Slik avklarer du rettighetene i sjøen før du legger ut flytebrygge

Rettigheter i sjøen: dette må du vite om flytebrygga

En flytebrygge ligger over en annens sjøgrunn med mindre du selv eier den. Hva du har lov til, avhenger av tre spørsmål som må besvares i riktig rekkefølge: hvem eier sjøgrunnen, hvem andre har rett til å bruke den, og hvilke offentlige tillatelser kreves. Her er en fremgangsmåte, steg for steg.

Steg 1: Finn ut hvem som eier sjøgrunnen

Utgangspunktet er at en strandeiendom også omfatter sjøgrunnen utenfor, og at sjøgrunnen derfor tilhører strandeieren. Hvor langt ut den går, og hvordan grensen mot nabotomta går i sjøen, er ikke alltid fastlagt. Se hvor langt ut du eier sjøgrunn.

Sjekk skjøtet, eiendomskartet og matrikkelen. Noe sjøgrunn tilhører ikke strandeieren, men en annen eiendom, kommunen eller staten. Er du i tvil om grensen i sjøen, kan en grensegang i jordskifteretten avklare den.

Eier du ikke sjøgrunnen der du vil legge brygga, trenger du samtykke fra eieren. Det bør være skriftlig.

Steg 2: Sjekk andres rettigheter i området

Sjøen utenfor en strand er sjelden fri for rettigheter. Se etter:

• tinglyste bruksretter til fortøyning, brygge eller båtplass for naboer og hytteeiere
• tinglyste erklæringer som forbyr bygging i sjøen
• rettigheter som er vunnet ved hevd etter hevdslova, for eksempel en plass naboen har brukt i 20 eller 50 år
• ferdselsretten til sjøs, som alle har etter friluftsloven § 6, og som du ikke kan stenge av

Grunnboken viser tinglyste rettigheter. Hevdede rettigheter står ikke der, så snakk også med naboer og eldre eiere. Skal du bruke plass på en annens eiendom, trengs en avtale om det.

Steg 3: Sjekk byggesaksreglene

Plan- og bygningsloven § 20-1 omfatter oppføring og plassering av «bygning, konstruksjon eller anlegg». En flytebrygge faller i kategorien konstruksjon eller anlegg, og midlertidig plassering er også nevnt i bestemmelsen. Om tiltaket er søknadspliktig eller unntatt, avhenger av størrelse, plassering og planer, og kommunen avgjør dette. Spør kommunen før du bestiller.

I 100-metersbeltet langs sjøen skal det tas særlig hensyn til natur, kulturmiljø og friluftsliv, og tiltak kan ikke settes i verk nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen ved alminnelig høyvann med mindre kommuneplanens arealdel eller en reguleringsplan sier noe annet (§ 1-8). En flytebrygge kan også kreve dispensasjon fra en plan. Dette gjelder også tiltak som ligger delvis i vannet.

Steg 4: Sjekk tillatelse etter havne- og farvannsloven

Havne- og farvannsloven § 14 sier at tiltak som kan påvirke sikkerheten, ferdselen eller forsvars- og beredskapsinteresser i farvannet, ikke kan etableres uten tillatelse. Tiltak omfatter innretninger, naturinngrep og aktiviteter. Kommunen er tillatelsesmyndighet for tiltak i kommunens sjøområde. Departementet avgjør i enkelte tilfeller, blant annet når tiltaket kan påvirke ferdselen i hoved- eller biled. Se havne- og farvannsloven.

Ligger brygga i en innsjø eller elv, gjelder vannressursloven. Etter § 8 må ingen iverksette vassdragstiltak som kan være til nevneverdig skade eller ulempe for allmenne interesser uten konsesjon fra vassdragsmyndigheten, med mindre tiltaket er unntatt i loven. Se vannressursloven § 8.

Steg 5: Få avtalene på papir

Har du avtalt med en nabo at brygga kan ligge på hans sjøgrunn, bør avtalen være skriftlig og si hvor lenge den varer, om den følger eiendommen ved salg, og hvem som betaler for vedlikehold. Ønsker du at retten skal gjelde mot senere kjøpere av naboeiendommen, må den tinglyses.

Varsle naboene i god tid. Etter naboloven § 6 skal den som setter i gang et tiltak som kan gi skade eller ulempe for naboeiendommen, varsle naboen i rimelig tid i forveien. En flytebrygge kan påvirke naboens adkomst til sjøen og hvordan hans egen båt kan manøvrere. Ligger brygga ute uten nødvendige tillatelser, kan den måtte flyttes eller fjernes, se brygge bygget uten tillatelse.

Et eksempel

Kjetil Moe har hytte på en odde ved en fjordarm og vil legge ut en flytebrygge på omtrent 20 kvadratmeter. Eiendomskartet viser at hans tomt ender ved strandlinjen, og at sjøgrunnen utenfor ligger i naboeiendommen til Silje Strand. Kjetil spør Silje, og hun gir skriftlig samtykke mot 4 000 kroner i året.

Så leter Kjetil i grunnboken og finner en tinglyst rett for en tredje hytte til å ligge med en liten båt innenfor odden. Brygga må derfor flyttes noen meter, så plassen ikke blir stengt. Han spør kommunen om byggesaksreglene og havne- og farvannsloven, får beskjed om hva som må søkes, og bestiller brygga først etter at tillatelsene er i orden.

Rekkefølgen sparer ham for en brygge som måtte vært fjernet og en tvist med to naboer.

Kort oppsummert

• Finn ut hvem som eier sjøgrunnen der brygga skal ligge, og få skriftlig samtykke fra eieren hvis det ikke er deg.
• Se etter tinglyste og hevdede rettigheter for andre i området.
• Spør kommunen om tillatelse etter plan- og bygningsloven og havne- og farvannsloven.
• I innsjø og elv kan vannressursloven kreve konsesjon.
• Avtalen om rettigheter i sjø for flytebrygge bør være skriftlig og tinglyst.