Kan jeg si opp avtalen med arkitekten midt i prosjektet?
Loven har ingen fast regel om å si opp en arkitektavtale, så avtalen er det første du må se i. Etter de alminnelige reglene kan du normalt avslutte oppdraget, men må betale for det arkitekten har utført, og avtalen kan gi ham rett til mer. Har arkitekten gjort en vesentlig feil, kan du i stedet avslutte på grunn av mislighold og slippe å betale for den delen som er feil. Skriv oppsigelsen, og avklar hvem som får bruke tegningene videre.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om å si opp arkitekten
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneBustadoppføringslova har et kapittel om konsulentavtaler, som omfatter arkitekten som planlegger boligen din (§ 61). Kapittelet har regler om at konsulenten ikke kan fraskrive seg erstatningsansvar for feil, om reklamasjon og om tvisteløsning. Det har ingen regel om å si opp eller avbestille oppdraget.
Overfor entreprenøren har loven en slik regel: forbrukeren kan avbestille før overtakelse, men må betale for utført arbeid og kan bli ansvarlig for noe tap (§ 52). Den gjelder ikke for arkitekten. Svaret må derfor finnes i avtalen din og i de alminnelige reglene om oppdrag.
Avtalen først, og hovedregelen om betaling
Se på avtalen din og finn ut:
- om den har en oppsigelsesbestemmelse, med frist eller varsel
- om honoraret er fast, per time, eller en prosentandel av byggekostnaden
- om honoraret er delt etter faser, og hva som er ferdig av hver fase
- om det står noe om hva som skjer med tegningene ved avslutning
En klausul som gjør det urimelig dyrt å avslutte, for eksempel at du må betale hele honoraret selv om arkitekten bare har gjort en brøkdel av arbeidet, kan settes til side etter avtalelovens regel om urimelige avtalevilkår (§ 36).
Etter de alminnelige reglene kan du som oppdragsgiver normalt avslutte oppdraget selv om arkitekten ikke har gjort noe galt. Du må da betale for arbeidet han har utført, og i noen tilfeller for tap han har fordi han ble avbrutt. Hvor stort et slikt krav kan bli, avhenger av avtalen. Er honoraret delt i faser, kan du i utgangspunktet regne ut det som er ferdig fase for fase, og den delen som er påbegynt etter hvor langt arbeidet er kommet. Be arkitekten om en skriftlig oversikt over hva han mener er utført, og be om å få se underlaget. En avtale med fast honorar per fase gir et enklere regnestykke enn en avtale med en prosentandel av byggekostnaden, der det ikke er klart hva som er «utført».
Når arkitekten har misligholdt
Er årsaken til at du vil avslutte at arkitekten har gjort vesentlige feil, forsinket seg mye eller ikke gjør det han skulle, står du sterkere. Da kan du avslutte på grunn av mislighold. Du skylder ikke honorar for den delen av arbeidet som er mangelfull. Vil du kreve erstatning for tap av feilen, gjelder reglene om konsulentansvar: arkitekten kan ikke fraskrive seg ansvar for feil etter alminnelige regler (§ 62).
Si fra skriftlig om feilene og gi ham en rimelig frist til å rette, før du avslutter. Oppsigelsen bør være skriftlig og si hvilken dato avtalen opphører, om du avslutter fordi han har misligholdt eller bare fordi du ønsker å avslutte, og hva du mener du skylder for utført arbeid. Da står du bedre hvis det blir uenighet om hvem som brøt avtalen.
avslutter etter forprosjektet
Mehmet Yilmaz har avtalt et fast honorar på 240 000 kroner med arkitekten Marte. Honoraret er delt slik: skisse 20 prosent, forprosjekt 30 prosent, byggesøknad 30 prosent og detaljprosjektering 20 prosent. Han har betalt 100 000 kroner.
Etter at skisse og forprosjekt er levert, mister Mehmet tilliten til Marte, som er blitt treg og lite tilgjengelig. Han sier opp. Byggesøknaden er påbegynt, og Marte mener hun har gjort omtrent 40 prosent av den.
Regnestykket etter avtalens faser: skisse og forprosjekt utgjør 50 prosent, altså 120 000 kroner. Av byggesøknaden på 72 000 kroner er 40 prosent, 28 800 kroner, utført. Til sammen 148 800 kroner. Mehmet har betalt 100 000 og skylder dermed 48 800 kroner.
Hadde forprosjektet vært mangelfullt, for eksempel ikke i samsvar med reguleringsplanen, kunne han ha trukket fra for den delen. Han kunne også ha krevd erstatning for utgiftene til å få det rettet av noen andre.
Tegningene, og hvem som kan ta over
Å avslutte avtalen gjør ikke tegningene til dine. Opphavsretten blir hos arkitekten, og en overdragelse omfatter ikke mer enn det avtalen klart gir uttrykk for (åndsverkloven § 67). En ny arkitekt kan normalt ikke fortsette på Martes tegninger uten at hun samtykker. Du får tegningene du har betalt for. Skal en annen bygge videre på dem, må du avtale det, eller han må tegne på nytt.
Ta det med i oppsigelsen: be om alle tegningefiler du har betalt for, i åpent format, og avklar skriftlig om en ny arkitekt får fortsette. Be også om en oversikt over hva som er levert til kommunen og hva som er under arbeid, slik at den nye arkitekten vet hvor prosessen står, og at ingen søknader blir liggende uten oppfølging.
Kort oppsummert
- Loven har ingen fast regel om å si opp en arkitektavtale. Avtalen og alminnelige regler avgjør.
- Du kan normalt avslutte oppdraget, men må betale for det arkitekten har utført.
- Har arkitekten misligholdt vesentlig, kan du avslutte og slippe å betale for det som er feil.
- Skriv oppsigelsen og fortell hvorfor, så er det lettere å bevise hvem som brøt avtalen.
- Avklar hvem som får bruke tegningene videre, siden arkitekten beholder opphavsretten.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.