Hva skjer med leiekontrakten når jeg selger virksomheten?

Slik går det med leiekontrakten ved salg av virksomhet

Utgangspunktet i husleieloven § 8-1 er at leieren ikke kan overføre sine rettigheter og plikter etter leieavtalen til andre uten utleierens samtykke. Det gjelder også når leieren selger virksomheten som drives i lokalet. Kjøperen overtar altså ikke lokalet bare fordi han kjøper inventar, kundekrets og navn.

For lokaler har loven en særregel i § 8-4, som du finner i husleieloven. Leieren kan med utleierens godkjenning overføre leieretten i forbindelse med en overføring av virksomheten. Regelen gjelder bare når hele eller deler av virksomheten overdras sammen med leieretten. Skal noen ta over lokalet uten å overta driften, er det ikke en slik overføring.

Når utleier kan si nei

Godkjenningen kan bare nektes dersom den nye leierens forhold gir saklig grunn til det. Utleier kan altså ikke nekte bare fordi han heller vil ha en annen leietaker eller kan få høyere leie. Saklig grunn kan være at kjøperen ikke har økonomi til å betale leien, at han har betalt dårlig tidligere, eller at han vil drive en annen virksomhet enn kontrakten tillater. Forhold som kjønn, etnisitet, religion, funksjonsnedsettelse, alder og liknende kan ikke regnes som saklig grunn (husleieloven § 1-8).

Svarer utleier ikke på søknaden innen én måned etter at den er mottatt, regnes det som godkjenning. Søk derfor skriftlig, og gi utleier nok opplysninger om kjøperen til at han kan vurdere saken, for eksempel firmanavn, regnskaper og hva slags drift som er planlagt. Ta vare på dokumentasjon på når søknaden ble sendt.

Merk at § 8-4 ikke er blant reglene som er ufravikelige for lokaler. Kontrakten kan derfor si at utleier står fritt til å nekte, at overføring er forbudt, eller at leietaker må betale et gebyr. Les kontrakten før du går videre med salget.

Hvem hefter for leien etter overdragelsen

Overføringen får virkning overfor utleier fra det tidspunktet meldingen om godkjenning kommer frem til leieren, eller ved utløpet av månedsfristen hvis utleier har vært passiv. Fra da av er det bare den nye leieren som hefter for krav som forfaller (husleieloven § 8-5). Den som solgte, slipper altså ansvar for leie som forfaller etter overføringen.

Utleier kan imidlertid sette som vilkår for godkjenning at kjøperen påtar seg personlig ansvar for krav som er forfalt de siste seks månedene. Beløpet skal da oppgis. Det gjør at et utestående krav mot selgeren kan følge med til kjøperen, og kjøper bør kreve å få vite om slike krav før kjøpet. Misligholdte plikter hos den gamle leieren gir ellers ikke utleier rett til å bruke misligholdsbeføyelser mot den nye leieren.

Hvis du selger aksjene i stedet

Mange virksomheter drives i aksjeselskap, og da kan salget skje ved at aksjene selges. Leier er fortsatt det samme selskapet, og det skjer ingen overføring av leieretten. Husleieloven har ingen egen regel som krever utleiers samtykke ved salg av aksjer. Noen kontrakter har likevel en bestemmelse om at utleier må godkjenne eierskifte eller endring av kontrollen i selskapet. Er den med, må du følge den. Sjekk kontrakten, og hør med utleier i god tid.

Slik går du frem

• Les kontrakten for bestemmelser om overdragelse, godkjenning og eierskifte.
• Gjør salget av virksomheten betinget av at utleier godkjenner overføringen av leieretten.
• Send søknaden skriftlig med opplysninger om kjøperen, og noter datoen.
• Avklar tidlig om utleier har utestående krav, og hvem som skal dekke dem.
• Få godkjenningen skriftlig, og la den si fra hvilken dato kjøperen overtar.

Kort oppsummert

• Leiekontrakten følger ikke automatisk med ved salg av virksomhet. Leieretten kan overføres med utleierens godkjenning.
• Utleier kan bare nekte når den nye leierens forhold gir saklig grunn, og svarer han ikke innen én måned regnes det som godkjent.
• Etter overføringen hefter bare kjøperen for leie som forfaller senere, men utleier kan kreve at kjøperen tar ansvar for krav fra de siste seks månedene.
• Kontrakten kan ha strengere regler, og ved aksjesalg gjelder egne forhold.
• Gjør salget betinget av godkjenning, og søk skriftlig i god tid.