Hva skjer med leiekontrakten for lokalet når gården blir solgt?

Hovedregelen: leieforholdet følger eiendommen

Salget av gården er et eierskifte mellom selger og kjøper, og leieforholdet ditt er en egen avtale. Husleieloven sier i § 8-6 at utleieren ved eierskifte kan overføre til erververen rettigheter og forpliktelser etter leieavtalen. I praksis blir leieforholdene som regel tatt inn i kjøpekontrakten.

Det betyr at kontrakten ikke faller bort av seg selv, og at ny eier ikke kan sette egne vilkår før avtalen går ut. Husleien skal fra overtakelsen betales til ny eier, og du bør få skriftlig beskjed om hvem og hvor.

Når ny eier er bundet av leieavtalen

Om kjøperen er bundet, følger av reglene om rettsvern. Er leieretten tinglyst på eiendommen, går den foran rettigheter som registreres senere, se tinglysingsloven § 20. Er den ikke tinglyst, kan du likevel stå sterkt. En eldre rett går foran en yngre som er ervervet ved kjøp, hvis kjøperen kjente eller burde kjenne den eldre retten, se § 21 første ledd. Har du drevet virksomhet i lokalet i lengre tid, vil kjøperen vanligvis burde kjenne til leieforholdet.

For leieforhold som er stiftet for høyst tre måneder, eller som kan sies opp med høyst tre måneders varsel, er bruk tiltrådt nok. Da gjelder ikke tinglysingsprioriteten i § 20, se § 22, og du er vernet uten tinglysing. Det omfatter også en tidsubestemt avtale med tre måneders oppsigelsesfrist. For lengre leieavtaler er tinglysing den sikreste måten å sikre seg på. Har du en langvarig avtale som ikke er tinglyst, bør du vurdere å få den tinglyst nå, før et eventuelt salg skjer.

Hva som gjelder i tvangssalg og andre salg

Reglene over gjelder et vanlig salg. Ved tvangssalg gjelder egne regler. Les mer om hva som skjer med leiekontrakten ved tvangssalg.

Ny eier overtar også pliktene

Kjøperen overtar leieavtalen slik den er, med plikter så vel som rettigheter. Utleiers vedlikeholdsplikt og plikt til å holde lokalet i avtalt stand går dermed videre. Har du krav som oppstod før salget, for eksempel avslag i leien for en mangel eller erstatning, kan det bli uklart hvem du skal rette kravet mot. Hva som er avtalt mellom selger og kjøper, vet du sjelden. Ta derfor kravet opp skriftlig overfor begge, og be om en skriftlig avklaring av hvem som svarer for det.

Kan du kreve at gamle utleier fortsatt hefter?

Ofte ønsker leieren trygghet for at forpliktelsene blir oppfylt. Etter § 8-6 annet ledd kan du kreve at selgeren er ansvarlig sammen med kjøperen for riktig oppfyllelse av avtalen, hvis kjøperens forhold gir saklig grunn til det og det ikke stilles betryggende sikkerhet. Kravet må settes fram overfor selgeren innen seks måneder etter at du fikk eller burde ha fått kjennskap til eierskiftet.

Det er billigere å si fra tidlig enn å la fristen løpe ut. Saklig grunn kan for eksempel være at kjøperen er et nystiftet selskap uten eiendeler, og at du har et depositum eller en forskuddsbetaling som skal tilbake. Skriv til selgeren så snart du hører om salget.

Hva du bør gjøre når du hører om salget

Spør utleier skriftlig om salget og når overtakelsen skjer, og hva som skjer med utleiers kontaktpersoner og driftsavtaler i mellomtiden. Be om at kjøperen bekrefter at leieavtalen overtas på uendrede vilkår. Be om bekreftelse på hvor depositum eller garanti er, og at det følger med. Sjekk om kontrakten er tinglyst, og få den tinglyst hvis den ikke er det og varer lenge. Fortsett å betale leie, men først etter at du har fått beskjed om riktig mottaker.

Kort oppsummert

• Leiekontrakten for lokalet fortsetter normalt på samme vilkår når gården selges, jf. husleieloven § 8-6.
• Tinglysing gir det sikreste vernet. Er leieforholdet ikke tinglyst, kan en kjøper som kjente eller burde kjenne det, likevel være bundet.
• En tidsbestemt avtale gjelder ut perioden. En tidsubestemt avtale kan sies opp etter vanlige regler.
• Du kan i noen tilfeller kreve at selgeren fortsatt hefter, men må si fra innen seks måneder.
• Få skriftlig bekreftelse fra kjøperen om at leieavtalen og depositumet er overtatt.