger deg til å bruke en. Eiendomsmeglingsloven regulerer dem som mekler eiendom mot godtgjørelse, og den regner selve oppgjøret som en del av meglerarbeidet. Det betyr at du ikke kan betale en venn eller en bekjent for å forestå oppgjøret, med mindre vedkommende har lov til å drive eiendomsmegling.

Til gjengjeld får dere heller ikke de beskyttelsesreglene loven gir ved megleroppgjør. Det er ingen klientkonto, og det er ingen megler som skal sørge for kjøperens rettsvern før selgeren får pengene, slik eiendomsmeglingsloven § 6-10 tredje ledd krever. Dere må ordne det samme på andre måter.

Start med en skriftlig kjøpekontrakt

En avtale om kjøp av fast eiendom kan etter avhendingslova § 1-3 gjøres muntlig eller skriftlig, og en muntlig avtale skal settes opp skriftlig når en av partene krever det. Uten megler er det ingen som setter opp kontrakten for dere, så skriv den selv. Den bør inneholde:

• partenes navn og personnummer eller organisasjonsnummer
• eiendommens adresse og gårds- og bruksnummer
• kjøpesum, betalingsmåte og dato for betaling
• overtakelsesdato og hva som følger med boligen
• hvordan selgerens eventuelle pant skal slettes
• hvem som betaler dokumentavgift og tinglysingsgebyr

Avhendingslova gjelder for avtalen, og for forbrukerkjøp kan flere av reglene i den ikke fravikes til kjøperens ugunst. Det betyr at dere ikke kan skrive dere ut av selgerens ansvar for mangler på en måte som rammer en privat kjøper.

Problemet: hvem går først med pengene

Ved et privat salg møtes to spørsmål. Skal kjøperen overføre kjøpesummen før han har fått skjøtet, eller skal selgeren signere skjøtet før han har fått pengene? Uansett hvilken vei dere velger, tar den ene parten en risiko.

Betaler kjøperen alt på forhånd, kan selgeren i verste fall selge boligen på nytt, la den bli pantsatt eller gå konkurs før skjøtet er tinglyst. Avhendingslova gir riktignok kjøperen panterett i eiendommen for tilbakebetaling av det som er betalt, jf. § 2-9, men rettsvernet for pantet følger reglene i panteloven. Leverer selgeren i stedet fra seg et signert skjøte først, kan kjøperen la være å betale, og i verste fall bruke skjøtet uten å ha betalt.

Et signert skjøte uten navn på kjøperen (blancoskjøte) er en ekstra risiko og bør ikke brukes.

Slik gjør dere det tryggere

Løsningen er å la en uavhengig tredjepart holde pengene, slik meglerne gjør. Et oppgjørsforetak eller et foretak med tillatelse til å drive eiendomsmegling kan ta oppgjøret mot honorar. Da gjelder lovens regler: pengene holdes på klientkonto adskilt fra foretakets egne midler, jf. § 3-2, og foretaket skal sørge for at kjøperen har rettsvern før selgeren får pengene. Be om å få vite på forhånd hva det koster, og hvilket oppdrag foretaket tar på seg.

Vil dere ikke bruke et slikt foretak, kan bankene være med på å styre rekkefølgen: kjøperens bank utbetaler lånet når pantet er sikret, og selgerens bank frigir sitt pant mot innfrielse. Det gir ikke samme sikring som en klientkonto, så avtal hvert trinn skriftlig og i riktig rekkefølge.

Skjøte, pant og avgift

Selgeren signerer et skjøte der kjøperen er oppgitt. Skjøtet og kjøperens pantedokument sendes til tinglysing. Kjøperen bærer kostnadene til dokumentavgift og tinglysingsgebyr, og avgiften på 2,5 prosent av eiendommens verdi (for selveid bolig) betales i forbindelse med tinglysingen. Etter dokumentavgiftsloven § 6 er den som erverver hjemmelen, ansvarlig overfor avgiftsmyndigheten.

Har selgeren pant i boligen, må selgerens bank gå med på å slette det mot innfrielse. Avtal dette med banken tidlig, og la innfrielsen skje samtidig med at kjøpesummen frigis.

Kort oppsummert

• Det er lov å gjøre oppgjøret uten megler, men klientkontoen og meglerens plikt til å sikre rettsvern gjelder ikke da.
• Skriv en fullstendig kontrakt, og unngå at noen av partene betaler eller leverer først uten sikkerhet.
• Bruk helst et oppgjørsforetak med tillatelse, så blir pengene holdt adskilt og utbetalt når skjøtet er tinglyst.
• Avtal sletting av selgerens pant og betaling av dokumentavgift på forhånd. Når dere skal gjøre oppgjøret uten megler, gjelder det å planlegge rekkefølgen.