Kan jeg sjekke om garantisten er godkjent til å stille garanti?
Ja, du kan sjekke at garantisten er godkjent. Garantien etter bustadoppføringslova § 12 skal stilles av en finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge, vanligvis en bank eller et forsikringsselskap. Navn og organisasjonsnummer står på garantidokumentet, og Finanstilsynet fører tilsyn med slike foretak og har en oversikt over hvem som har tillatelse. Et løfte fra utbyggeren selv er ikke en garanti etter loven.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hvem som kan stille garantien
Entreprenøren skal stille garanti for at avtalen blir oppfylt, med mindre vederlaget ikke vil overstige to ganger grunnbeløpet i folketrygda. Det er en lav grense, så nesten alle boligbygg er omfattet. Etter § 12 skal garantien være en selvskyldgaranti eller tilsvarende fra et finansforetak som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge.
Loven bruker ordene «finansinstitusjon som har rett til å tilby slik teneste i Noreg» (§ 47). Samme formulering står i § 49 om deponering av omtvistet beløp. I praksis er det en bank eller et forsikringsselskap med tillatelse til å gi garantier og kausjonsforsikringer her i landet. Et utenlandsk foretak kan også ha slik rett, og da bør du spørre hvilken tillatelse det støtter seg på.
Garantien kan altså ikke være en erklæring fra utbyggeren selv, fra et morselskap eller fra et enkeltstående prosjektselskap. Heller ikke en bekreftelse fra eiendomsmegleren er nok. Det er garantistens eget ansvar overfor deg som gjør garantien verdt noe når utbyggeren går konkurs.
Slik kan du sjekke at garantisten er godkjent
Be utbyggeren om selve garantidokumentet, ikke bare en melding om at garanti er ordnet. Les gjennom i denne rekkefølgen:
- Finn garantistens fulle navn og organisasjonsnummer øverst i dokumentet.
- Slå opp navnet i Finanstilsynets oversikt over foretak med tillatelse. Står det ikke der, ring garantisten og spør om de har rett til å tilby garantien i Norge.
- Kontroller at foretaket i dokumentet er det samme som oppført i oversikten. Navnene kan ligne på hverandre uten at det er samme selskap.
- Se at dokumentet er signert av garantisten og viser at det gjelder din avtale med utbyggeren, med riktig navn og riktig bolig.
Du kan også ringe direkte til garantisten på et nummer du selv finner, og be om bekreftelse på at garantien er utstedt. Bruk ikke kontaktopplysninger som bare står i dokumentet fra utbyggeren.
Hva du ellers bør lese i garantidokumentet
Godkjent garantist er ett punkt. Garantien skal også være stor nok og vare lenge nok. For en bolig med tomt skal garantien minst være 5 prosent av vederlaget, og for krav før overtakelsen holder 3 prosent. Bygger entreprenøren på tomt du eier selv, er minstesummen 10 prosent, og 5 prosent for senere krav. Garantien skal gjelde til fem år etter overtakelsen.
Regn ut prosenten av prisen i kontrakten og sammenlign med beløpet i dokumentet. Se også etter hva garantien dekker, og om den er en selvskyldgaranti. Det betyr at garantisten har påtatt seg ansvaret direkte, og ikke bare som en reserve.
Etter § 3 kan ingen vilkår i garantien eller kontrakten gjøres gjeldende hvis de er dårligere for deg enn loven. Er garantien lavere eller kortere enn loven krever, har utbyggeren ikke oppfylt plikten sin. Du kan kreve en garanti som oppfyller § 12, og holde tilbake alt vederlag til den er dokumentert.
garantien kom fra morselskapet
Aisha og Tobias kjøper et rekkehus med tomt for 5 200 000 kroner. Utbyggeren sender dem en «garantierklæring» to uker før overtakelsen. Aisha regner ut at garantien skal minst være 5 prosent, altså 260 000 kroner, og at den skal gjelde i fem år etter overtakelsen. Beløpet stemmer, og perioden også.
Så slår hun opp navnet på garantisten. Det er et eiendomsselskap som eies av samme konsern som utbyggeren. Det står ikke i Finanstilsynets oversikt, og selskapet svarer på telefon at det aldri har drevet garantivirksomhet. Garantien er verdiløs hvis utbyggeren går konkurs, fordi morselskapet da trolig har store problemer selv.
Aisha og Tobias skriver til utbyggeren og krever en garanti fra en bank eller et forsikringsselskap med tillatelse. De holder tilbake restbeløpet ved overtakelsen til garantien er dokumentert. Tre uker senere kommer en bankgaranti med samme beløp og varighet. Da betaler de.
Hvis garantisten ikke er godkjent eller garantien mangler
Fører sjekken til at garantisten ikke har tillatelse, gjelder garantien ikke slik loven krever. Skriv da til utbyggeren, vis til at garantien etter § 12 ikke er stilt av en finansinstitusjon med rett til å tilby den, og be om ny garanti innen en frist du setter. Les også hva som gjelder hvis entreprenøren ikke stiller garanti.
Før garantien er dokumentert, kan du holde tilbake vederlaget. Det er et sterkt virkemiddel, så vær nøye med å dokumentere at garantien ikke tilfredsstiller kravene. Sjekk kontrakten for andre vilkår om betaling, og betal ikke avdrag som loven ikke krever at du betaler.
Er garantisten godkjent og garantien riktig, trenger du ikke gjøre mer før et eventuelt krav oppstår. Ta vare på dokumentet i hele femårsperioden, og legg det sammen med kontrakten. Kopier gjerne begge til en person du stoler på, slik at de ikke blir borte ved flytting.
Kort oppsummert
- Garantien skal komme fra en finansinstitusjon som har rett til å tilby slik tjeneste i Norge, normalt en bank eller et forsikringsselskap.
- Du kan sjekke garantist og godkjent status ved å slå opp navn og organisasjonsnummer i Finanstilsynets oversikt og ringe garantisten selv.
- Sjekk også beløpet (5 eller 10 prosent av vederlaget) og at garantien gjelder til fem år etter overtakelsen.
- Er garantisten ikke godkjent, kan du kreve ny garanti og holde tilbake vederlaget til den er dokumentert.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.