Hva skjer med IN-ordningen når borettslaget refinansierer lånet?

Hva IN-ordningen bygger på

IN står for individuell nedbetaling. Ordningen gjør at du som andelseier kan betale ned din del av lagets lån, slik at du slipper renter og avdrag på den delen i de månedlige felleskostnadene. Nabo som ikke har nedbetalt, betaler fortsatt sin del gjennom felleskostnadene.

Loven nevner ikke ordningen med navn. Den bygger på to regler. Byggje- og finansieringsplanen skal vise hvor mye hver andelseier skal nedbetale gjennom felleskostnadene og hvor mye hver kan finansiere selv (§ 2-6 fjerde ledd). Og etter § 2-15 kan den enkelte få rett til å nedbetale sin del hvis laget og banken har avtalt det. Retten til å nedbetale kommer med andre ord fra avtalen med banken. Du kan lese mer om grunnreglene i hva er IN-ordning.

Hvem avgjør at laget skal refinansiere lånet

Refinansiering betyr at laget løser inn det gamle lånet og tar opp et nytt, ofte i en annen bank eller med andre vilkår. Hvem som må si ja, avhenger av hva som skjer.

Etter § 8-9 kan ikke styret uten to tredjedels flertall på generalforsamlingen vedta å ta opp lån som skal sikres med pant foran innskuddene. Styret trenger samme samtykke for tiltak utover vanlig forvaltning som gir laget økonomisk ansvar på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene. Om en bestemt refinansiering faller inn under det, kommer an på hvordan det nye lånet sikres og hva det koster. Be styret oppgi hjemmelen de bygger på, og se etter saken i innkallingen til generalforsamlingen.

Hva som skjer med den delen du har nedbetalt

Fordelingen av felleskostnadene følger § 5-19. Den skal gjøres etter forholdet mellom verdiene på boligene eller etter andre retningslinjer i byggje- og finansieringsplanen. Planen kan endres av styret, men endring av fordelingen av felleskostnadene kan bare skje etter § 5-19 (§ 2-6 femte ledd).

Etter § 5-19 andre ledd kan det fastsettes en annen fordeling med tilslutning fra de andelseierne det gjelder. Laget kan altså ikke bare legge den delen du har betalt ned, tilbake i fellesgjelden og sende deg regning for den. Det er et vilkår at du går med på det.

Loven svarer likevel ikke på alt. Den sier ikke at det nye lånet må inneholde en IN-klausul, og den sier ikke hva som skjer hvis banken ikke vil tilby det. Der er du avhengig av hva laget har fått avtalt.

Hva refinansieringen kan endre for deg

Selv om fordelingen mellom andelseierne ligger fast, kan selve lånet endre seg på flere punkter.

Renten kan gå opp eller ned, og det slår ut i felleskostnadene til alle som fortsatt har gjeld gjennom laget. Løpetiden kan forlenges eller kortes. En avdragsfri periode kan komme eller falle bort. Og vilkårene for å nedbetale kan bli annerledes: kanskje kan du ikke lenger betale ned når du vil, eller bare ved bestemte terminer.

Har du ikke nedbetalt noe, merker du refinansieringen i felleskostnadene. Har du nedbetalt hele din del, påvirker renten på lagets lån deg lite eller ingenting, men du vil ha interesse i at nedbetalingen din er registrert riktig i den nye avtalen.

Spørsmål du kan stille styret

Be om å få se både forslaget til ny låneavtale og regnestykket for felleskostnadene før og etter. Spør om avtalen viderefører retten til å nedbetale. Spør om din nedbetalte del er registrert som nedbetalt. Du kan ta saken opp på generalforsamlingen hvis du ikke får svar. Lånevilkårene står også i noter til årsregnskapet, som skal sendes til andelseierne senest åtte dager før generalforsamlingen (§ 7-4 tredje ledd).

Kort oppsummert

• Loven har ingen egen regel om å refinansiere fellesgjeld med IN-ordning. Retten til å nedbetale følger av avtalen mellom laget og banken (§ 2-15).
• Fordelingen av felleskostnadene kan bare endres etter § 5-19, og en annen fordeling enn planen gir krever tilslutning fra de andelseierne det gjelder.
• Lån som skal ha pant foran innskuddene, krever to tredjedels flertall på generalforsamlingen (§ 8-9).
• Be om den nye låneavtalen og få bekreftet at din nedbetalte del står som nedbetalt.