Skadedyr i hytta som har stått tom lenge

Hva du kunne forvente av en hytte som har stått tom

En hytte er ikke en bolig som lufter, varmes og holdes under tilsyn hver dag. Står den tom en stor del av året, øker sjansen for at det har kommet mus, insekter eller andre skadedyr inn. Avhendingslova sier at eiendommen har en mangel hvis den ikke er i samsvar med det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand.

En gammel hytte som har stått tom uten særlig vedlikehold, gir deg svakere forventninger enn en nyere hytte som selgeren har brukt jevnlig. Prisen spiller også inn. Har du betalt en pris som forutsetter at hytten er i god stand, kan du forvente mer.

Det er du som må vise at det er en mangel. Bilder, en rapport fra et skadedyrfirma og en beskrivelse av hva du fant og når, er de viktigste bevisene.

Slik gikk det for Christine

Christine overtok en hytte i juni etter at den hadde stått ubrukt i fjorten måneder. Første helg hørte hun lyder i veggen, og under kjøkkenbenken lå det avføring og gnagde matrester. Hun hadde ikke sett noe av dette på visningen.

Hun tok bilder og fikk en skriftlig vurdering fra et skadedyrfirma. Deretter reklamerte hun til selgeren. Selgeren svarte at han verken hadde sett eller hørt skadedyr, og at hytten var utlyst som en eldre hytte i original stand. Christine kunne ikke dokumentere at han hadde visst noe. Kravet om erstatning for manglende opplysning falt. Etter forhandlinger fikk hun likevel et lite prisavslag for skader på isolasjonen, fordi omfanget var større enn hun hadde grunn til å vente for en hytte i den prisklassen.

Hva selgeren visste og burde ha sagt

Selgeren har opplysningsplikt. Eiendommen har en mangel hvis du ikke har fått opplysning om forhold som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få vite. Har selgeren tidligere hatt angrep, brukt gift, satt ut feller eller reparert skader, er det opplysninger du bør ha fått.

Det kan også være en mangel hvis salgsoppgaven eller egenerklæringen sier noe som ikke stemmer. Sier egenerklæringen at det ikke er kjent skadedyr, og selgeren visste at det var det, svarer ikke hytten til opplysningene.

Merk at selgerens kunnskap er det som teller for opplysningsplikten, ikke hva som senere viser seg. Har selgeren aldri vært på hytten på flere år, kan det være vanskelig å bevise at han visste. Da faller du tilbake på spørsmålet om tilstanden var dårligere enn du kunne forvente.

Du kan heller ikke kreve noe du kjente til. Står det tydelig i tilstandsrapporten, regnes du som kjent med det. Ble ikke krypkjelleren undersøkt fordi den ikke hadde inspeksjonsmulighet, skal rapporten si det.

Undersøk hytten så snart du har overtatt

Etter overtakelsen skal du så snart det er rimelig anledning undersøke eiendommen slik god skikk tilsier. For en hytte som har stått tom, betyr det at du bør gå gjennom rom, kledning, loft, kjeller og uthus i løpet av de første dagene, ikke vente til neste sesong.

Fant du skadedyr, bør du gjøre dette i rekkefølge. Ta bilder før noe blir ryddet eller behandlet. Ta vare på ting du har funnet, og noter dato. La en fagperson vurdere omfanget hvis du er usikker. Skriv så til selgeren så snart du har grunnlag for å si hva du mener er feil.

Ventetiden har betydning. Reklamerer du først etter at skadene er blitt store, kan selgeren hevde at du hadde grunn til å si fra tidligere, og at deler av skaden kunne vært unngått.

Prisavslag og andre krav ved skadedyr

Prisavslaget settes normalt til det det koster å rette mangelen, hvis ikke noe annet blir bevist. For skadedyr er det utgifter til bekjempelse og utbedring av skader som ofte vil telle. Selgeren har rett til å tilby å rette forholdet selv, og du må godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe.

Bruker du selv tid og penger på å begrense skaden, er det et poeng å ta vare på kvitteringer. Den som ikke begrenser tapet gjennom rimelige tiltak, må bære den delen selv.

Hvordan reklamasjon og frister fungerer, er samlet i hovedartikkelen om hyttekjøp som gikk galt. Kommer skadedyr av at veien eller adkomsten var dårlig, kan artikkelen om veien til hytta hjelpe. Har du en annen typisk hyttesak, som brygge og båtplass som ikke fulgte med, er det en egen vurdering.

Kort oppsummert

• Skadedyr i hytten er en mangel først når tilstanden er vesentlig dårligere enn du kunne forvente ut fra alder, pris og synlig tilstand.
• En hytte som har stått tom lenge, gir deg lavere forventninger, men selgeren må likevel opplyse om angrep han kjente til.
• Du må selv sannsynliggjøre skadedyrene, så bilder, rapport fra skadedyrfirma og dato for funnet er viktige.
• Undersøk hytten så snart du har overtatt, og reklamer skriftlig til selgeren når du har funnet skadedyr.