Hvordan sikrer jeg meg at kjøperen faktisk betaler ved privat salg?

Hvorfor ingen av dere bør gå først

Et boligsalg er et bytte der begge sider vil ha noe før de gir fra seg noe. Kjøperen skal betale flere millioner og vil ikke gjøre det før han vet at han får eiendomsretten. Du skal skrive under på skjøtet (dokumentet som overfører eiendomsretten) og vil ikke gjøre det før du vet at pengene kommer. Går den ene parten først, bærer den parten risikoen alene.

Når en megler tar oppgjøret, ligger denne rutinen i systemet. Selger du selv, må dere bygge den inn i avtalen. Det er ikke vanskelig, men det må gjøres før dere signerer, ikke etterpå.

Hva loven gir deg som selger

Avhendingslova har en enkel hovedregel. Har du ikke gitt kjøperen utsettelse med betalingen, trenger du ikke å gi skjøte eller la ham overta boligen før han har oppfylt sine plikter (avhendingslova § 5-5). Kjøperen kan på sin side først kreve skjøte når han har gjort opp (§ 2-3). Loven bygger altså på at betaling og overlevering skjer samtidig, men sier ikke hvordan dere skal få det til i praksis.

Kjøperen har også et vern. Har han betalt hele eller deler av kjøpesummen uten å få skjøte eller overta, har han panterett i eiendommen til sikkerhet for å få pengene tilbake (avhendingslova § 2-9). Ordningen er laget for å beskytte begge sider, så det er ikke grunn til å legge opp til at du skal sitte med pengene før han har noe i hendene.

Gi aldri fra deg nøklene «mot løfte». Har kjøperen overtatt bruken av boligen, kan du ikke lenger heve kjøpet hvis han ikke betaler, med mindre du har tatt forbehold om det i kontrakten (§ 5-3 fjerde ledd). Det samme gjelder etter at skjøtet er tinglyst eller overlevert til ham. Et skjøte uten navn på kjøperen er særlig risikabelt, se blancoskjøte.

Slik legger dere opp betalingen

Den tryggeste løsningen er at en tredjepart tar imot pengene og holder skjøtet. Å ta oppgjør for andre regnes som eiendomsmegling (eiendomsmeglingsloven § 1-2 annet ledd), og eiendomsmegling mot betaling krever tillatelse. Spør derfor etter at den dere velger har rett til å ta oppgjør. En som tar oppgjør, skal etter hovedregelen sørge for at kjøperen har fått rettsvern før kjøpesummen betales videre til selgeren (eiendomsmeglingsloven § 6-10). Rettsvern betyr at ervervet er registrert i grunnboken, slik at det går foran senere rettsstiftelser (tinglysingsloven § 20).

En vanlig ordning ser slik ut:

• Kjøpekontrakten sier hvem som tar oppgjøret og når kjøperen senest skal ha betalt.
• Kjøperens egenkapital og bankens lån settes inn på en klientkonto, en egen konto i oppgjørsforetakets navn som er skilt fra foretakets egne penger.
• Du signerer skjøtet, men det sendes til oppgjørsforetaket og ikke til kjøperen.
• Pengene betales ut til deg, og eventuelle lån på boligen innfris, etter at kjøperen har fått rettsvern.
• Nøklene utleveres når du har bekreftet at pengene er på plass.

Kostnaden bæres etter hovedregelen av den som har gitt oppdraget (avhendingslova § 2-6 annet ledd), men dere kan avtale at den deles. Kjøperen betaler dokumentavgift og tinglysingsgebyr.

Kontroller selv at pengene faktisk er kommet. Et skjermbilde fra nettbanken som viser «betalt» er ikke det samme som penger på kontoen. Et lånetilsagn er heller ikke en betaling. Bruk kontoutskriften fra oppgjørsforetaket som bevis.

Hvis kjøperen likevel ikke betaler

Mangler pengene på avtalt dag, har du flere valg. Du kan holde fast ved avtalen og kreve at kjøperen betaler (§ 5-2). Du kan også kreve erstatning for tapet ditt, og forsinkelsesrente etter lov om renter ved forsinket betaling (§ 5-4 og § 7-3). Rentesatsen fastsettes av myndighetene og endres jevnlig, så sjekk gjeldende sats når du krever den.

Vil du ut av handelen, kan du heve kjøpet hvis forsinkelsen er et vesentlig avtalebrot. Det vanlige er å sette en rimelig tilleggsfrist for betalingen. Betaler kjøperen ikke innen den, kan du heve (§ 5-3). Før tilleggsfristen er ute kan du ikke heve, med mindre kjøperen har sagt at han ikke vil oppfylle.

Hevingsretten forutsetter at du fortsatt har kontrollen. Er skjøtet tinglyst eller gitt til kjøperen, eller har han overtatt bruken av boligen, kan du ikke heve, med mindre du har tatt forbehold om det i kontrakten. Da står du igjen med et pengekrav. Det er hele grunnen til at skjøte og nøkler skal holdes tilbake til betalingen er sikret.

Kort oppsummert

• For å sikre betaling ved privat boligsalg må du ikke gi fra deg skjøte eller nøkler før kjøpesummen er betalt eller sikret.
• Avhendingslova § 5-5 gir deg rett til å holde begge deler tilbake til kjøperen har oppfylt sine plikter.
• Bruk en uavhengig part med rett til å ta oppgjør, og la pengene gå via klientkonto med utbetaling etter at kjøperen har fått rettsvern.
• Kontroller at pengene er på kontoen, ikke bare at betalingen er sendt.
• Betaler kjøperen ikke, kan du kreve betaling, sette tilleggsfrist og heve, men som hovedregel ikke etter tinglysing eller overtakelse.