Kan jeg skifte ut kjøkkenbenken for egen regning?
Du kan ikke skifte ut kjøkkenbenken i en leid bolig uten at utleier sier ja. Det er en forandring av husrommet som krever samtykke etter husleieloven § 5-4. Har utleier sagt ja til en vesentlig forbedring, kan du kreve vederlag for fordelen han får, med mindre dere avtalte noe annet da samtykket ble gitt. Uten samtykke har du normalt ikke krav på noe.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Kjøkkenbenken er fast inventar, og utleier må godkjenne utskiftingen
Å skifte kjøkkenbenken er en forandring av husrommet. Husleieloven § 5-4 sier at leieren ikke uten utleierens samtykke kan foreta forandringer i husrommet. Dette gjelder selv om du betaler alt selv, og selv om den nye benken er bedre enn den gamle.
Grunnen er at kjøkkenbenken hører til boligen, og at utleier eier den. Nye benker kan kreve nye rørføringer, nye vannlåser og andre tiltak som kan gi fuktskader hvis de blir dårlig utført. Utleier har også en interesse av at boligen ser likedan ut for neste leietaker.
Spør derfor skriftlig før du bestiller noe. Beskriv hva du vil gjøre, hvem som skal utføre arbeidet og hva som skjer med den gamle benken.
Når kan du kreve betaling for en ny kjøkkenbenk?
Etter husleieloven § 10-5 kan leieren kreve vederlag fra utleieren hvis han med utleierens samtykke har gjort vesentlige forbedringer i husrommet. Vederlaget skal svare til den fordelen utleier får av forbedringene. Det betyr ikke at du får dekket det du betalte. Du får det utleier tjener på arbeidet.
Dette kan være mye mindre enn regningen. Har benken en levetid på 20 år og du flytter ut etter fem, vil utleieren ha nytte av den i lang tid. Er den derimot av en type som ikke passer for utleiebolig, eller allerede var mer enn halvveis nedslitt, blir fordelen mindre.
Retten til vederlag gjelder bare hvis to vilkår er oppfylt: - utleier har samtykket i forbedringen - dere ikke har avtalt noe annet da samtykket ble gitt
Det siste punktet er viktig. Sier utleier ja til benken med den forutsetning at du selv betaler uten å kreve noe tilbake, har du avtalt bort vederlaget. Avtal derfor skriftlig om du skal få penger, bli fritatt for leie en periode eller ta med deg benken når du flytter.
Hvis dere er uenige om beløpet
Blir dere ikke enige om vederlaget, kan hver av dere kreve at tvisten avgjøres av en takstnemnd, jf. husleieloven § 12-2. Takstnemnda består av tre medlemmer som oppnevnes av tingretten. Er det samtidig en sak om oppsigelse, er det retten som fastsetter vederlaget hvis oppsigelsen ikke settes til side.
Du kan ikke trekke vederlaget fra leien på egen hånd. Holder du tilbake leie uten at det er en mangel ved boligen eller forsinkelse, har du misligholdt avtalen. Retten til å holde tilbake leie gjelder krav som følger av mangel eller forsinkelse, ikke vederlag for forbedringer.
Hva skjer med benken når du flytter ut?
Har du gjort en endring med samtykke, kan utleier etter husleieloven § 10-2 ikke uten særlig avtale kreve at du setter boligen tilbake i opprinnelig stand for endringer du hadde rett til å gjøre. Å skifte kjøkkenbenk uten samtykke er derimot ikke en endring du hadde rett til.
Da kan utleier kreve at kjøkkenet settes tilbake. Er dette uforholdsmessig dyrt eller gir et urimelig verditap, kan han i stedet kreve erstattet den verdireduksjonen endringen har ført til.
Avtal derfor allerede nå hva som skjer. Mange velger at benken blir stående, og at utleier enten betaler vederlag eller godtar at du har betalt for nytt kjøkken mot lavere leie en periode. Et godt utgangspunkt er å skrive en kort avtale med tre punkter: hva som skal gjøres, hvem som betaler og hva som skjer ved utflytting.
ny benk til 28 000 kroner
Dagny leier en tre-roms leilighet og er lei av en benkeplate med store skader fra før hun flyttet inn. Hun finner en ny benkeplate og montering for 28 000 kroner. Hun spør utleieren Bjørn om hun kan bytte, og Bjørn svarer: «Fint, så lenge du bruker en håndverker og sender meg kvittering.»
To år senere sier Dagny opp avtalen. Hun mener hun har krav på 28 000 kroner fordi Bjørn ga lov. Bjørn svarer at han ikke har avtalt vederlag, og at benken var i dårlig stand fra før. Her må en takstnemnd eller retten vurdere hva fordelen er. Siden Bjørn ga samtykke uten å avtale noe annet, har Dagny rett til vederlag, men beløpet er det Bjørn tjener på forbedringen, ikke nødvendigvis 28 000 kroner.
Hadde Dagny montert uten å spørre, ville hun ikke hatt krav på noe. Bjørn kunne krevd at hun satte tilbake den gamle benken, eller at hun erstattet verdifallet hvis den nye gjør boligen mindre verdt.
Kort oppsummert
- Å skifte kjøkkenbenken er en forandring som krever utleiers samtykke etter § 5-4.
- Har utleier samtykket til en vesentlig forbedring, kan du kreve vederlag for den fordelen han får, med mindre annet ble avtalt.
- Vederlaget følger utleiers fordel og er ikke det samme som det du betalte.
- Blir dere ikke enige, kan hver av dere be en takstnemnd avgjøre vederlaget.
- Uten samtykke har du normalt ikke krav på vederlag, og utleier kan kreve at du setter tilbake den gamle benken.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.