Hva skjer med dokumentavgiften når boligkjøpet ryker før tinglysing?

Når dokumentavgiften oppstår, og hva det betyr når kjøpet ryker

Dokumentavgift er en avgift til staten som skal betales når et dokument som overfører hjemmel til fast eiendom, tinglyses. Skatteetaten oppgir satsen til 2,5 prosent av eiendommens salgsverdi på tinglysingstidspunktet, og det er Kartverket som krever den inn.

Det som utløser avgiften, er selve tinglysingen. Loven sier det slik: «Avgiftsplikten inntrer ved tinglysingen av dokumentet» (dokumentavgiftsloven § 6 første ledd). Avgiften oppstår altså ikke når budet aksepteres, når kontrakten undertegnes eller når du får nøklene. Den oppstår heller ikke når skjøtet blir skrevet under eller sendt til tinglysing, men når det er tinglyst.

Avgiften beregnes av salgsverdien av eiendommen, herunder bygninger og faste anlegg, som det erverves eiendomsrett til (§ 7). Grunnlaget som er oppgitt i dokumentet, legges til grunn med mindre registerføreren finner at det åpenbart er for lavt.

Hvor langt kjøpet må ha kommet

Et vanlig forløp er slik: bud og aksept, kontraktsmøte, oppgjør og overtakelse, og så tinglysing av skjøtet. Megleren sørger som hovedregel for at skjøtet utferdiges og tinglyses, med mindre partene ønsker noe annet (eiendomsmeglingsloven § 6-10 første ledd). Megleren skal også sørge for at kjøperen har fått rettsvern, det vil si tinglyst, før kjøpesummen disponeres på vegne av selgeren (tredje ledd).

Av det følger at kjøpet kan ryke på flere tidspunkter, og at det er bare ett som gir dokumentavgift:

• Før kontrakt eller oppgjør: ingen avgift. Ingenting er sendt til tinglysing.
• Etter oppgjør, men før tinglysing: ingen avgift, så lenge dokumentet ikke er tinglyst.
• Etter at skjøtet er tinglyst: avgiften er oppstått og betalt.

Hvor lang tid det går fra oppgjør til tinglysing, endrer ikke dette. Plikten oppstår ikke før tinglysingen skjer.

Hva skjer med penger du allerede har betalt inn

Megleren som forestår oppgjøret, er ansvarlig for at avgifter og gebyrer knyttet til tinglysingen blir betalt (eiendomsmeglingsloven § 6-10 andre ledd), og beløpene tas derfor normalt med i oppgjøret. Har du betalt inn penger til megleren før kjøpet rakk å nå tinglysing, er de klientmidler. De tilhører den som har betalt dem inn, til de er brukt slik som er avtalt, og kan ikke disponeres på annen måte (§ 3-2 andre ledd). Er avgiften ikke sendt videre til staten, skal den derfor kunne betales tilbake til deg.

Er det uenighet om kjøpet, kan megleren ikke bare bestemme hvem pengene skal tilbake til. Pengene blir stående til dere har avtalt noe annet eller en avgjørelse foreligger.

Hvem staten holder ansvarlig

Overfor staten er det erververen av hjemmelen, altså kjøperen, som er ansvarlig for at riktig avgift, tilleggsavgift og renter blir betalt. Det samme gjelder meglerforetak som bistår med utferdigelse eller tinglysing av skjøtet, og andre som på vegne av erververen begjærer dokumentet tinglyst (§ 6 andre ledd). Kravet sendes først til den som har begjært dokumentet tinglyst. Erververen har krav på eventuell refusjon av avgift. Vedtak om avgiftsplikt og avgiftsgrunnlag fattes av Kartverket, og de kan påklages til Skattedirektoratet.

Hvis ingen tinglysing har funnet sted, finnes det ikke noe krav å rette mot noen av dem. Forholdet mellom kjøper og selger, og mellom kjøper og megler, er et privatrettslig spørsmål om hvem som har forårsaket at kjøpet gikk i vasken, og om noen skylder den andre erstatning.

Når avgiften er betalt og kjøpet likevel faller bort

Er skjøtet tinglyst og kjøpet senere heves eller reverseres, er avgiften allerede betalt. Hvem som til slutt bærer kostnaden, er et eget spørsmål som er omtalt i Får jeg dekket dokumentavgiften ved heving? Et nytt skjøte tilbake til selgeren er dessuten et nytt dokument som overfører hjemmel, og kan i seg selv utløse ny avgift. De fritakene loven nevner i § 8, gjelder bare ektefeller og samboere i bestemte tilfeller. Departementet kan i enkeltsaker frita eller sette ned avgift når særlige forhold taler for det (§ 3).

Kort oppsummert

• Dokumentavgift betales ikke ved kjøpets inngåelse, men når skjøtet tinglyses.
• Ryker kjøpet før tinglysing, oppstår det ingen dokumentavgift.
• Avgiften er 2,5 prosent av salgsverdien, og kjøperen som erverver hjemmelen er ansvarlig for å betale.
• Penger du har betalt inn til megleren til avgiften, er klientmidler og skal ikke brukes mot din vilje.